前段时间，济高珑悦府签约济南外国语教育集团引发了很多购房者的关注，济南楼市参考也是在第一时间进行了解读，由于篇幅关系，在上一篇文章里，没有对该项目进行太多的分析，购房者又十分关注，于是我们将珑悦府的探盘文章放在这周推送。
济高珑悦府到底怎么样呢？除了教育，其他配套、地段、产品、户型、性价比如何？下面我们一起了解一下。
珑悦府之所以被市场关注，主要跟济南楼市大环境有关。纵观济南这几年出让的土地，尤其一些主城核心地块，都是2.0以上容积率，以高层为主。为了成本，牺牲了尺度和舒适度。这也在一定程度上给购房者这样的印象：主城地段虽好，但无奈容积率太高，生活太过拥挤。
在济南主城地段，容积率在2.0及以下的低密住宅很稀少。因此，容积率只有2.0，地处核心地段的珑悦府就广受关注。
低密度住宅是近年来济南房地产市场上的热门话题，很多购房者关注的目光投向了这一类以高绿化率、低容积率为主要特征的住宅。
但济南主城区每一次地块的出现，容积率基本都在2.5以上。很多购房者为了低密度住宅，宁愿远走新区，也不愿在主城拥挤。低密度住宅要满足其自身对容积率和绿化率的要求，需要该区域的环境无论在自然景观、空气等级等各个方面都很有优势。
一般满足这种条件的只能选择在主城周边的地方，因此容积率2.0的主城核心区地块显得尤为难得。不得不说，珑悦府的出现填补了市场空白。
济高珑悦府位于济南CBD旁，奥体中路与康虹路交汇处西北角，这是一个定位纯改善的楼盘，容积率只有2.0，应该是周边众多项目里容积率最低的一个楼盘，其余楼盘的容积率均在2.5以上。比较好的一点是，济高珑悦府的产品都设计为洋房和小高层，项目共计17栋楼，含5栋10F洋房，12栋17F小高层，共计规划962户。
这样的产品设计，会让整个项目比较纯粹。
对于济南购房者来说，楼盘最稀缺的品质是什么？是纯粹。
想要纯粹，首先应该有和容积率匹配的产品类型。换句话说，就是不能为了做满容积率和赚取溢价，而做成最大程度的高低配。
我们先来看看容积率和物业类型之间的关系。
容积率2.0，做成类洋房，也就是小高，是对业主最合适的，也是开发商保持产品均好性的做法。
从珑悦府的鸟瞰图我们也能够看出，2.0容积率设计为洋房和小高，整个小区的居住舒适度还是比较高的，大面宽、采光与景观视野均好、通透、楼间距开阔，绿地面积更多，居住密度更低。
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从这个角度看，珑悦府的产品在周边具有一定的竞争力，与其他项目差异化也比较明显，关注低密度改善置业的朋友可以重点关注一下。
当然买房肯定不能只关注一个维度。
2019年最新数据显示，济南住宅成交的套均面积增大至126平米，大户型单价高于小户型，济南楼市现在已经进入了全面改善的时代，不仅仅是产品进入了改善时代、客群也走进了改善时代。
但很多改善客群在面对改善的时候，会碰到很多问题。
最主要的问题是市场上单一改善的问题，很多项目的改善只做到了某一方面或者某些方面的改善，所以客户在选择的时候，就要在地段、户型面积、社区、物业、学校等多个方面进行权衡，做取舍。
综合来看，珑悦府是济南东部均好性比较高的一个改善楼盘。
在教育方面，济高珑悦府地块有配套的初中，目前已经基本建好，8月26日该楼盘签约了济南外国语教育集团，正式引入济南外国语学校管理模式和教育资源，与此同时，济南外国语学校教育集团丰奥嘉园小学、正丰中学揭牌。
实景图
根据济南高新教育的官方报道：
合作办学协议签订后，济南高新区丰奥嘉园小学、正丰中学将全面引入济南外国语学校管理模式和教育资源，打造高新区具有标杆意义的义务教育示范区。济高珑悦府业主子女可对口直升两所学校，享受高品质的九年一贯制全龄教育。
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正丰中学是一个24班初中，由济南外国语教育集团运营，公立办学，学校占地2.9万平方米，总建筑面积2.34万平方米，包含综合教学楼、行政及报告厅等，还配有标准跑道、篮球场、排球场等。
原本已经开学多年的丰奥嘉园小学，也将被整合，为济南外国语教育集团托管运营，教育质量应该会有所提升。除了正丰中学，济高珑悦府项目内还配建有公立幼儿园。
将来业主的子女，从幼儿园到初中的12年教育需求，在小区附近就可以得到满足，对于家长来说节省了接送的时间和精力，而且也更加安全；对孩子来说，也可以多睡一会。
教育配套是珑悦府的一大优势。
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从周边的交通和商业配套看，珑悦府向东来到奥体西路，这边有3号线地铁，距离项目最近的一站是花园东路站，实地距离在1公里左右，步行大约需要11-15分钟，另外该项目位于济南高新区核心区，距离CBD商圈和高新区商圈都很近，周边有万达中心、银座广场、丁豪广场等大型购物中心，生活和出行比较方便。
作为一个定为改善的楼盘，珑悦府的产品怎么样？
据实地探访了解到，济高珑悦府的产品以大户型为主，户型面积段在130㎡-200㎡之间，精装交付，层高在3.1米左右，电梯入户，泉水直饮，社区规划了约3000㎡的会所，后期为绿城物业。
对于很多改善群体来说，他们其实面临的是“既……又……”的问题，既要改善学区、地段、舒适度，又要改善居住品质。
珑悦府的品质目前来看，比较有诚意，该项目全部实现电梯入户，这样电梯厅有部分面积可以利用；层高也偏向改善，达到了3.1米左右，这在周边也是少有。
在济南越来越多的高品质楼盘开始带精装交付，因为这样可以更好的维护小区的居住品质，珑悦府也是洞察客户需求，全部是精装产品，配置了中央空调系统、新风系统、一键呼梯、智能系统等。
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另外还直采约600米地下泉水，配备泉水过滤直饮入户系统。
同样，高品质的改善盘一定是配置会所的，珑悦府项目规划了约3000㎡会所，有宴会厅、泳池、全功能健身房、国学私塾等配套。
最后来看一下珑悦府的户型，都是两梯两户的大户型。
200㎡户型，四室两厅三卫：
它是超大面宽的户型，面宽达到了惊人的约17.2米，客厅面宽足足约7米，四室朝南，有中厨和西厨，主卧套房有设计，卫生间、衣帽间都比较宽敞，整个户型视野、采光、通透性都不错。
下面是180四室两厅两卫户型：
这种户型在济南市面上不常见，电梯入户的前厅可以利用，进入室内还要有一个大面积的玄关空间，在这里可以打造收纳空间，放置穿鞋凳，无论是归家还是出门，都是很方便的。主卧也是套房设计，更有一大面衣橱收纳空间，十分宽敞；南向次卧可以和主卧一起改造为子母卧室，方便年轻父母照顾小孩；客厅、厨房、餐厅都有较大的窗户，采光、视野、通透性很好。
下面是该楼盘最小户型130户型，三室两厅两卫：
这个户型是典型的南向四面宽设计，拥有超长的阳台，客厅和次卧阳台贯通，更加实用，主卧套房设计，270度飘窗，餐厅和客厅分离，真正的南北通透，双向入户玄关……这些都是亮点。
下面是138户型，三室两厅两卫：
这个户型具有一定的可变性，客厅和开放式书房在一起，让整个客厅的面宽达到了5.7米左右，十分的宽敞大气。
下面的户型是150户型，四室两厅两卫：
这是一个功能性的四室，三个卧室和一个客厅朝南，面积大小适中，采光、视野都不错，同样具备私家电梯厅，南次卧和客厅阳台打通，各个功能区分布比较合理。
至于大家最关心的价格，珑悦府虽未明确，但一般而言，首开都会有优惠。再参考周边价格来看，价格破2.3-2.45万元/㎡的区间。
如今济南2万+楼盘遍地，但无法否认的是，综合配套、产品品质和性价比，珑悦府值得一看。
据了解，珑悦府即将入市，感兴趣的实地了解一下。
全文结束。
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本文作者济南楼市参考——杜道广，联系电话：13220816661，考虑济南高端改善置业的朋友可以加小杜的专属微信，为您提供客观专业的分析和看房服务，济南万科、海信、中南、金地、金科、中海、绿城、融创等开发商均有额外优惠，帮您省钱，帮您买到好房子！