城西：是一群有趣灵魂的集合
无数的人无数次地问过我，为什么还不给自己搬个家。在他们眼里，房龄逾10年的房子，已是爷爷辈的了。
我就住在城西，靠近西溪湿地，之所以不肯搬房子，除了女儿尚小，尚需要在家门口不过红绿灯地读个小学，更重要的是我舍不得城西。
当然，更确切地说，我舍不得城西这帮子有趣的人。
前段时间，浙江大学考古与艺术系开了家博物馆，就在紫金港西校区，本以为这样小众的事，知道的人不会多，去参观的人更不会多，殊不知，趁着国庆长假前的秋假，我带女儿去看，结果熙攘的人群还是震撼到我。
说这件事，只是偶拾城西生活中的一朵小浪花，甚至不见得有切片的作用，但这就是我喜欢城西的一个重要原因。
而我相信，这是城西长久以来文化浸润的一部分。
（黄龙体育馆，1997年）
Part.2
追溯城西的历史，文脉是挥之不去的一环。
遥想20年前，城西还是阡陌纵横的泽国水乡，游客如今趋之若鹜的西溪湿地，当年的边界线还只是在古荡一带，古荡以西就是湿地地貌。回头想来，若从古荡开始就保留湿地，如今的杭州又该是另一番风貌。
若是那样，可能也就不存在后来的城西了。
后来学者考证说，西溪湿地一带，就是曹雪芹笔下的大观园所在，这是胡扯，也可见“红学”的流毒之深。
湿地之上，除了白鹭，要说多，也就是避世之人，很多人看他们神秘，就觉得他们有文化，其实不是的，以中国人的处世观，真有能耐的，早就屁颠屁颠地争名夺利去了。
我说的城西文脉，多是后来者带来的，是一群有趣灵魂的碰撞。
（西溪湿地，2006年）
Part.3
城西的幸运，在于这个国家尚不太清楚何为完美的城市规划之时，一群有着审美觉醒，同时又开眼看过世界的房地产从业者，他们草莽而勇敢的行为，无意间奠定了一个时代，并顺带确立了一种叫城西的情结。
这群人以周庆治、宋卫平为代表，前者的南都德加，后者的桂花城，瞬间将杭州的商品房，由朝晖、大关式层级，擢升到当代艺术性层级，从而确立一个时代，也开启杭州现代意义上的房地产开发元年。
杭州的地产开发起点如此之高，以至于在很长一段时间里，成为中国房地产开发的一杆标尺，很多地产商，自觉丈量。时至今日，每每有外来房企来到杭州，第一件事也是虚心学习杭州品质。
但这种“产品主义”至上的逻辑，也让杭州的地产商，过于陶醉产品本身，而错失波澜壮阔的黄金20年。
沉迷产品不能自拔的杭州地产商们，错过了极致杠杆之下的全国性复制，最终错过了做大做强的可能。在全国地产版图上，他们早早让位于粤系，以及有着国有背景的京系，以及后来的闽系、苏系。
而在当时更为可贵的是，在城西上过大学，并就此留在杭州的年轻一代，对于宋卫平们的地产启蒙，第一时间竟然做出深情的回应，他们几近以比周边楼盘高千元的单价，很快抢完桂花城、紫桂公寓这样的房子。
若干年后，他们理应为自己的眼光鼓掌，如今的桂花城，二手单价早已突破5万，比起当年不到3千的买入价，已有16倍之多的回报，差不多是杭州回报率最高的房子，也浓缩了这段疯狂的地产发迹史。
炒房子一时成为一种风潮，至今余音不绝。
无论是开发商，还是早年置业城西的，他们都充分说明了文化和审美的重要性。后来城西抽离越来越多的高校，我个人觉得不是特别好，看似搬走的是一座学校，背后其实是一个生态圈，以及一种居住上的认同。
（绿城绿园，2009年）
Part.4
来自宁波的雅戈尔地产，将对城西的信仰推至巅峰。他们以地王身份拍下的御西湖地块，是城西最为高歌的时间点位。这后来，城西即便再有土地出让，情愫已然减退。城西逐渐退化为跟很多区域一样的地理学上的存在。
有意思的是，雅戈尔地产单独操盘的项目，也只有在老城西的御西湖身上赚到了钱，后来更是以悲壮地没收申花地块保证金的形式，黯然告别杭州。
这像极了同样出自城西盛极一时的文三街。以翁南道旗下的四大卖场为基础，这里一度比肩北京的中关村、深圳的华强北，诞生了一大批足以影响后世的企业，从比阿里更早的慧聪网，到后来不可一世的阿里，再到李治国的“挖财”；林志明的“微拍堂”；白鸦的“有赞”；田宁的“盘石”，史楠的“钉钉”，甚至是龚虹嘉的“海康威视”。
随着企业的做大，或者命运的沉浮，很多人主动或被动的，都离开了文三街。城西也一样，随着高校的搬离，以及新产业的崛起，原先略带文艺气息，有着校园青春延展的城西，背后的一帮子有趣灵魂，也慢慢消弭。
后来再讲城西，无论是龙湖的唐宁ONE，还是金茂的金茂悦，都只剩情怀的份。
老城西之后，城西开始向闲林一带发展，但离曾经的城市中心越来越远，同时又缺乏有趣灵魂的聚合，一直不温不火，闲林很长一段时间里，扮演一种尴尬的存在。
城西后来又向申花发展，但从地理位置上说，那更像城北，很多楼盘也都建立在*迁拆**出来的工业企业用地之上。
（余杭塘河，2008年）
Part.5
再续城西文脉的，后来更是西溪，西溪整治工程的全面推进，以及浙大在紫金港的回归，让西溪更像是老城西的翻版。虽然一切都是新的，但那种气息还在。
如今再说到城西经典型的楼盘，绿城的西溪诚园，万科的西溪蝶园，以及融创的河滨之城，可能都是绕不开的代表。很多人问我，河滨之城的二手房为什么能卖到6万+，我跟他们说，买它的一定是城西人，住的久了，就很难离开这里了。
如今，我们说到一个地方好不好，经常会说，这个地方有没有产业。其实，很多产业，最开始一定是一帮有趣灵魂的集聚。
像美国硅谷，当代朝圣地，以高科技引领世界著称，但之所以能发展到当下高度，关键在于当年很多人在自家车库的捣鼓，最终形成车库文化之下的工程师文化，再孵化出名扬天下的企业，惠普是这样出来的，苹果是这样出来的，Google也是这样出来的。
中国没有类似的车库文化，但不乏心气相投的人。随着阿里总部搬迁至未来科技城，围绕阿里系，以及杭州的互联网创业文化，未来科技城一带，在此聚合起一群灵魂有趣之人。这可视为对当年城西文化的一种继承，虽然其表现形式已有不同，但背后的精神向往却是一致的。
因此，今天的未来科技城，在我眼里，是最好的城西的代言。
人与人总是分群的，因此可以看到，产业蓝领，多集中钱塘新区；金融新贵，挚爱钱江新城，而那些不但有趣，同时还有着高学历，以及极客精神所代表的改变世界的一面，唯独在未来科技城有。而从心理上，我更喜欢他们，因为我喜欢更好的明天。
（未来科技城，2019年）
城东：打破壁垒等待机会
Part.1
杭州在土地制度上领先全国，始于城市向东。
1998年10月18日，楼忠福的浙江广厦集团房地产开发有限公司在杭州注册的第三年，他与浙江经贸房地产公司联合竞得东河上城段西-2、西-4地块，开发了后来的万安城市花园——这是杭州第一块通过招拍挂形式公开出让的地块，就此拉开了杭州土地公开出让的序幕。
1999年，杭州规定所有经营性土地一律公开招拍挂，开全国之先河。而国家推行经营性用地全部招拍挂制度，已经是2002年的事情了。而所有经营性用地出让必须全部实行招拍挂制度，则是2004年8月，也就是“8·31大限”。
杭州整整领先了五年。
（火车东站，1984年）
制度领先，让杭州的房地产行业始终走在国内前列，甚至诞生了绿城、滨江等在业内以高品质著称的企业。
制度的领先，带来的是城市的变革。
98年之后，杭州的城市步伐，一路向东：从“三面湖山”环绕的西湖边，开始逐步迈向钱塘江畔。钱江新城，从1999年开始规划和酝酿，2001年启动，到如今20年的时间，一个全新的城市已经形成。
这20年间，“跨江发展”战略升级为“拥江发展”，钱江新城从1.0走向了2.0，杭州也从老底子的六区683平方公里，逐渐合并了萧山、余杭、富阳、临安，全新规划了钱塘新区，一个超过8000平方公里的长三角第一大城市诞生了。
与市域扩大同步的是，杭州在国内一系列领先的做法：最早实行市民卡制度，最早推行公共自行车，最早实行西湖景区全免费……到近年，杭州甚至成为中国行政改革的样本，“最多跑一次”的源头，即是杭州。
（火车东站，1995年）
（火车
Part.2
杭州开始接驳世界、迈向打造世界知名城市的发展道路，一样始于城东。
2007年3月28日，杭州首条地铁线路1号线开始动工，板块相对孤立的杭州，开始逐渐串联；
2008年12月27日，规划为国家枢纽的火车东站正式开工，投资1500亿的决战东部战略，同步启动，城东新城开始进入视野。
此后10余年，围绕地铁和高铁，距离被全部重新评估，杭州的地位也在长三角的格局中被重新定义：南京、上海、宁波等等，全部进入高铁一小时范围，在大高铁时代下，杭州通过杭州东站枢纽的交通端口与上海等长三角沿线城市间的联系进一步提升，与全国高铁网络“联网”，国庆、五一等重要节点，火车东站的瞬时人流甚至超过虹桥，成为中国第一大枢纽。
东站，成为杭州接驳世界的端口；2008年，成为杭州接驳世界的一个重要起点。
高铁推平中国，地铁推平城市，2008年之后，10余条地铁线路开始陆续规划和施工、通车，城市的东南西北开始连成网，轨道上的杭州时代正式来临。
围绕地铁，房地产的开发也进入了4.0时代：从最初的地铁单一配套（1.0），到围绕地铁站点规划基础的居住和生活配套（2.0），再到地下、地上空间的联动开发与配套设置（3.0），进化到如今围绕地铁交汇形成的居住、办公、生活、出行等等全新的立体城市开发（4.0），TOD这个新词已经成为行业风口。
最早通车的1号线之上，杭州TOD1.0版本的杨柳郡，刚刚售罄了，而地铁对于居住的变革，才刚刚开始，更多的TOD项目，正在缔造一种全新的居住生态。
（火车东站，2011年）
Part.3
20年之后回看城东，却让人无限感慨：制度领先、交通枢纽的时代，城东都走在城市甚至全国前列，而如今的城东，却面临发展的尴尬。
一个极端的例子是：2013年东站枢纽通车的时候，桥西、奥体、申花、蒋村等等地方，都在接受无数人的质疑，五年之后，它们都超过了城东新城。而钱江新城2.0，除了偶尔爆出的规划图，目前依然按兵不动，“连堡丰城”的战略，还需要时日。
打破各个板块的壁垒，才会有更好的发展。而这个突破口，预计会是预留大片土地的钱江新城2.0，这也是整个杭州主城区极少有的可以连片开发的土地，是一道值得大书特书的论述题。
钱江新城2.0地铁、学校等配套先行的模式，也会打破之前许多板块住宅先行的开发思路，让板块的价值进一步提升。
而更大的机遇，则是与科创大走廊对应的城东智造大走廊，产业，才是链接城市、经济、人、配套等等的核心根基。
期待更好的城东，正如我们都在期待更好的杭州。
（火车东站，2013年）
钱江南岸，是怎样变成杭州楼市主场之一的？
Part.1
今年是新中国建国70周年，也是萧山改属杭州60周年。
一句话概括萧山的城市定位变迁，是从建国初期绍兴地区的一个县城，演变为2019年省会杭州下属的三个大区，萧山区、滨江区、钱塘新区。
当然，我们说萧山是怎样被拽进杭州的，说的是萧山的城区，也就是六七年前被大家认为是封闭的萧山老城区。
这个封闭市场这几年已经完全被打破，与杭州楼市完全融合，甚至跟余杭一样，它就是杭州市场的主体。
（萧山，1980年）
Part.2
然而，当我们回顾萧山的城市建设和房地产市场，还是可以清晰地看到它此前内生的螺旋式发展途径，和今天十指紧扣无缝融杭的态势。
自1934年，钱塘江大桥动工兴建开始，内生发展和融杭发展就一直是萧山城市建设的两大源动力。
内生的萧山城市发展轨迹，是一个非常明显的逆时针螺旋形。
螺旋形的中心，是至今仍然清晰的老县城，大致来说，今天的萧然东路、萧然南路、萧然西路和城北路围合的地方，就是1949年前后的萧山城。
逆时针的发展从老城西北的萧山三大厂开始，建设年代在上世纪五六十年*开代**始。
三大厂都建有居住区，最知名的当属杭二棉的棉北里。这批位于萧山市中心的三层旧红楼建筑群，政府已经征收，据说是要规划成像上海田子坊一样的文创街区。
（杭二棉，1980年）
八十年代，萧山城区主要的拓展区域是城南和城西，即高桥和崇化居住区。高桥小区是萧山最早的学区房，小区附近的高桥初中是萧山名校。
九十年代，随着萧山火车站和萧山商业城在1992年先后启用，萧山城区又向东拓展。这期间建成的重要居住区是育才和回澜。
1999年6月，萧山市政府搬迁至城北新区，城市发展的主方向又回到北面。此后几年，萧山市政府周边出现了首批万元房，代表楼盘是绿都湖滨花园、顺发旺角城。
2003年，萧山开发建设湘湖。
2009年，规划数年的萧山南部卧城迎来高光之年，汇宇竞得萧山首宗楼面地价超万元的宅地，开元竞得总建面达70万方的商住综合体。
2013年，杭州火车南站停运改扩建。
如果没有杭州这个大磁场，萧山城市建设这块大饼这几年估计也要摊到萧山市北，开始画第三个大圈圈了。
（湘湖，1976年）
Part.3
但这种自旋动作慢慢变得不明显，因为杭州主城区和萧山一体化的趋势越来越突出了。
标志性的事件是在2012年、2013年间，中国铁建，万科，滨江、绿城纷纷首次进入萧山，各自开发了青秀城、金宸之光、金色江南和钱塘明月。
房企集体涌入萧山的背后是，杭州主城区和滨江区各自伸出一只大手，把萧山紧紧拽了进来。
虽然滨江区是1996年从萧山划出的，但经过十多年的发展，已经逆袭成为杭州发展最快的高新区，成为萧山融杭的重要引力场。
主城区的力量主要是钱江新城，拥有五条南北向大通道，从东到西分别是：
通城快速路，由九堡大桥与彭埠大桥汇合而成，最早的代表楼盘是瑞博林之语。
再是庆春路过江隧道，最早的代表楼盘是顺发佳境天城。
再是在建的博奥城隧道，最早的代表楼盘是德圣博奥城。
再是钱江三桥和风情大道，最早的代表楼盘是金帝金色钱塘。
再是钱江四桥和时代快速路，最早的代表楼盘是通和南岸花城。
北向融杭是多年来的主流，所以，有着清晰的时代感。上述的五个楼盘开发都较早，除了通和南岸花城外，其他都是萧山本土房企开发，面向杭州主城区开拓市场。
（萧山，2005年）
Part.4
滨江区的置业人群是最近几年爆发出来的，从南到北也有五条东西向大通道，分别是：
在建的彩虹快速路，在售的代表楼盘有悦虹湾，靠近属于滨江区的白马湖。
滨康-金城路，这一路因为已经是成熟城区，楼盘较少，在售的代表楼盘主要位于金城路东端南站新城板块。
滨兴-建设一路，引流了滨江区向萧山市北西外溢的置业人群。建设一路的北面，建设二路、建设三路、建设四路与滨江区道路的连接工程都在施工中，也就是说，这条外溢管道会越来越宽。
市北西的代表楼盘众多，早年的中国铁建青秀城，龙湖春江悦茗，后来的万科海上明月，滨江翡翠之星，绿城桂语江南，目前在售的招商闻博花城都是。
江南大道-奔竞大道，代表楼盘是奥体五子：融信保利创世纪、龙湖天璞、融创时代奥城、阳光城檀悦、景瑞天赋。
闻涛-观澜路，代表楼盘是即将亮相的亚运村几个项目。
正是这十指紧扣，使得萧山与杭州主城区融合一体，而地铁1号线、2号线、5号线、6号线、7号线，机场快线又对此进行了加持。
至此，曾经的螺旋形轨迹已经越来越淡，不停转圈圈的萧山终于坚定了自己的发展方向。
（萧山，2019年）
六问大城北
一问：大城北的楼市开发，是从哪个区域最先开始的？沿着什么样的节奏进行？
城北房地产应该是从大关和桥东区域开始的，当时这里诞生了大量早期的房改房和回迁房。
后来，跨过运河，延伸到桥西、申花，然后一直北延到丁桥、祥符、桃源甚至良渚、仁和等大城北区域。
二问：大城北很多板块，之前都是工业区，是如何实现从工业区到住宅区的蜕变？购房者又是如何一步步接受的？
在便捷的陆路交通体系成熟之前，运河一直是非常重要的交通要道。因此，运河两边的城北成为杭州重要的工业区。
同样的道理，城北由工业区蜕变为住宅区，也是因为陆路交通体系取代了运河的交通功能，运河逐渐成为城市的景观之河。
当然，这也跟城市化有关系。城北毕竟离市中心很近，随着城市化的急速推进，工厂必然大量外迁，为城市化腾出空间。
而城市化的过程，也就是购房者一步步突破心理藩篱，逐渐接受并适应的过程。
（杭一棉，1988年）
三问：有哪些交通条件的改变，对城北楼市产生了显著影响？
作为杭州南北向的两条大动脉，上塘高架和秋石高架对城北楼市影响巨大。
还有莫干山路以及在建沿莫干山路的高架，将成为沟通南北的又一条大动脉。
四问：有哪些城市规划和战略，直接推动了城北楼市的发展？
王国平时代的运河综合保护工程，直接推动了城北由工业区的转型，在推动城北楼市方面起了最核心的作用。
2017年，杭州成立由时任杭州市市长徐立毅为组长的大城北开发领导小组，直接将城北开发推向新的高潮。
（桥西，2007年）
五问：大运河和良渚的申遗成功，各对城北产生了什么样的影响？
大运河的申遗成功，直接推动了运河的保护，并推动了沿岸区域的城市化。
良渚的申遗成功，让大城北区域更为瞩目。
六问：对于购房者来说，现在城北还有哪些购房机会？
城北还蕴藏着大量机会。
两万元单价的崇贤仍然是离主城区最近的房产板块，一旦地铁的短板补上，应该会迎来房价的补涨。
万象城幸福里，良渚和光尘樾、大溪谷……这些楼盘的限价，对购房者来说，都是不错的机会。
此外，桥西往北，沿运河两边，未来应该还会有不少宅地出让，这也是机会。
（良渚，2005年）
编辑：周坚洪
手绘：焦俊
图片：杭州市档案馆、李忠