项目地址：盘龙区宝源路西，云师大俊发城中学南
销售价格：2020年2月份均价15000元
项目构成：5栋高层住宅与一栋15班幼儿园
NO. 1｜俊发城
2019年8月份，写了一篇《珍藏七年，一号作品，俊发城郁金苑评测》，现在郁金苑已经基本卖完了，有部分楼栋已经封顶了，建设的还是比较快的。关于俊发城的整体分析和一些生活配套设施的内容本文就不在单独写了，可以看看郁金苑的这篇文章。
郁金苑在建实景
NO. 2｜区位分析
文倾苑位于宝源路西侧，云南师范大学附属俊发城中学南侧。现状只有地块东侧的宝源路通车了，地块南侧、北侧、西侧都是现状农田，没有通路，现状的区位就是比较尴尬。
文倾苑位置图
NO. 3｜交通条件开盘情况
本项目于2020年1月12日开盘销售，开盘楼栋为1栋，当日开盘套数为171套，销售套数82套，去化率为48% 。成交均价为15166元/㎡（精装）。从数据上看，项目卖的一般。
项目周边建设现状
NO. 4｜交通条件
地铁方面直线距离羊肠村地铁站有1公里的左右，但是因为地块南侧的道路还没有建设，要绕一大圈才能到羊肠村地铁站。所以现状来说，地铁基本上没办法使用。这一段的宝源路上面也没有公交车站，最近的要走到司家营街才有公交车站台，总体来说公共交通基本无法使用，没车寸步难行。
距离地铁口距离
周边道路现状
地块周边有北京路、沣源路等多条城市干道构建起立体的交通路网，从沣源路可以快速上达瑞杭高速，从二环到达主城各个角落，自驾出行较为方便。
从项目进展的角度来说，因为俊发还要开发这一大片，所以估计交房的时候，理论上地块周边的未建道路，应该可以建成，从建成后的角度看，周边的公共交通（主要是北京路上面的）勉强还能用。
NO. 5｜周边主要项目
项目周边现状图
01羊肠大村
位于项目的西南侧，老聂实际在村子里面走了一圈，大部分的建筑现在都是用来当仓库和收废品的储藏屋来用，2016年的时候，俊发地产成为“羊肠大村”项目的改造主体。当时的宣传是这么写的，羊肠大村城改项目将结合俊发城教育大盘的理念，继续以教育配套为核心优势，为业主提供从幼儿园到高中的一站式教育，三年后，村子还在，然后在2019年9月份，规划局批了盘龙区羊肠大村N-22-2回迁安置地块项目，理论来说，村子应该离*迁拆**不远了。
羊肠大村实景图
02俊发城逸璟峰
位于项目的东侧，俊发城逸璟峰是俊发在逸天峰后推出的全新“峰系”住宅。项目占地43.87亩，总建筑面积16万方，规划5栋板楼和1栋公寓，项目只有123平米三房和143平米四房两种户型，均为2梯4户的精装。均价约1.85万元/平米。项目教育配套十分完善，内部配建明通小学丰源校区已投入使用，这个明通小学只能逸璟峰才能上，俊发城其他苑的上不了的。
逸璟峰在建实景图
明通小学实景图
03云南师范大学附属俊发城小学、中学
位于项目的北侧，云南师范大学附属俊发城小学是公立的，规划建设48班小学，其中一期已建成，随着居住人口越来越多，完全不够用了，在2019年9月份的时候，小学进行了二期规划的公示，增加24班小学的规模。但是即使建好了，本项目应该也上不了，因为排队的人很多。
小学二期规划图
云南师范大学附属俊发城中学，是由云南师范大学基础教育集团、盘龙区教育局、云南俊发集团三方合作举办的一所高起点、高品质的全日制国有民办完全中学。也是不够用了，在2019年12月份的时候，规划公示建设二期，增加9班中学部分。
中学二期规划图
04碧桂园北城映象
位于项目南侧不算远的地方，写过相关的评测，感兴趣的可以看看，《售罄新开！碧桂园.北城映象大观1#地块评测》。
NO. 6｜项目区域规划情况
项目周边规划图（图中黄色的是规划道路）
01 教育设施
在地块南侧规划有两块教育设施用地，从用地规模上看，可以容纳从小学到高中全系教育。现状是村子的农田，具体引入啥学校和开建时间都未定。
从模型图看项目南侧规划的教育设施
02 公共绿地
在地块的东北方向，明通小学丰源校区的南侧有一处大型的公共绿地，听闻这个绿地也是逸璟峰的主要卖点之一。在地块西侧靠近金汁河的位置，设置有一块公共绿地，从开发的角度来看，明通小学丰源校区这边的绿地应该会早点建设。
从逸璟峰角度看项目
03 医疗设施
在云南师范大学附属俊发城小学北侧规划有一处300张床位的社区医院。这么多年都么有建设，估计在这次疫情结束后，应该会加快此类社区级别的医院建设。
04 商业设施
逸璟峰靠近宝源路的一侧，规划有一块独立的商业用地，此地块已经规划公示，但是还没有建设，建设规模为拟建两栋22层和30层的办公楼及一栋22层的商业建筑，同时还有2-3层的商业裙楼，共同构成一个服务周边的的小型商业体。
逸璟峰商业体效果图
05 住宅项目
地块北侧规划一处商住混合用地，规划已经公示，在售楼部模型上面此地块名称为文雅苑，此地块为羊肠大村回迁安置地块，项目规划布局6栋建筑，包括2栋超高层住宅、2栋高层办公、2栋独立商业。容积率为6.91，容积率真高。
羊肠大村回迁安置地块
地块西侧规划有一处住宅用地，在售楼部模型上面此地块名称为文嘉苑，未规划公示，在地块西北侧规划有一处住宅用地，规划已经公示，在售楼部模型上面此地块名称为文熙苑，项目规划布局6栋住宅，层高二十九层至四十二层。容积率为6.69，典型的俊发城高容积率代表作。
文熙苑效果图
从周边的规划情况分析，各种生活配套就比较完善了，但是建设存在不确定性，主要不是规划内容的不确定，是啥时候能建成的不确定性。
NO. 7｜规划方案
文倾苑净用地面积约34.36亩，地上建筑面积86670.30平米，地下建筑面积33050.29平米，容积率为3.75，建筑密度为24.71%，绿地率为40.10%。项目规划布局5栋20-32层的住宅、1栋4层的15班幼儿园及1层裙楼底商。建筑类型为假板式住宅和点式住宅都有，面积有约84平米、101平米、117平米、125平米、142平米，共计5个户型。整体朝向为南偏西一点。电梯设备都设置在了每栋的顶楼位置。窗户都为内开窗。
项目总平图
项目在建实景图
项目东侧为宝源路，西侧为规划的15米宽市政道路，南侧为规划的40米宽市政道路，此路向西连接到北京路。北侧为规划的20米宽市政道路。项目与宝源路之间有一条带状的公共绿地，宽度有30米左右，这个公共绿地应该是和项目共同建设的，不然绿地率不够，但是不属于小区内部绿地。项目与规划的北侧道路之间有一条带状的公共绿地，宽度有22米左右。这个绿地就不知道啥时候建设了。
小区模型图
因为地块面积较小，基本上没有布置公共空间的地方，所以地块每栋的1层都是架空层，用来做公共场所，其中1—1栋的1层设置有公共卫生间、社区体育活动场所等，1—2栋的1层设置有社区体育活动场所等。1—1栋和1—2栋的1层还设置了商业用房进行了连接。3栋的1层设置有物业管理用房。4栋的1层设置有服务用房。5栋的1层设置有社区体育活动场所。所以，购买每栋低层的客户，这些设施肯定对日常生活有影响。
楼栋分布图
楼栋分析：
1—1栋，假板式楼。总高22层，3梯7户设计，分布有C、B、E三种户型，其中B户型的两户小阳台开了窗之后可以对视。相同户型情况下，东侧的日照会好些。
1—2栋，点式楼，总高31层，2梯5户设计，分布有C、E、F三种户型，1—2栋南侧有一个小区次出入口，并设置有一个机动车出入口。
3栋，点式楼，总高20层，2梯5户设计，分布有C、E、F三种户型，和1栋户型和布局是一致的。这栋日照和视野更好。
4栋，假板式楼。总高23层，3梯7户设计，分布有C、B、E三种户型，这栋和1—1栋户型是一致的，4栋东侧设置有小区主出入口。相比较，本栋更好些。
5栋，假板式楼,总高32层，2梯5户设计，分布有C、D 、B、四三种户型，B户型采用的磨砂玻璃，但是开了窗之后，可以看到外部连廊。5栋的东侧设置有一个机动车出入口。
NO. 8｜户型分析
B户型
B户型建面约117平米，三室两厅两卫，融创在昆明的好几个楼盘都在用这个户型。B户型分布在1—1栋、4栋、5栋的中户，朝南向，每层两户。北向的几个功能房间（厨房、次卧、主卫、客卫）通过连廊采光，黑了点。大主卧设计，留出衣帽间位置。主卫客卫一样大，干湿分离设计，这些比较不错。最大的问题是在小阳台可以与对面住户的小阳台对视，所以俊发就把窗户换成磨砂玻璃，虽然解决了这个对视的问题，但是带来了的问题就是，厨房必须开灯才能用，因为不透光。
C户型
C户型建面约101平米，三室两厅一卫，每栋都有，位于每栋的东北角或者西北角的位置，客餐厅朝东或者朝西，L型厨房，小阳台和厨房通过采光井采光，黑了点。本户型因为在边角位置，日照时间较短，买高楼层的会好点。
D户型
D户型建面约142平米，只有5栋的最西侧有这个户型，朝西偏北的位置。典型的小进深，大开间的户型，这种细长条的户型，交通空间浪费较多，这个户型不是140这种面积的常用户型，这个户型比较差。
E户型
E户型建面约125平米，位于每栋的西南角或者东南角，朝向是最好的户型，标准的三室两厅两卫户型，算是这些户型里面不错的了。也就是厨房操作台面小了点，有一间次卧小了点。建议选择东南向的这个户型，日照时间会长些。
F户型
F户型建面约84平米，两室两厅一卫，位于1—2栋、3栋的中户，进深大，开间小的户型，因为对面就是电梯间，所以通风不好。另外本户型的入户门和电梯间的门稍微斜对门。南向客厅和卧室，有一个卧室和小阳台通过采光井采光，黑了点。这个户型也一般。
NO. 9｜老聂综合点评
1. 现状地块交通出行非常不方便，如片区能顺利正常开发，交通出行问题就能解决。如果未来几年周边项目能顺利实施，本项目周边配套就比较完善，生活气息也会比较浓厚，所以周边存在不确定性。
2.本地块是俊发城里面容积率相对比较低的了。俊发城是高容积率，居住人口密集的典型代表，碰到类似本次新型肺炎的公共卫生安全情况下，问题就会显现很多，比如通风问题、高密度居住区的防控难度等。所以，希望能在本次疫情之后，政府对于这种模式的小区建设能有所调整。