（字数3852，准备在长沙买房的朋友可以花点时间看看，避坑！）
大清早的，就有一个在外地发展多年的同学就在群里at我：“听说长沙这次土地出让，很多地块没有限价，我是不是得赶紧回来，去买套限价房？”
我问他，你听谁说的长沙新房不限价了啊？
他立马彪悍地给我发了张截图过来：
搜索“不限价”
这个学生时代从来都是我帮扶对象的老哥儿，像是发现我原来是个智障一般兴奋，嚷嚷道：
“你看吧，你看吧，说了不限价！你一个搞房地产的，这都不懂！”
我：……
上午到公司上班，和隔壁老板喝茶时闲又聊起这个事情，他也一脸懵逼地看着我，眼睛里充满着疑惑。
我说：“难不成，您也不知道？”
他委屈地点了点头，说：“我看微信朋友圈文章确实都是那么说的啊！还有，每次去看房，那些置业顾问都是一个劲地说不限价的地块会贵很多，让我赶紧买他们的！”
见我不断摇头，他猥琐地从口袋里掏出黄芙盒子，又从里面找了根皱皱的盒子递了过来：“要不您给讲讲？某愿焚香净手、洗耳恭听！”
我吐了口白雾，感叹道：“唉，你们这些人啊，都被那些营销号带成什么节奏了？”
1、 政策层面：主城区新房住宅全部限价！！！！
如果朋友们看过我之前的推文《长沙这几年的房价是怎样走到2个W的？》，就应该知道其实长沙从2016年底房价开始冒头开采取了调控措施。一直到去年，还在不断地打补丁。对比深圳，唉，那真是一个云泥之别。
我在工作中断断续续收集了一些相关的文件，与我们今天探讨的主题密切相关。不完全列举如下：
①2017-3-18《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》
②2017-5-20《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》
③2017-8-28《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》
④2017-9-23日《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》
⑤2017-11-30 《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》
⑥2018-5-31《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》
⑦2018-6-25《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》
⑧2018-10-16《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》……
这其中，③、⑤和⑧三个文件构成了“主城区新房住宅全全部限价”举措最重要的法理基础。
③号文件要求长沙主城区六区一县（芙、天、雨、开、岳、望、长）全面执行限房价限地价；
官网截图
限房价，具体怎么限？怎么操作？
⑤号文件，就是解决了这个问题。文件对新房限价的核心操作思路，就是“成本法”，即开发商扣除土地成本和开发成本后，再赚取6~8%的利润，由此推导出项目的限售价格。文件连限售价格的计算方式都制作出来了：
计算公式
值得注意的是，以上文件并未明确规定长沙所有住宅性商品房都必须限价销售说明（我看了几遍没看到）。只是在实际执行过程中，都是进行限价的操作。
尤其是在长沙市土委会纪要文件及地块挂牌须知中，就已经标注清楚，挂牌出让期间 没设置限房价的地块，需要价格监制 。
也就是说，那些公众号和中介口中的 “不限价”其实只是“暂时不限价 ”，后面真要卖房子的时候，是必须要去办理销售价格监制，也即 “最终还是要限价” 的。
举个例子吧：长沙市国土资源网上交易系统上刚刚成交的[2021]长沙市049号地块的界面上，就明确说明“ 住宅（毛坯）销售价格按我市政策进行价格监制 ”。如下图所示：
官网截图
如何监制？就是以⑤号文件的“成本法”大原则为指导！
有些地块，市里觉得不好测算定价的，甚至会采取两种定价方式，如[2021]长沙市031号，将普通住宅设定了12500元/㎡的限价，但是*四代第**城市花园这种非普通住宅的产品，则 采取后置的价格监制方式 。
非普通住宅后置价格监制
我还特别找了一个官方权威文章，截取了下面一段，各位看看：
限价地与 非限价地 并举…… 此次长沙市集中推出的36宗住宅用地中，有22宗限价地、 14宗非限价地 ，限价地房价从8200元/平方米到14200元/平方米不等， 非限价地的房屋销售价格将按政策进行价格监制 。
（来源：中房报：中国房地产报抢地大战没有出现！长沙首次集中供地进行平稳）
这个媒体把“不限价”改为了“非限价”，但是我觉得叫做“ 待批价”更严谨一些。
说了这么多，不知道我讲明白没有？
没讲明白的话，我也没辙了啊……
2、操作层面：实际操作中确实有些问题
关于“限房价”这个问题，如果市民们不专门去了解这个概念，确实是一脸懵逼的，还伴生出很多有趣的问题。
（1）限价多少是不是就是只能卖多少？
我是在“S长信箱”中看到有人提出这个问题的。
官网截图
问题是：
亲爱的S长，请问长沙市高新区新开楼盘的阳光城翡丽云邸对外宣传限价地8800一平，为什么最新开推的4号栋均价都是9200一平左右呢？这是合理的吗？
答案是：
S民： 您好，您的来信已收悉，经核实，现回复如下： 该项目为限房价、竞地价项目。根据国有建设用地使用权出让合同，该项目整体毛坯住宅销售均价为8800元/㎡。在项目整体毛坯住宅销售均价不变的情况下一房一价，根据楼栋的不同品质允许一定价差。以上情况已与市民沟通解释。 长沙高新区行政审批J
也就是说，限房价的地块在出让后，开发商在价格监制过程中，会按相关的因素（如面积段、户型、楼栋、层序等）综合考虑、权衡后，把整体限价的总额打散并适当分布到每个独立产权中，最终形成大家在售楼部见到的“一房一价”的公示文件：
举例：某项目一房一价表
价格差的存在，很科学。太多人不喜欢顶底楼，不喜欢西向北向房源。
那么好的就卖贵点儿，差的就卖便宜点，无可厚非。
只要销售 均价 低于毛坯限价，就不算违规。
（2）为什么限价10000元，开发商精装销售卖13000元/㎡？
这个问题要牵扯到另一个调控政策，即前面我列举的⑥号文件《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》 。
2018年的时候，有些开发商的房子按照“成本法”，毛坯限价批得很低（早年拿地成本很低，囤积周期长，按照成本法计算公式推导出的限价就同比很低），新房价格倒挂严重。开发商于是下有对策，采取精装交付的方式，拉高房屋售价，导致毛坯限价形同虚设。
市里不得已又继续“修复漏洞”，颁布了这个⑥号文件，对 全装修设置了限价2500元/㎡ 的“天花板”价格：
装修限价文件截图
所以限价10000元卖13000元的精装修，大概的逻辑就是：
10500+2500=13000元
前面我们说过，某套房屋可能因为楼层好、户型好，一房一价的价格会比限价略高一些，所以卖到10500元，也是可以的。
至于这2500元/㎡的装修价格，值不值，划不划得来，则是另外一个问题了。
咱今天就不展开了。有点复杂。
何况文件里面还留了口子呢。
（3）那些“待批价”的房子会不会卖很贵？
这个问题确实很复杂，很敏感。我就不展开分析了。只讲 一个判断三个建议 ：
一个判断：批价一般且大概率不会超过预期 。
简单地说，就是对照旁边在售的、同等水平的项目即可。
开发商的营销条线（系统），会在开盘前将销售流量及速度摆在第一位。
比如6月1日成交的[2021]长沙市026号地，是没有明确的“限房价”价格的。
这块地位于会展新城，西侧是在售的新城明昱东方，稍远点儿还有融创会展上东区在售。
现在会展片区的的新房存量还挺大，后续还有新地块待出让。所以不至于像梅溪湖一期收官时那样，很多项目价格坚挺无比。
明昱东方这个项目，当时限价是12800元，但是现在售价仍只有10000元左右，远远不到限价的天际线。
所以，026地块的开发商运达按正常的开发节奏，在一年内开盘，它的一房一价水平应该也基本在这个价位，即使高一点，也不会蹿升到哪里去。
当然，如果运达过个几年再开盘，那就另当别论。
总的来说，在限房价的长沙，最终的批价不至于太夸张。
所以，购房者不需要太紧张。 千万别被某些人、某些公众号带节奏！
然后就是三个建议：
第一个建议是：条件许可，及早下手。
目前据我的分析，长沙市的确有点飘了。但是开发商如果资金链不出问题的话，还是会跟随市里的节奏走的，所以房价一般会以限价为准（当然也有例外，回头再另写一篇来说这个事情）。而且限价不断在拔高，所以条件许可的话，早点上车很有必要。
第二个建议是：不要盲从，选对价值。
有些地块的限价，并不能反映真正的价值。
比如滨江府那个项目，晚开盘一年，就遭到市场哄抢。
但是有些盘，晚开盘几年了，还是卖不动。
所以限价终究只是起到一个指导意义，并不能完全体现价值。
我们要做的，就是不能过于盲从限价，而是要仔细判断、快速决策。
第三个建议是：不要着急，被带节奏。
这个建议似乎与第一个是矛盾的。容我稍作解释。
这一次两集中供地之后，某些城市某些项目很嘚瑟，居然还做起了“劝退”的事情。
比如重庆。新拍出去的地，楼面价就接近了旁边在售项目的新房价。
显而易见，等到新地块开盘了，房价就会更高。所以很多售楼部又开始捂盘惜售了。
但是长沙可能吗？我觉得悬。
我的怀疑是有根据的。暂且不说“两集中”之前长沙仍有小半年的库存，就说这一次出让了多少住宅体量（花了很多功夫，所以敢于精准到个位数）：
6,206,161㎡。
如果按120㎡/套来计算的话，这一批次供地就会新增51,718套新房。
这还是第一批次。8月份、11月份还会出让一大波住宅土地上市呢！
需要那么紧张吗？
再来看一下克而瑞5月28日发布的第20周周报：
注意到了吧，长沙住宅存量为588万方。加上新出让的620万方， 总计就有超过1,200万方住宅体量 了。
用得着被某些人那么带节奏吗？
动不动就“惊爆”、“突发”、“紧急”、“来袭”、“爆款”这些词眼来装潢标题，我真是服了……
3、总得有个结尾
简单总结一下我们前面的内容：
（1）长沙主城区，新建商品住房全部限价。没有不限价的盘，包括长沙县；
（2） 所谓不限价，是 “待限价 ” ， 预售前官方会监制出“一房一价” ，价格大致可参考附近在售新房项目（产品也要对等）；
（3）不要盲目跟风限价，多看几个盘，听听销售顾问的说法和其他购房者的意见；
（4）有条件的话，就尽快找好项目快速下手；
（5）条件紧张的话，不着急，那就等到年底看看，绝对有薅开发商羊毛的机会！就像这两个月的公寓市场一样！
全文完。
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