滨湖的学区房，正在全线降价。
书香门第这套房，一夜之间，降了80万...
PART 壹
滨湖书香门第，降到了3万/㎡
近日，滨湖书香门第，又刷屏了。
西区一套92㎡的三房，总价降到280万，高楼层，单价仅需3万/㎡。
再看小区在链家的同类型挂牌房源，基本在360万甚至400万+，单价高达4万/㎡左右。
我咨询了中介成交情况， 最近的一次成交价在360万。
几个月时间， 差价80万。
但紧接着，房东的“骚操作”又来了，据中介表示， 房东在当天下午，又把价格调回去了，现在售价330万。
微博上有人表示， 这是一下午来了十几个看房，房东心态变化，又把价格涨了50万。
这种行为虽然不太道德，但从中我们还是能看出市场的逻辑：
目前滨湖学区房、二手房成交价跌至冰点，多个小区三个月0成交， 但这并不代表市场购买力薄弱了。
对于买方而言，现在正处指导价政策即将出台的关键时期， 买房比较犹豫， 但是当市场出现了超低价房源，他们还是会直接出手。
根据推测，书香门第这类学区房， 即使指导价打了7折，价格也在3.3万左右。
PART 贰
滨湖首批11家学区房
超9成在降
滨湖46中+师范附小双本部，作为首批执行指导价的学区房，价格全线下降。
本站盘点9月份与6月份房价对比发现， 10家学区二手房，均价下降。
其中，滨湖家园降幅最高， 三个月时间，差价6090元/㎡。
近一两年来，滨湖学区房上涨势头过猛， 存在巨大的房价泡沫。
如今，指导价要出，终将会击碎这个泡沫。
本站也盘点了2019-2021年这三年的房价情况，并根据网友希望的， 对现在挂牌价打了7折。
通过数据可以看到，除了滨湖家园回迁小区，其他现在的挂牌价， 基本在4万+。
文华阁、书香门第等一些炒作过热的小区， 更是将近5万/㎡。
不过对比前两年可以发现， 大多数小区价格在2.3-3万/㎡。
若指导价执行，初步猜测会压到这个标准。
另外，还有不少网友建议， 应该将 46中中山路校区、南宁路校区 也列入学区房指导价范围。
但我个人认为，政策的连带效应是非常有力的，滨湖即使不列入这些小区，但在双本部学区房带动下， 价格也会下探。
另外，近期滨湖学区房一些个案，降价幅度也非常高。
春晖园，近日一套38平的小户型，成交价148万，单价3.8万/㎡。
据网友表示，年前春晖园38平，总价210万，不满二到手220万，房东还要全款，朋友看中一套房东开价220w，朋友出到215w不卖，半年多时间72万飞了，比茅台还狠，感谢房东不割之恩。
如今市场，房东主动降价80万左右卖，还不一定有人买。
可以看出， 不论买房还是卖房，选对时机，真的很重要。
此外，还有 滨湖惠园一套60平的两房，中间楼层，总价175万，单价2.9万/㎡。
PART 叁
滨湖二手房也在降
云谷、万科、联投...
除了双本部学区房，近日滨湖二手房也有不少降价的案例。
滨湖欣园 ，边户3房103平， 总价200万，单价1.9万/㎡。
万象公馆 ， 117平总价265万，单价2.2万 ，低于市场价50万。
东方蓝海，一套大户型，单价2.35万/㎡。
联投中心书城 ，124平，好楼层， 单价2.7万 ，低于市场价3000元/㎡。
万科时代之光 ，116平边户大三房，总价335万， 单价2.85万/㎡。
云谷洋房6楼 ，140平，总价435万， 单价3.1万/㎡。
中海滨湖公馆 ，89平毛坯三房，总价280万， 单价3.1万/㎡。
类似案例还有很多，不一一列举了。
PART 肆
当下买房
如何抓住楼市底层规律？
房地产周期却有着规律性分布，我们可以通过寻找接近的 周期“顶”和“底”来寻找。
这是一张非常重要的中国房地产周期变化的规律图。
从图中我们可以解读出非常多规律性信息。
就拿我们刚才举出重要问题—— 什么时间容易出现是一个房地产周期的“顶”和“底”？
从2008年到2018年， 差不多出现了三次周期的顶底：2008年底、2012年初、2014年中到2015年上半年。
时间不同，但是，每一次“底”的出现，都是在全国房地产销售额累计 同比出现20%左右降幅的时候。
一旦出现这样的降幅， 大概率都会放松救市，同时市场周期拐点出现。
从2008年，每一次都是如此。
因此，很难说这是一种巧合。
更可理解为，能够容忍这个 指标下跌的幅度就是20%。
可以说，调控的原理则是不变的。
第一、单纯价格上涨无法直接诱发调控，能诱发调控的关键数据是房地产销售额累计同比是增长还是负增长。
第二、一旦这个数据出现20%左右的负增长，楼市将大概率进行 升温型调控。
第三、一旦这个数据出现20%到30%的正增长，楼市将大概率 进行降温型调控。
来源：摄图网
当然，从中央到地方，调控参考指标和诱发调控数值，可能有变化，这就 需要继续研究，找出规律。
所以，对于房地产研究，现在反而不要去盯哪些依旧火热或者刚刚开始调控的城市，谈顶底都为时过早。
反而，要去盯那些已经开始深度调控，或者市场已经大冷的城市。
买合肥，也是同样的道理。
总之，对于每一次周期，错过和买高都不是大问题，最大的问题是你在经历过数次错过或者买高的时候，依旧不知道你为什么会错过或者买高。
毕竟，对于房地产， 它的本质就是一个有规律性的周期*游戏性**。