8月份，碧桂园公布“遇到自成立以来最大困难”的消息成为引爆房地产行业的一枚“*弹核**”，舆论如海啸般涌来！
大家关注的焦点是， 碧桂园会不会成为下一个恒大？
不言自明。曾经的房产榜单“双雄”，如今已成难兄难弟！
当然， 碧桂园、恒大，只是一个缩影 。据不完全统计，昔日全国房地产销售百强中超50家房企已经爆雷或因严重亏损、债务压力大而面临爆雷风险。
其中，榜单前十名，有5家爆雷！截至目前，恒大负债2.44万亿元，碧桂园1.44万亿元，绿地1.2万亿元，融创一万亿元，世茂0.53万亿元，5家房企累计负债已超6.6万亿元。
什么概念？2022年河南省GDP是5.88万亿元！
在众房企“雷声”滚滚的背景下，汇集碧桂园时代城、融创城、绿地花语城、富田城、正商生态城等千亩、万亩大盘的郑州管南片区无疑成为“重灾区”，现状如何？
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一套房三年跌了30万
近日，邦君实地走访了位于南四环的郑州碧桂园名门时代城，由于名门先一步“阵亡”，项目现称为碧桂园时代城！
工地上虽有工人施工，但人数不多，没有叮叮咣咣的嘈杂声，反而有些安静。
比工地更安静的是碧桂园时代城的售楼部，除五六位置业顾问在售楼部大厅谈笑风生外，并未看到购房者的身影。
然而根据“碧桂园河南区域”公号发布的7月月刊，碧桂园时代城还诞生了月度销冠，一个人在一个月内卖出去19套房！
难道这即是碧桂园公布遇到困难、打开潘多拉魔盒后的威力？是否还有人再选择这个 “五星级的家” ？
波光粼粼、风景如画的售楼部与三年前有着云泥之别。邦君早在2019年关注过碧桂园时代城，开盘均价12500元/m²，那时的售楼部人满为患！
碧桂园时代城项目占地5880亩 （整体开发用地1160亩），规划21所学校（郑州市回民高级中学、1所九年一贯制学校、3所初中、4所小学、12所幼儿园）、80万方商业，距离地铁2号线仅500米（距离地铁口2公里）！
现在呢？
截至目前碧桂园时代城仅开发了5期地块，分别是一期10#润园（ 占地75亩）、二期7#泽园（占地66亩）、三期11#锦园（占地47亩）、五期16#璟园（占地36亩）、六期19#雅园（占地59亩），配套外国语振兴路小学已投入使用，在建的有回民高中、南小李庄小学，商业还停留在沙盘上！
目前，一二期已经交付，三期在建预计年底交房，在售五、六期项目，分别将在2023年、2024年12月交房。
所售房源价格 均价9500元/m² ，精装交付，一套89平的小三房，总价不足85万，首付20%，3.7%的商贷（公积金3.1%），月供3000元左右。
与三年前比较，一套小三房价差3000元/m²，再加上*款贷**利率高位站岗， 一套房子至少要亏30万元！
值得注意的是，三年多时间， 碧桂园的千亩大盘仅开发了283亩，还有870多亩闲置土地， 这意味着碧桂园时代城还有超75%的待开发土地面积！
在碧桂园资金紧张，销售回款难的背景下，碧桂园时代城将何去何从？
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郑州管南房企现状
在郑州管南片区，碧桂园只是一个缩影！
将时光转盘拨至2019年12月，那时还没有疫情，郑州管南各大楼盘如雨后春笋争相迸发，开盘预售如火如荼。
可谁也不曾料想，2019年竟是多数房企最后的狂欢！
彼时， 占地1086亩的管南融创城 ，新推房源预期开盘价10000+（周边项目均价15000），引爆郑州楼市。
有人凌晨排队，挤爆融创城售楼部！
随后，一张微信截图扯下融创“无底线式”套路营销的遮羞布，广大人士对“融创将购房者按在地上狠狠摩擦”的拙劣行径口诛笔讨，行业一片谩骂！
三年后，融创爆雷！
2023年8月18日，融创发布公告，2022年融创亏损约187.6亿元，2023年上半年预期亏损150-160亿元。风险信息显示，融创存在730余条被执行人信息，被执行总金额超90亿元。
融创，已无力回天！
在保交楼政策助力下，融创城剩余部分项目正有条不紊建设中，虽然交房会迟到，但大概率不会缺席！
与碧桂园时代城售楼部直线距离不足4公里、位于郑新大道与浔江路交叉口的绿地花语城售楼部更让人不忍直视，门口长满了青草，不仅鲜少购房者到访，里面的置业顾问也寥寥无几。
占地 2300亩的绿地花语城 ，基于开发商的“威名”，与郑州二七区绿地城不分伯仲，平分秋色，项目多次停工、延期交付、业主维权、品质缩水......
但对于有背景的绿地而言，天空飘出五个字： 这都不是事！
目前绿地花语城项目仍在施工建设，即便N次延期交房，可能也不会LW！
南三环、金岱路附近的 新城时光印象 ，因未办理施工许可证擅自施工、未组织竣工验收擅自交付使用，郑州舜杰新城房地产开发有限公司先后被罚500余万元，背后房企新城控股面临资金链断裂风险！
碧桂园、融创、绿地、新城，算得上进驻郑州管南片区具有一定实力的外来房企，我们不妨再看看本土房企开发项目现状如何？
三环内的 鑫苑城5号院 至今已有4年多时间，2021年精装释放价格18000+元/㎡，毛坯价格16000+元/㎡，延期交付两年，以目前进度看，今年10月底交房问题不大！
旁边的商业项目郑州鑫苑广场，此前传闻与万达合作，可当下万达也在四处寻找“白衣骑士”，所以该项目即便守着2号线花寨站地铁口，仍将继续等待！
一路之隔的 鑫苑紫金府 项目，一年多过去，还是雷打不动5层高！
位于南三环、中州大道附近的 正商中州城美誉铭筑 已延期交房两年，现场并无施工迹象。
南侧的 永威城滟澜庭 项目在保交楼资金支持下，有望今年10月份交房！
南四环边 2000亩康桥未来公元 已更名为信达未来公元，康桥深陷泥潭，国资进场接盘，预计明年交房！
南三环还有一个本土房企开发的 5600亩富田城 ，2021年的富田九鼎公馆捅破管南房价天花板17000元/m²，如今部分房源价格11000/m²，还送车位；因开发商资金链紧张，降标减配、品质缩水，受到业主多次维权！
据说，背后开发商振兴已举步维艰，此前承诺的配套学校已无钱开发建设，转交管城政府代建！
有没有发现，正商、永威、康桥、鑫苑等郑州本土“实力”开发商都来管南了，就差建业了！
当然，管南并非没有好楼盘，与九鼎公馆一路之隔的 龙湖熙上 ，2022年底开盘价13500元/m²，去化近300套。现在为了让郑州市民买到实惠，卖到12000元/m²，精装交付！
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管南未来在何方
管南，官方又称商都新区，在2017年3月商都新区的规划落地，南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，约76.2平方公里。
管南将主城区和航空港区紧密衔接，在郑州南拓中扮演重要角色，凭借交通区位优势，承接老管城的人口外溢，吸纳着东区的人流、钱流。
但 管南在2014年之后才迎来大开发 。
从永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城开始，「管南三杰」挑起片区建设的“大梁”。
后来，正商、绿地、碧桂园、融创、振兴、康桥、新城、龙湖等相继进场，并擘画管南商业发展蓝图：7万㎡的鑫苑时代广场、10万㎡的绿都都汇商业中心、10万㎡的融创精彩天地、永威奥特莱斯、振兴系共有近15万㎡、80万方碧桂园时代城等众多商业项目短期爆发！
这让管南市民感动落泪，终于可以摘掉“商业洼地”的帽子了。
然而，尚未等到这些商业项目落地，房地产退潮，房企失速，曾经的商业蓝图“搁浅”。裸泳的不是房企，而是抱有希望的购房者！
当然，郑州管南并非没有希望，金岱科创城和小李庄火车站两大板块正换挡提速，很可能是管南未来起飞的“翅膀”，能飞多高？都交给时间吧。
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撰文/编辑：木易