近日，笔者听说浦东世博有一个新盘—— 雪野家园，别墅现房，准备入市。
这小道消息一出，笔者飞速赶往现场一探究竟。
01 小区现状
笔者一到雪野家园，第一个感受就是：妥妥的地铁盘！
从 7号线云台路站6号口出来 ，步行可能都 不用1分钟 就到小区大门口了！太香了！
而最让笔者心水的是，叮咚买菜的配送站就在小区门口！！回想一下不堪回首的那两个月，这配送站就在门口，买菜应该很方便吧！
雪野家园所在的世博板块，是一个以老公房为主的区域，雪野家园算是板块内为数不多的商品房小区
雪野家园的房龄虽然有20年了，但在老公房众多的世博板块，它算是“年轻”的了。
房子的外立面使用的是天然石材+瓷砖，整体来说，不显老旧，但应该是疏于保养，看起来脏脏的。
小区内有内有多层、小高层和别墅，其中别墅是闲置的，也就是网传雪野家园即将入市销售的房源。
别墅已是现房，有联排和双拼两种类型，每一户别墅都配有车库。
实地来看，其实雪野家园的绿化规划还行，甚至都有小花园，但物业真的不上心，小区内部整体观感一般
小区的停车位很紧张，笔者调研时间是工作日，但小区的车位找不到几个空闲的，不少车都停在了闲置的别墅区。
雪野家园整体的观感来说，只能算是一个中等的小区，胜在是商品房小区，不足在于管理差，拉低了小区品质。
02 地段是雪野最大的卖点
但雪野家园的卖点不是品质，而是地段。
项目所在的世博板块，南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和世博滨江，东部是北蔡。
强邻环伺的同时，世博自身的能级也不低。
在上海2035城市总体规划中，中央活动区CAZ的定位最高，而整个浦东只有三个区域被划入到了CAZ： 陆家嘴-世纪大道、前滩、世博-后滩。
此外，世博的交通非常便利。 6/7/8/13号线，4条轨交线路 ，地铁网络覆盖了整个板块，去往市区的任一商圈都很方便， 未来还有19号线 。
自驾的话，去浦西有三条隧道、一座大桥直达（*藏西**南路隧道、龙耀路隧道、打浦路隧道、南浦大桥）。浦东内部，浦东南路通往陆家嘴，上南路进入浦东腹地、高科西路去往张江。
这样的交通条件，无论是在浦东还是浦西上班，都是非常OK的。
世博板块是一个非常成熟的居住区，因此 基础的生活配套非常完善 ，这里拥有大量的沿街商铺，餐饮、水果、杂货、服装等等一应俱全，日常采购非常方便。
所以雪野家园的配套非常便利。出门就是地铁站，饭后溜达一下就可以到世博源、中华艺术宫、梅赛德斯奔驰文化中心。
优质的地段和便捷的配套， 给雪野家园加了不少分。此外，由于 世博板块内多是房龄在30~50年的老公房，且新房断供多年 ，因此雪野家园的别墅一旦能入市，热度必然不低。
但关键就在于它到底能不能在第六批次入市？
03 今年入市，雪野别墅几乎没戏
据笔者此次的探访， 窃以为雪野家园今年入市的可能性几乎为零。
雪野家园的别墅已经 闲置了近19年 ，之所以一直没卖，是因为2004年前后建成时因为违规无法办理产权证书。直到2017年，项目才开始取得相关证书。
而且，现场的卖相，是一个即将要入市销售的项目该有的样子吗？就算再不愁卖，也不至于如此摆烂吧。
（当然，项目已经解决了之前一直不能卖的问题，具备入市条件）
为了验证笔者的猜想，我询问了小区的工作人员，得到了以下答复：
工作人员A：这房子要卖？我们都没听说这事！这房子没那么好卖，之前开发商也想卖的，派人来装修，但业委会来拉了横幅抗议，闹了半天，这事就不了了之了。
工作人员B：没有要卖！这都是那些中介搞的鬼，时不时就会有人来看这房子，但根本就没有要卖，这房子老板都不来看一眼。你也看到那边乱糟糟的了，如果真要卖，现在早派人来打理了。
对于这两个回答，我比较在意的是： 为什么开发商卖房子，业委会要跳出来阻拦？
本着不懂就问的好（吃）学（瓜）精神，我又随机问了雪野家园的业主。
据业主的说法，他们因为物业、绿化面积、车库、公建配套、容积率等方面的问题，已经跟雪野家园的开发商掰头了很长时间，主要还是一些承诺兑现的问题。
你细品...
04 关于how much的预测
暂时买不了，也可以讨论一下， 如果以后雪野别墅能够顺利入市，会卖多少钱？
首先需要明确的是： 城区别墅在上海是稀缺的，雪野别墅又处于世博板块，一旦开卖，售价肯定不会低。
先看一下雪野家园的二手房，现在的挂牌价已超9万/㎡。今年雪野家园成交了2套二手房， 最高成交价超过了9.5万/㎡ 。
值得注意的是，这个价格是小高层的。
如果是联排别墅呢？
据房万数据系统显示，2020年至今的时间内， 上海中环内一手别墅 累计成交 仅367套 ， 成交单价超12万/㎡ ，甚至有一些独栋别墅单价超过20万/㎡。
具体到雪野别墅，以它的区位条件，二手房价格起步价预估在15万/㎡以上，而新房价格预计可能是7字头...
而且供应套数比较少，想买的朋友还是可以关注一下