没错，标题用的是「高达」。
国庆前夕，巢哥发现青岛网上房地产放出了胶州龙湖·昱城的最新预售：1#、2#、3#、5#、6#共664套房源获得了预售，全部是30层以上的高层，价格13388元/㎡-15018元/㎡。
不是巢哥要吹毛求疵，但身边的同事玫姐年初买龙湖小高时，不错楼层的价格也不过是13000出头，如今高层放出的价格竟然要比小高层还要贵，龙湖这葫芦里，卖的到底是什么药？
青岛网上房地产截图
而且说到价格，胶州目前的行情已经是人尽皆知，各种8字头，7字头的房源比比皆是。甚至很多人去年五月买套二的钱，放到今年轻轻松松提套三+车位。
说句实话，现在的胶州均价往多了说也不过9000左右，而龙湖这种逆市而行的提价，显然有着更深层的意味。
作为进入青岛十年的龙湖，早把青岛的行情摸了个底透，虽然昱城去年开盘一般，不过今年在胶州的销量其实也还算凑活。但是这一轮预售的定价，又是谁给的龙湖勇气？而真正的价格，又究竟如何？
带着这些疑问，巢哥来到了项目，试图为胶州购房者们揭开一个真实的龙湖·昱城。
探·区位
兵马未动，粮草先行。巢哥历来不爱听置业顾问的胡编乱造，只相信自己的眼见为实，所以区位价值上，我们在去之前要先看个清楚，看个明白。
龙湖从区位上来说，龙湖昱城地处香港路以北、海尔大道以西，放在以前那是典型鸟不拉屎的地，但是借着胶州发展的东风，再加上某些不能明说的CBD区域炒作，硬生生给整成了胶州高端居住商务区。
龙湖昱城位置
不过这个倒也不算吹，现在看看确实不错：西边是新城区，以利群和胶州广场舞CBD天泰为例，开车大约8-10分钟；东边去少海开车基本也是这个时间，往北往南什么机场什么上合就不提了，首先离得一点都不近，其次谁还能没事天天去坐飞机不成？
至于学区，巢哥也不想提，除了鲁德悦城这种跑路的以外，没听说过哪个正常小区没学可上的。但是龙湖昱城是自带一所小学的，而且就在这次加推的四期旁边，这点表现还是不错的。
探·项目
初到项目，节后的售楼处基本没人，置业顾问开篇通套下来后便直奔价格这一主题，但在此之前，我们还是大概说一下项目的情况。
龙湖昱城售楼处
龙湖体量不小，我们主要说一下此次加推的四期，项目总占地10.1万方，建筑面积43.7万方，容积率高达3.3。毫不夸张的说，这样的容积率，建成后的四期放眼望去，将是一幅真实的“钢筋水泥森林”。
其他亮点大同小异，乏善可陈，不再过多赘述，我们直奔今天的主题：价格。
项目四期沙盘
经过一番了解后，巢哥相中了四期2-1-604这套房源：126㎡，全明南向三开间，紧靠澳门路，楼前无遮挡，所以6楼也不会存在挡光的问题，出门西边是天街，东边是小学，一切看起来都是那么美好。
但是价格也非常美丽，这套房源在青岛网上房地产的备案价格是这样的：
房源备案价截图
12834元/㎡，总价162.5万，而且可浮动幅度为0，意味着房价没有商量的余地，这么一看，是不是感觉这个价格简直高到没朋友？
但是，真实的价格或许能够让你感受到这个行业的水有多深，没有进行讨价还价，没有向领导“申请优惠”，也就是说，没有任何折扣的，置业顾问便给出了10560元/㎡的价格，相比较备案价格整整低了2274元/㎡，低于备案价17.7%，总价直降29万。
而且，这还远没有达到真正的底价，价格还很有的谈。
如此看来，“实际出售价格可低于备案价两成”的坊间传言果然不虚。
备案价和实际价格大相径庭，龙湖图的是什么？考虑到老业主是一方面，逆市而行的噱头是一方面，至于另一方面，巢哥就不多说了。
写在最后
实际上，高定低卖这个事绝不是只有龙湖一家在做，而是已经成为了胶州不少项目的无奈之举，再大的面就不扩散来说了，既然探的是龙湖的盘，我们最后还是回到正轨，看看龙湖四期到底怎么样。
从品牌上而言，作为龙湖在胶州的首个项目，昱城前几期的影响力不必多说。但是今天的胶州已不同往日，三步一个全国性开发商，五步一个top级房企，对于在胶州本就没有根基的龙湖而言，品牌之路显然没有预料中的那么好走。
项目售楼处
从产品上来说，四期21栋大高层层层罗列，并不宽裕的楼间距也实在难言能够带来绝佳的居住体验，但好在建筑密度并不算高。而且鉴于龙湖的产品基本没有出现过什么太大问题，所以即使是期房，质量方面问题不大。
从环境上来看，虽说龙湖有三宝，而且其内部环境的打造要远比海尔大道和香港路的喧嚣更令人舒服，但昱城作为“天街”系列的刚需型配套产品，具体细节显然就无法和天鉅这种项目相提并论了。
综合来看，龙湖昱城最大的亮点还是要归根于选了一块好地段，再加上天街的加持，让什么高容积、大高层、楼间距都不值一提了。而目前一万出头的价格，也算是大市场环境下龙湖做出的让步，让原本已经毫无性价比的项目有了持续出货的能力。
建设中的龙湖昱城
最后，巢哥还是想说一句，不论是龙湖昱城，还是胶州其他的新房，如果你愿意等等，价格一定还会有更大的惊喜，对于依旧试图炒房的投资客而言，这句话也同样适用。