继以148.17亿元收购苏宁易购23％股份股份后，深圳国际(00152.HK)的买买买清单又多了一宗大单。
3月8日，深国际发布公告称，将以下属公司深高速与罗兰斯宝公司签订购房协议，以 15.59亿元 买下汉京金融中心35-48层的写字楼，合计建筑面积约为23796.16㎡。
北京戴德梁行的评估报告显示，于2020年11月30日，办公物业的 估值约为17.13亿元 。也即是说，深国际以相当于 9折 的价格捡漏该标的。
来源：网络
[汉京金融中心首单大宗交易]
罗兰斯宝公司为一家于中国成立的有限责任公司，主营业务为房地产开发、物业租赁、物业管理等，最终实际控制人是吴少杰。吴少杰为罗兰斯宝公司的执行董事及法定代表人。
值得注意的是，吴少杰是深圳市汉京集团有限公司的法人。也即是说，深国际是从汉京手上买下14层办公楼。汉京金融中心对于汉京集团而言是极重要的资产，至今仍为汉京集团官网封面。
来源：汉京官网
汉京金融中心位于深圳南山高新区，紧邻高新中区腾讯大厦。项目建筑面积16.7万平方米，建筑高度为350米，是深南大道上崛起的一座近八十层“新地标建筑”。汉京金融中心是片区内稀缺的甲级地标写字楼，亦是汉京总部的所在地。
贝壳网数据显示，汉京金融中心写字楼的租金价格区间约为2.22-16.44元/天/㎡，明显高于片区内其它写字楼租金。可供对比的是，毗邻汉京金融中心的比克科技大厦租金区间为1.3-6.25元/天/㎡。
来源：贝壳网数据
本次交易，是公开信息中汉京金融中心首次对外出售大宗物业。有观点认为，汉京金融中心出售物业或与写字楼市场下行压力有关。2020年年中时，汉京金融中心将贴了多年的“I love SZ”换成“全球招商”，不难看出其招租欲望强烈。
据不完全统计，深圳南山规划高度超过300米的项目包括世茂金融中心、汉京金融中心、卓越前海金融中心、华润深圳湾总部大楼等。同个区域内，汉京金融中心竞品颇多。
另一方面，南山区的写字楼都面临存量多、空置率高等问题。第一太平戴维斯数据显示，2020年第三季度，南山区写字楼空置率达34.7%。截至2020年末，市场总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米，南山区现有存量占比为43.4%。
对于 收购用途 ，深国际公告称，收购主体深高速于2008年将总部搬运至深圳市江苏大厦裙楼2-4层。随着业务结构发生战略性变化，公路运营及环保方面的双主业持续高速发展，员工及附属公司数量不断增加，需要购买新办公物业满足办公需求。
“购买新办公楼能在提高管理及行政效率的同时，也能进一步提升企业形象，对深圳国际整体有利。”深国际表示。
[深圳写字楼进入买方市场]
事实上， 随着写字楼投资投资回报率逐渐走低，写字楼市场上自用买家有所增加 。
近年来， 深圳写字楼供应井喷，空置率增加 。第一太平戴维斯研究数据显示，2020年全年新增供应量累计达到105.0万平方米，推动全市总存量同比扩容13.8%。由于新冠疫情影响，去年净吸纳量同比下降13%，深圳甲级写字楼平均空置率同比上升2.9个百分点至27.9%，是2019年第一季度以来连续第八个季度同比上扬。
图1：深圳市甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率
由于市场供应过量、新冠疫情未完全消散，租赁竞争加剧，多业主采取以价换量的方式以期望实现入驻率目标。目前， 深圳写字楼现处于买方市场，买家拥有更高的议价权 。
第一太平戴维斯研究数据显示，截至2020年第四季度，深圳市甲级写字楼租金下降至188.3元每平方米，按租金指数计算，环比下降1.6%，同比下降6.%。
图2：深圳各子市场租金指数
与此同时，由于写字楼租金持续下滑导致年投资回报率极低，2020年第四季度以来，写字楼交易单的用途大多是自用。
世邦魏理仕数据显示，2020年深圳写字楼大宗交易里，投资公司占比下降至18%。2018年，该占比为30%。
具体而言，开泰银行购买华润置地旗下的笋岗中心写字楼产品作为其中国总部，正式入驻华润置地笋岗中心。李宁有限公司斥资约人民币13亿元收购松日鼎盛大厦，计划作为其在大湾区的运营中心；远望谷以人民币约6亿元收购其参股公司英唐科技剩余的80％股权，后续意向将英唐科技所持有的英唐大厦改扩建作为公司新总部基地。
“市场投资活动增加，其中自用型买家在成交案例中占比最高。”第一太平戴维斯研究部谢靖宇表示，这不仅佐证其在深圳拓展业务的充足信心及长期战略，更展现出本地写字楼购置的强劲需求。 写字楼投资市场前景仍被看好 ，自用型买家将继续受深圳广阔的经济前景所吸引而在此设立 其大湾区办公中心。