近期，大家比较关心的沈阳市第二轮集中供地已经正式进入挂牌交易阶段，预计9月17日将释放挂牌交易结果。
全市第二轮集中供地共计推出46宗土地（含44宗居住/商住），其中，44宗商住/居住用地的总占地达387.5万平，宗建面达735万平，遍布沈阳市9个行政区。
这些地块的成交与开发将对地块所处板块产生一定的影响，也可以看出来政府对于土地端新政的执行力度。未来，随着沈阳房地产行业的进一步规范、调控，地价、房价将逐步回归合理。那么，第二批次地块预计将在明年上半年至年中阶段集中入市，能否带动市场回暖？小编通过以下几点为大家解读一下：
首先 ，新盘入市将一定程度上增加板块的热度，尤其是自建商业、打造商业综合体的项目，例如大东望花板块的轩兴四路北-1地块，该地块对于整个望花板块来讲意义非凡，大规模的TOD商业综合体的建设不仅带来的是更完善的配套，更为重要的，是将望花板块进一步升级为城市级的焦点。
其次 ，新盘入市不会推动大的成交量回升。尽管政府对于地价和房价都做出了较为严格的控制，但就目前的房价来看，品质新盘的入市价扔将超出大部分购房者的承受范围，购房者仍将保持较为理性的购房状态；另外，大规模的二手房存量使得置换改善变得更难，这对于卖旧换新这部分购房者来讲，该买不起还是买不起。
第三 ，城市的政策导向不会变。沈阳市的房地产行业可以说是政策调控下的市场，就目前来看，限购、限售、限价等政策不会变，而且政府对于行业的监管、审核会更加严格，例如，对于申报购买首套房产的需要提供首套房证明；预计明年上半年，政策仍然保持现有的紧缩状态，为的是彻底将投机、投资购房需求排除在外，确保老百姓“住有所居”，保护刚需购房者的置业需求。
第四 ，第二批次的地块将在明年集中入市，大批量的新盘入市将会带来住宅供应量的大幅攀升，市场严重供大于求，销售竞争将会异常激烈，而开发商为了卖房子，仍然会出台相关刺激销售的优惠政策，而最终受益的还是广大的购房群体，他们有更多的优质房子可以选，而且价格也会比较合理。未来，这种市场状况将会成为常态，最终实现政府调控的最终目的。
小结
政策调控与市场表现经历了多轮的博弈后，目前进入了一个新的发展阶段，未来行业的发展仍然以“稳”字当先，房价暴涨的年代一去不复返了，取而代之的是缓涨、局部微跌的平衡状态；住宅成交量也不会出现早些年的规模，房价已经到了刚需群体无法接受的地步，所以政府必须加大力度保护这部分群体；改善需求仍然在逐年释放，好的房子永远不缺买主，“竞品质”将为购房者带来更优质的项目。总之，让房子回归居住本质是最终目的，只有以居住为前提的置业需求才会让你的资产更保值，你细品。
上期的楼市专题，小编针对第二轮集中供地做了详细解读，并针对部分重点地块给出了研判，由于地块数量较多，本期专题将为大家继续研判剩余的部分重点地块。
上期分析的地块包括浑南高深东路地块以及于洪新城的2宗地块，本期将为大家分析皇姑区新乐地块、沈河区热闹路北地块、沈河区*官高**台街东-2地块、和平区领事馆北街东地块、轩兴四路北-1地块等5宗重点地块。
地块一：皇姑区-新乐地块
此次皇姑陵西板块时隔多年再出热地——新乐地块，地块位于北陵西侧，城市北一环二环间，地块东侧为黄河北大街（城市中轴、北金廊），南侧为沈阳新乐遗址博物馆。
地块的整体外部环境极其优越，东侧为大规模的城市绿肺——北陵公园。陵西板块已经多年没有土地供应，整体的新房供应处于断档状态，可以说该地块一旦入市，其主要竞品为北金廊沿线的高端楼盘；地块北侧距离不远即为中粮·隆玺壹号项目，该楼盘经历了10余年的开发周期，目前已经交付使用，房价也是从早期的12000元/平涨至目前二手房25000-30000元/平，对于该地块未来的入市价格具备一定的参考意义。
距离该地块北侧2.5公里的三台子地铁站，为华润置地|九悦项目，该项目拿地价为8260元/平+32500平租赁住房+5%无偿代建租赁住房+商业业态及自持。据悉，目前项目规划为125-170平的平层产品，预计入市售价将在21000-25000元/平。
皇姑区实景图
一、地块配套：
交通方面 ：地铁2号线（新乐遗址站）、黄河北大街、一环、二环等城市交通网络
商业配套 ：北行商圈、皇姑华润万象汇、北站CBD等
公园文娱 ：北陵公园、新乐遗址博物馆
教育配套 ：陵西小学、110中学
医疗配套 ：辽宁中医、沈医附属三院、七三九医院、沈阳市儿童医院等
地块所处地段为城市一环旁，整体配套非常成熟，可享金廊沿线的高端商务资源与圈层资源；最重要的配套资源当属北陵公园，该公园占地330万平方米，是城市中心少有的大规模景观绿化。未来业主入住后，俯瞰北陵美景的同时，也是非常适合老人进行身心锻炼的场所。
二、地块指标分析：
该地块整体形状较为方正，适宜建筑的排布。占地9.8万平，规模适中；容积率2.0，适宜打造小高层、洋房等产品业态；商业比例15%-16%，需打造约3万平左右的商业，这项指标也是该地块的难点；限高60米，最高可规划20层左右的高层住宅；最高限价为溢价率15%，高达13788元/建筑平米，是皇姑区“地王”级别的地块；地块的产业业态要求是指竞得人应沿黄河北大街建设文旅产业，聚焦数字经济；该地块达到限价后仍然采取“竞更高更优建筑品质”的形式。
三、地块客群分析：
该地块所处区位为城市一环旁，皇姑区、北金廊，客群层级为城市级塔尖人群；购房客户当以皇姑区的地缘客群为主（政府机关、事业单位、私营业主及高管、医院、学校等高知人群为主），其他少量客户分布在城市中心区域、二环内，例如沈河、和平、铁西的老城区；购房需求肯定是改善为主，改善外部生活环境、改善人口结构需求、改善产品户型设计、装修等方面。
四、产品及价格研判：
最后，结合地块板块价值、购买客群、周边竞品、地块指标、最高限价等因素，小编大胆推测地块的打造产品：
预测一：
地块住宅产品全部采取小高层18F，主力面积段120-160平，三房两卫起步，主力户型三房至四房；整盘均价28000元/平，入市价26000元/平。
预测二：
地块住宅产品采取小高层18F+洋房6-8F的产品组合，主力面积段120-170平，主力户型三房至四房；整盘均价30000元/平，入市价小高层26000元/平，洋房30000元/平。
五、地块综合评判：
城市北金廊沿线、皇姑一环旁、北陵西侧决定了土地价值极高；周边新房产品具备较强的稀缺度，地块具备一定的板块定价权；地块起始总价23.6亿，对于房企的资金要求很高，打造难点在于地块的商业比比较高，需要建设约3万平的商业，且需要建设文旅产业，对于开发商的商业运营能力要求比较高。
地块二：沈河区-热闹路北地块
金廊沿线再出大型城市综合体项目，此次出让的热闹路北地块位于城市金廊中轴-青年大街沿线，热闹路北侧，西侧一街之隔为华强商业金融中心项目。
金廊沿线历经10余年的高速发展周期，目前已经成为集高端商务办公、酒店、居住、商业为一体的城市CBD繁华商业带，是沈阳市的豪宅聚集区，也是沈阳市住宅产品的价格天花板区域。
目前，区域发展几近饱和状态，可供住宅开发的土地量极小，土地价值高，2020年5月7日，宝能获取距离地块较近的九中地块，楼面价为12000元/平+14500万平无偿移交，综合楼面价约19000元/平，目前在售均价约35000元/平；地块南侧不远即为沈阳金融广场|金廊公馆项目，项目规划70-188平的高端住宅产品，预计均价22000-26000元/平。
沈阳金融广场丨金廊公馆效果图
仁恒·公园世纪效果图
一、地块配套：
交通方面 ：地铁2号线、青年大街等城市中心繁华交通路网
商业配套 ：万象城、市府恒隆广场、嘉里城、K11等高端商业
公园文娱 ：青年公园、沈阳工业展览馆、市府广场等
教育配套 ：邻近沈阳市实验学校（小学+初中）、文艺二小、文化路小学、第七中学等
医疗配套 ：盛京医院、陆军总院等大型三甲综合医院
地块所处地段为城市中心，一环内，可享金廊沿线商圈的全维高端配套资源。另外，项目定位为城市核心综合体项目，未来打造完成后，自身配套也相对齐全。
二、地块指标分析：
该地块占地约4万平，建面约16万平，容积率4.0，商业比例44%-45%（约7万平），适宜打造城市商业综合体项目，预计未来将规划写字间、酒店、住宅、商业等业态集群（地块内不让建公寓）；住宅限高100米，可打造33F的高层产品，商业限高200米，可规划建设酒店（写字间）产品；受高商业比、产业园建设及自持等条件限制，最高限价仅10120元/平；地块要求沿青年大街建设数字科技产业园，且产业面积不低于3万平，自持年限不低于10年；该地块达到限价后仍然采取“竞更高更优建筑品质”的形式。
三、地块客群分析：
地块所处区位为城市核心、金廊沿线，未来的购房客群为城市塔尖圈层，购房客群将辐射全市及周边县市的成功人士、精英人群，他们具备了极少数人拥有的思维及财富，重视财富的增值、资产的配置、圈层的高度、生活的品味等方面，他们非常重视子女的教育及培养，往往会将孩子送到国外的学府进行读书、深造，为孩子回国创业、发展提供高端的居住场所及生活品质。
四、产品及价格研判：
最后，结合地块板块价值、购买客群、周边竞品、地块指标、最高限价等因素，小编大胆推测地块的打造产品：
产品预测：
地块住宅产品全部采取100米精装高层（33F），主力面积段140-200平，三房两卫起步，主力户型三房至四房；整盘均价35000元/平，入市价32000元/平。
五、地块综合评判：
地块规划为城市核心综合体项目，商业比44-45%，起始总价高，这就要求开发商具备较强的资金能力和大型商业综合体的开发及运营能力；金廊的写字间、商业的库存量较大，一直以来都是开发的难点，从目前已经交付的写字间整体租售情况来看，整体租售情况较差，且空置率较高，导致运营成本逐年增加；金廊沿线的项目定位趋同、同质化严重，住宅产品整体去化速度较慢，未来的开发压力较大。
地块三：沈河区-*官高**台街东-2地块
地块位于城市东部二环旁，隶属于东沈河区域。东沈河区域南近浑河、东临东陵公园，具备了打造高端居住区的基础潜力。目前主要开发板块则集中在*官高**台和农大，以金地·艺华年的启动为始，板块进入了快速发展阶段，目前已集结了万科、保利、金地等品牌开发。板块内引进朝阳一校、文艺二校、7中等名校机构，对于板块价值提升带来较大的学区利好。可以说，东沈河未来发展将以“沈河价值+品牌房企+名校学区”的模式进行，整体定位偏向于刚改+改善的客户需求。
今年4月30日，沈阳市第一轮土拍顺利进行，位于东沈河区域的*官高**台街东-3号地块被保利地产获取，综合楼面价约9690元/平，预计将作为保利·天汇项目的全新组团面世，预计整盘均价将达到20000元/平。
保利·天汇实景图
万科·东第实景图
一、地块配套：
交通方面 ：城市二环、东西快速干道等便捷的交通路网
商业配套 ：国瑞购物中心、地块自身商业规划
公园文娱 ：东陵公园、浑河景观带等距离较近
教育配套 ：7中九年一贯制学校
医疗配套 ：沈河区第二人民医院、沈阳201医院
地块所处板块处于开发初期，目前周边生活配套尚待完善，该地块规划建设大型商业，未来将弥补区域内商业配套的不足。
二、地块指标分析：
地块的整体规模较大，总占地约18.2万平，总建面约36.4万平，适宜打造规模品质居住项目；容积率2.0，建筑限高60米，适宜打造小高层、洋房等低密产品；商业比30%-31%，需要建设约11万平的商业；最高限价为溢价率15%，8015元/建筑平米；地块要求在地块外建设保障性租赁住房：竞买者竞得*官高**台街东-2地块的同时需竞得*官高**台东街东地块，并建设保障性租赁住房，且面积不得少于3.2万平，保障性租赁住房不得销售；业态及自持要求：数字经济等新兴科技产业，项目商业、产业部分建筑面积不低于10万平，且自持面积不低于5万平，自持年限不低于10年。该地块达到限价后仍然采取“竞更高更优建筑品质”的形式。
三、地块客群分析：
地块隶属于沈河区，意味着较为优质的学区资源，未来的购房人群仍将以城市东部的地缘客户为主，包括东沈河、大东等区域；这部分客群一方面是改善居住需求，例如家庭人口数量增加对于三房、四房产品的需求，对于户型设计、居住品质的要求等。另外一方面就是对于沈河区教育资源的认可，希望让子女接受到优质教育资源的培养；其次就是对于板块的发展潜力比较认可，希望购买的房子能保值、增值。
四、产品及价格研判：
最后，结合地块板块价值、购买客群、周边竞品、地块指标、最高限价等因素，小编大胆推测地块的打造产品：
预测一：
地块住宅产品采用高低配，小高层+洋房，主力面积段100-130平，三房起步，主力户型为三房产品；整盘均价20000元/平，入市价小高层17000元/平、洋房20000元/平。
预测二：
地块住宅产品全部采用小高层产品，主力面积段95-120平，三房起步，主力户型为三房产品；整盘均价18000元/平，入市价17000元/平。
五、地块综合评判：
地块所处板块处于开发初期，具备较强的升值潜力，但目前周边配套尚待完善。地块整体要求条件较多，包括拿地配建不少于3.2万平的租赁住房+建设不低于10万平的商业、产业面积+自持面积不低于5万平+自持年限不低于10年，加上地块整体的高总价，如此条件对于房企的实力要求非常高，打算长期深耕板块的房企才有可能报名拿地，就目前来看，保利是否能够继续拿地深耕，让我们拭目以待。
地块四：
大东区-轩兴四路北-1地块
地块位于城市东部二环旁，隶属于大东区望花板块。望花板块在经历一个较长的发展周期后，目前已正式进入规模土地的开发阶段，成为了城市东北部最具潜力的板块之一。
2019年11月，望花城中村7/8/9地块分别被新希望、金科和中梁获取，楼面价达到6000+元/建筑平米，预示着板块正式进入高价值开发周期；2020年，龙湖和华润先后进驻望花板块，依靠着强大的品牌力和产品力，支撑起了望花板块的价值高地；今年的“430土拍”，招商蛇口以综合楼面价约8600元/建筑平米获取DD-2103轩兴四路南-2地块，并与龙湖合作，打造二环旁的高品质美学住区，预计入市价在19000-21000元/平。
华润置地|誉澜颂实景图
龙湖中铁建·云璟实景图
招商龙湖·东望府效果图
一、地块配套：
交通方面 ：地铁4号线在建、规划地铁13号线、城市二环、南北快速干道等便捷的交通路网
商业配套 ：地块自身规划大型商业
公园文娱 ：东湖公园
教育配套 ：尚品9年一贯制学校
医疗配套 ：大东区望花医院、157/158医院
板块正处于快速发展阶段，目前，区域内的商业配套以社区底商为主，地块规划大型商业，未来将弥补区域的商业不足问题。
二、地块指标分析：
地块的整体规模较大，总占地约15.5万平，总建面约34.1万平，适宜打造规模品质居住项目；容积率2.2，建筑限高80米，适宜打造高层、小高层产品；商业比49%-50%，需要建设约17万平的商业；最高限价为溢价率15%，6336元/建筑平米；地块有配建集中商业且自持的要求：需规划打造建筑面积不低于11.5万平的大型商业，且自持年限不低于10年，商业运营商条件限制为：连续两年中国商业地产排行榜排名前5，并且商业综合体自由注册商标品牌开发且运营经验不少于18年，运营过不低于30万平的单个商业项目（不含街区、不含专业市场、不含写字楼）经验，可以看出具有非常明显的指向性，小编在这就不“剧透”了；该地块达到限价后仍然采取“竞更高更优建筑品质”的形式。
三、地块客群分析：
地块隶属于大东望花板块，从目前在售项目的客群分布来看，以大东区域内的地缘客户为主，辐射到皇姑、沈河等周边区域及板块；整体的客群层级不高，以刚需、刚改为主，部分品牌项目可以吸收到城市级的改善客群。
四、产品及价格研判：
最后，结合地块板块价值、购买客群、周边竞品、地块指标、最高限价等因素，小编大胆推测地块的打造产品：
产品预测：
地块住宅产品采用高低配，高层+小高层，主力面积段100-140平，三房起步，主力户型为三房、四房产品；整盘均价20000元/平，入市价高层18000元/平、小高层20000元/平。
五、地块综合评判：
地块整体规模较大，且规划大型商业，整体定位为大型城市综合体项目；大型商业的建设及自持，要求房企具备丰富的大型城市商业综合体的开发和运营经验，从乙方的限制条件来看，指向性已经非常明显；该地块的开发一方面将带动整个板块居住价值的提升，弥补商业配套的不足，更重要的是作为板块的中心项目，未来将形成集大型商业、街区商业、交通枢纽（地铁、公交）、公园绿地、高端住宅为一体的区域中心。
地块五：和平区-领事馆北街东地块
项目地处和平湾板块，隶属于和平区，和平湾位于浑河南岸，东接长白岛，西邻*家屯苏**，东南毗邻新市府，北望于洪新城，规划总面积10.5平方公里。
和平湾板块以万科翡翠滨江为起点，高举高打，到后来的华发中东和平首府、方大·长白一品以及中海·领馆壹号，置业的门槛为20000+元/平，可以说将刚需刚改客群基本排除在外，保证了板块高端圈层的纯粹性。
沈阳区域实景图
2020年4月28日中海以楼面价13000元/平+12500万无偿移交获取热点地块，可售楼面价高达13772元/平，目前售价27000-32000元/平。
华发中东和平首府效果图
一、地块配套：
交通方面 ：地铁9号线（已通）、地铁6号线（在建）；南阳湖街（浑南大路）、三环等城市主干道交通网
商业配套 ：长白大润发、长白万象汇、山姆会员店等
公园文娱 ：歌德足球公园、长白岛森林公园等滨河景观公园
教育配套 ：和平一小和126中学分校
医疗配套 ：东北国际医院、盛京医院滑翔院区
板块紧邻长白岛，可共享长白岛的商业配套资源，且板块内规划配套正在逐步完善、目前尚显不足；教育资源以及浑河景观是支撑板块价值的重点。
二、地块指标分析：
地块的整体规模适中，总占地约12.5万平，总建面约25万平，容积率2.0，适宜打造规模低密品质住区；建筑限高80米，适宜打造高层、小高层、洋房产品；商业比17%-18%，需要建设约4.3万平的商业；最高限价为溢价率15%，楼面价为11845元/建筑平米；地块达到限价后，采取“竞更高更优建筑品质”的模式确定最终竞得方。
三、地块客群分析：
受地块高价值土地属性影响，未来的购房客群不存在刚需的可能，购房仍然以改善为主力需求，客户以长白岛、于洪新城的外溢客户为主力，可辐射到和平、沈河主城等区域；购房客户对于提升生活品质、改善人居环境、子*优女**质教育等方面有较大需求，看好和平湾板块的规划及发展潜力，购房有一定的资产保值、增值的需求。
四、产品及价格研判：
最后，结合地块板块价值、购买客群、周边竞品、地块指标、最高限价等因素，小编大胆推测地块的打造产品：
预测一：
地块住宅产品采用高层+小高层的组合，主力面积段120-170平，三房两卫起步，主力户型为三房、四房产品；整盘均价28000元/平，入市价高层26000元/平、小高层28000元/平。
预测二：
地块住宅产品采用小高层+洋房的组合，主力面积段130-180平，三房两卫起步，主力户型为三房、四房产品；整盘均价30000元/平，入市价小高层28000元/平，洋房30000元/平。
五、地块综合评判：
地块整体素质较高，适宜打造高品质低密园区，但起始总价接近26个亿，对于开发商的资金有一定需求；另外地块所处和平湾板块为纯粹高端居住圈层，客户对于开发商的品牌力要求较高，不适合中小企业参与；地块难点在于商业比较高，且商业产品去化缓慢，一定程度上增加了开发难度；另外，由于板块内在售项目针对的客户群体较为统一，导致开发商打造的产品同质化严重，未来对于产品的销售也将带来较大的压力。
END
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《沈城楼市报》第35期第22-27页