#头条创作挑战赛#

前几天在某网站看到这么一个消息，有个内地人，春节假期开车上千公里来青岛玩，花了两天时间，看了一圈金沙滩、银沙滩、连三岛、城市阳台，回家以后发文感慨：“哇！青岛风景真好！”，还大夸了一顿永旺梦乐城、融创茂里的美食……

没想到，就这么篇短短几百字的游记，让评论区不少青岛本地人破了大防：*靠我**，你这开车上千公里来青岛就为了看个黄岛啊，难道黄岛也算青岛吗？栈桥、八大关、天主教堂这些难道你都不看吗？

其实，这种让那些自诩正宗的老青岛人破大防的事情，未来十几年，可能会越来越多。原因也很简单，那就是：

这十几年来，他们一直没正眼看过的的“西铁城”——青岛西海岸新区，无论是经济，还是人口，在整个青岛的城市比重当中都是越来越高的存在。

2010年，青岛黄岛区人口大约在90万上下。2014年，国家级新区——青岛西海岸新区正式成立的时候，黄岛+胶南的人口统计是130万上下，而2020年“七普”数据，整个青岛西海岸新区的人口达到了190万，平均每年的人口增量，在10万上下。

2021年和2022年，受到众所周知的事件影响，青岛西海岸新区人口增量有所放缓，但截止2022年底，西海岸人口刚刚到达200万。另外统计口径的不同，还有一个说法就是青岛西海岸新区人口的数量，已经高达232万。

这个数据，毫无疑问地说明，青岛西海岸新区，是中国北方人口流入“第一区”，甚至超过了绝大部分一线、新一线城市整体的人口增量。

而反观海对面所谓的青岛传统主城区，情况是怎么样的呢？市南区人口从2010年到2020年，减少了6万上下。而市北区，表格上的数据看起来是正的，其实完全是靠浮山后几个街道在“撑场子”。如果单独把当年老市北、老台东诸街道的数据拿出来看的话，清一水的红色恐怕比市南区还刺眼。

也就是说，现在的青岛，其实早就不是很多老青岛人心目中的那个青岛了。青岛的楼市格局，是在青岛城市扩张的格局下，由近几年来青岛工作、生活、学习的外地高校毕业生、外地打工人的眼光和视野所决定的。

但是，列出这一组数据，恐怕很多自诩“根正苗红”的老青岛人又得破大防了。外地人？年轻人？他们才在青岛生活了几年？就凭他们那点眼光，懂青岛吗？知道青岛哪里好吗？

但是，话要是这么说，那这逻辑就完全错误了。

在中国最近数十年汹涌的城市化浪潮中，一座城市的魅力如何，有一个关键的指标是看这几十年中，它能吸引到多少人前来工作、生活、定居。

这些人本不是这座城市的土著居民，是他们觉得我选择的城市有前途、有上升空间，有良好的薪资待遇，才会让他们心甘情愿“用脚投票”选择这里，从而让这座城市的规模如滚雪球一般越来越大。

而一个城市的好，如果只是这座城市生活的土著自说自话， 自娱自乐，外地人并不认可的话，那恐怕只不过是“罗马正统在通辽”这样爆火的互联网段子而已。

虽然“通辽帝国”的梗，在中国的互联网平台上传播得一塌糊涂，但是年轻人每年都在抬腿离开的数据是不争的，就连B站文案大神“通辽可汗”自己，毕业以后也没有回到通辽工作生活，而是选择去了北上深等大城市发展。

哪个城市有发展前途，不能看这个城市自己人怎么说，而要看外地人怎么看待这个城市。对于一个新一线城市的各大片区，答案也是一样的。

不识庐山真面目，只缘身在此山中。要问青岛哪里好，还得问那些花了真金白银、用脚投票选择青岛这座城市的“新青岛普通人”。他们当中的大多数选择青岛哪里，哪里就是青岛最好的地方。

而这个答案就是：黄岛。 备注：以上数段描述对于青岛城阳区都是成立的，但本文限于篇幅，只涉及西海岸。

这才是“选青岛就是选黄岛”、“青岛买房首先看黄岛”的真谛。也是为什么黄岛，也就是青岛西海岸新区十几年里能迅速积累百万人口、创造青岛1/3的GDP的真谛。

说到这里。这里还有两个问题：

第一、青岛西海岸新区做了什么，能让它对城市新人的吸引力远远超过老青岛市民一直引以为傲的市南区、市北区？

第二、为什么青岛西海岸新区的房价始终在低位运行，远低于市南、崂山呢？或者说，它未来有可能成为匹敌青岛市南、崂山的“新贵”区域吗？

而这两个问题的答案，正是决定各位购房者是否要在青岛西海岸新区置业、以及如何在青岛西海岸新区置业的关键。

第一、青岛城以港生、城以港兴。在青岛的城市扩张过程中，位于西海岸新区的青岛前湾港繁忙的进出口业务，以及港口衍生大量的实体产业带来的大批就业机会，才是青岛西海岸新区能吸引大批年轻人前来置业定居的关键原因。

青岛唯一不可或缺的“命根子”其实是青岛港。作为吞吐量全球第四的超级港口，青岛港，夏天南风不会淤积倒灌，冬天寒潮难以冰封。内有胶州湾航道可供十万吨级巨轮顺利靠泊，外有辛安、红石崖大片平地可以建设工厂、仓储配套设施。青岛港和拥有数亿人口的华北平原之间，还有一条毫无障碍的鲁北走廊可供铁路、高速公路建设。

这种条件，放到全世界都屈指可数。

而青岛港所在的位置，正是西海岸新区。青岛港落地所必然带来的大量配套，如仓储、物流、加工、制造……青岛相当多的实体产业，都在西海岸新区。作为制造业大国，在产业升级的过程中，“产、学、研”结合是必走的道路。所以，青岛的诸多高校、科研机构，如中国石油大学、山东科技大学，青岛理工大学，也都追随青岛港的脚步，坐落于西海岸新区。

目前，中国海洋大学在西海岸的古镇口大学城设立新校区，中国海洋科学的翘楚——中科院海洋研究所，也计划搬迁至此，新校区业已落成。

而工厂、高校的来临，它们的员工消费，又顺便带来了大批教育、医疗、商业……

我们在之前的一篇文章《青岛主城2023年购房攻略》 里提到过一个观点：

买房之后你的幸福指数，是跟家周边学校和商圈配套的丰富程度成正比的。但更重要的是，这个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。

所以，作为购房者，你买房的时候要面临很多因素的考量。孰重孰轻，我的看法是：对于首套房刚需，和二套房改善这两种占了绝大多数比例的购房者而言，买房首先要看的是预算，在满足预算的前提下，先看房子周边的就业机会和通勤距离。这两项才是你购房要考虑的重头。在满足了预算和就业这两大前提之后，你再来考虑教育、医疗、商圈、地铁这些东西的最优解。

这时候我们再来看看青岛西海岸新区的产业实力：

青岛有64家上市公司，其中总部位于西海岸新区的就有11家，高于市南、市北、李沧的总和。还有一些上市公司虽然总部不在西海岸，但是在这里设置生产基地、实际创造就业机会（比如说海尔）。

青岛有47家先进制造业产业链主企业，其中位于西海岸新区的占23家，接近全市一半的水平。

青岛的专精特新“小巨人企业”，全市有148家，其中位于西海岸新区的有29家。

此外，分析青岛的独角兽企业、雏鹰企业、瞪羚企业……青岛无论哪一类企业评比的榜单，西海岸新区的数据总能名列前茅。（以上数据引用自公众号“青记”统计文章）

在我的文章、视频下头，总有一些人杞人忧天一般地发问，买了黄岛的房子，到青岛工作怎么办？实际上大量翔实的数据能说明，与其担心这个，倒不如担心一下市南、市北的老龄化、人口、实体产业外流……

很多城市的高端产业都是聚集在市中心附近，外围仅仅是作为“睡城”，供预算不足的购房者“以时间换空间”。

但是青岛西海岸新区完全不是这种情况，它本身就有足够数量的实体产业聚集，这里的购房者到胶州湾对岸寻找工作机会的情况，不能说没有，但只是很小的一部分，远远不能成为主流。

第二、青岛市南、崂山虽然好，但是发展已有很长时间，优质的城市资源已经被先到者“瓜分殆尽”，城市新人只能获得“边角料”的位置。而西海岸新区核心位置尚有大量的资源可以让这些城市新人随意取用。

前段时间，我发过一篇短文，内容是，西海岸的青城翰章和市北水清沟的保利和颂，这两个楼盘，做个关公战秦琼的选择，你会怎么选？

看环境，前者邻立交桥，周边城市界面好，步行15分钟就能到口袋公园、海滨和三个大商场。后者邻铁路，周边各种80年代废弃工厂、汽车驾校，步行20分钟左右只有一个商场。

看教育配套，前者配套峨眉山路小学、太行山路小学明显好于后者启元学校分校。

看交通，前者出门是地铁未来换乘站，有十几趟公交。后者无地铁，公交只有两趟。

论房子品质，前者小高、洋房，后者大高层。

是不是从以上“硬参数”来看，青城翰章的价格应该远比保利和颂贵？但是事实是：青城翰章楼盘实际单价1.8万上下，而保利和颂开发商报价2.2-2.5万之间。

当然，有些人心里会想，青城翰章所在的地方不过是“西铁城”，怎么能跟我们睾贵的市北区相比……

没错，站在购房者角度，保利和颂和青城翰章两个楼盘的客户其实并不能拿来比较，因为在市北、崂山工作的人，肯定不会因为青城翰章性价比高而不选保利和颂。

但是站在分析城市、分析片区的角度，我们不难得推导出一个结论：西海岸新区“卷”的趋势比胶州湾对岸的青岛主城区轻得多，年轻人在西海岸新区工作，能用更少的代价，轻松获得更多的城市资源。

虽然房价低就意味着房主身价低，但是房价的高低有时候只是代表了“卷”的程度，跟买房后居住的幸福体验并不能成正比。

另一个角度看也是一样的，青岛开发区一中虽然一本率偏低，但每年的尖子生人数、清北人数，都比58中要多。足以说明两所高中的实力，伯仲之间。但开发区一中每年录取的分数线比青岛58中要低不少，足以说明孩子进开发区一中的远比进58中要容易得多。

这是另一个悖论：虽然青岛的很多教育博主，天天说市区教学培训机构实力比郊区强多少……但是站在教育资源的丰富程度来看，情况也许是反着来的。

青岛西海岸新区每年吸纳的新增人口里，很多一部分都是受过高等教育的大学生，虽然年纪轻轻，手里没多少钱，但是这些人的脑子还是好用的。“来青岛就是选黄岛”是他们做出的最理性的判断。

然后就是最后一个问题了：为什么青岛西海岸新区房价这么便宜，与市南、崂山存在很大的差距，这几年甚至出现了一定程度的下调？

刚才讲了很多西海岸的好，但是不能不讲讲西海岸目前的楼市状况。这个问题可能是很多购房者关注的。作为每一个讲解楼市的讲房人，这都是绕不过去的话题。

一方面，西海岸的面积很大，地均GDP低。

从官方给出的数据来看，青岛西海岸新区的面积大约是2096平方公里，只考虑建成区的话，也大概有331.79平方公里。——注意，这个建成区很重要，也就是黄岛人口集中、适合购房的大体区域。

西海岸新区在人均GDP和市南区相当的情况下，地均GDP只有市南的1/4水平。表现就是土地资源没那么稀缺。对于片区的发展和前景，这当然是好事，但是相应的房价也上不来。维多利亚湾这种千亩大盘、万户大盘动辄“大干快上”，很容易造成房子供应过量。

再说，西海岸新区2016年很多地方房价尚且不过万，2018年就涨到2万出头，甚至超过3万，这个上涨的速度太快了，很明显存在泡沫，需要夯实。没有之前的暴涨，就谈不上后来的暴跌，别的不说，大家看辛安就明白。

另一方面，疫情带来的一系列封控、查码，把一些外地购房者“禁足”在老家，才是西海岸，乃至整个青岛楼市前几年房价下跌的主要原因。

毕竟青岛作为全国知名的旅游城市，带有投资、度假性质的购房客群，始终不在少数。这一批人不来，相当于购房需求直接被“打对折”，房子岂有不降价的道理？

同样，2023年，疫情管控放开，人民的生产生活逐渐恢复，青岛的阳光沙滩对于外地游客的魅力还是那么高，再加上之前天量供应的几个超级大盘，基本上都已经收尾，所以2023年之后，西海岸新区的楼市肯定能走出一个上升通道。

一句话，虽然放眼全国，城市化、房地产已经进入“下半场”了，但是青岛西海岸新区，这些东西才刚刚起步，大有可为。

三、2023年以及未来一段时间，青岛西海岸买房的具体攻略应该是怎样的？

用如此长的篇幅，分析了那么多产业，其实就是为了阐明在青岛西海岸新区买房的意义何在。但是购房者在这里具体应该怎么买房，我们还应该来做一些分析。

西海岸楼盘众多，关系到具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，也是为了压缩文章篇幅，请大家点赞、关注之后，在私信里向我咨询。

第一、非常重要的一点是：青岛西海岸新区既不能简单视为青岛的郊区和外围，也不能视为青岛的某个功能区、产业区。站在城市建设和购房置业的角度，要把它以一个独立的弱二线城市来进行分析。某种程度上，可以把黄岛和青岛的关系视为扬州和镇江的关系。

如果把西海岸视为一个独立的城市，那这个城市的核心就是开发区东部机关办公中心，或者井冈山路商圈、积米崖商圈一带。西海岸的商业、教育等城市资源，都是向这个核心区集中，目前来看越向这个中心房价越高。

再强调一次，西海岸的城市资源已经自成一体，不是越靠近隧道口越丰富。所以你看到的大部分有关西海岸买房要考虑到青岛主城通勤距离的说法，都是错的。

第二、西海岸新区面积很大，有人说2096平方公里，但实际建成区只有331.79平方公里，再抛去一些非住宅区，真正可以买房的区域，只有全域面积的10%上下。

这些位置主要有：长江路街道（唐岛湾）、灵山卫街道(灵山湾）、薛家岛街道（薛家岛）、隐珠街道（胶南）、辛安街道（辛安工业区）和滨海街道（海洋活力区、古镇口大学城）等六个地方。

超出这六个街道范畴，基本都是青岛的非建成区、偏远郊区，或者重工业区。这些地方的房子，若非非常必要，尽量不要碰。

第三、落实到具体片区，情况应该是这样的：

1、唐岛湾（长江路街道）作为青岛西海岸新区的核心，新房单价普遍2-2.5万上下。它的购房逻辑分两种。既有看海豪宅， 也有价格不到2万的普通住宅，供普通居住、孩子上学为主。

2023年，随着原理工大区域开始开发建设，唐岛湾房价有可能会攀上4万，当然仅限个别楼盘。在昆仑山路两侧、香江路以北的长江路街道，还有一些小体量新楼盘的价格，还低于2万。而且买了这些楼盘，孩子往往能就读峨眉山路小学、太行山路小学、富春江路小学、香江路小学等名校。

个人认为，对于西海岸的购房者而言，这些小盘的存在，是给了你一个用最低价格抄到最多城市资源的机会。

文章前面做过青城翰章和保利和颂的对比，青城翰章在各种配套、居住品质、周边产业全面超过保利和颂的前提下，房子价格反而更低。我个人的解释是，购房者选择西海岸可以用更少的钱买到更多的城市资源。当然，也有人的解释是，西海岸的房价和胶州湾对面的青岛市区是两个体系。

但不管怎么说，这种能让你白捡城市资源的机会，或者一个城市两种楼市价格体系的情况，不会长期持续下去。所以，唐岛湾、长江路板块我看涨，购房者们也应该抓紧。

2、灵山湾（灵山卫街道）。作为青岛下一个富人区，也是2018年之后青岛楼市一直不变的销售套数、金额第一板块。今年怎么走，要看外地有投资度假的购房者能否大批量的回来，理论上，星海滩路以东、前湾港路以南所有在售新房，今年都应该能清盘，灵山湾东侧的灵山卫一带会进入二手房的博弈为主的时代，而西侧的两河一带，竞争还会非常激烈。

灵山湾最大的卖点在于板块东侧，前有大海，后有小珠山，向东是唐岛湾金融科创区。这个地理地形，和浮山前的麦岛是极其相似的。所以，西海岸绝大多数海景别墅都建在了灵山卫。这个地方也是青岛最大的别墅区。

其实灵山湾房子卖得如何，最关键的“点”是外地有旅游、度假性质的购房者数量如何。而这个购房群体的数量，也决定了整个青岛楼市的兴衰。所以很明显，以灵山湾板块巨大的体量，它可以撬动整个青岛的楼市。不要觉得灵山湾房子卖不动，崂山豪宅就可以独存。

毕竟，青岛最稀缺的资源绝不是什么教育、医疗，而是海岸线。教育、医疗都可以追加，但海岸线是用一寸少一寸。别看之前几年由于大干快上，加之疫情带来的封控导致海景房“铺天盖地不值钱”，但这不是正常年景会发生的事情。

随着海岸线开发殆尽，实际上灵山卫一线海景房在2023年之后的供应量已经越来越少，未来的购房者不得不转战二手市场。所以随着封控的放开，外地游客的回归，灵山卫一带的海景房，有可能会用1-3年时间，回归2018年的高点，也就是2-3万元大关。

强调一下，这一段话的分析仅限于星海滩路以东、前湾港路以南。而星海滩路以西，尤其是东岳路以北的灵山卫街道，我们视为一个独立的两河、兰东路板块，不适用于刚才的分析。

3、两河路、兰东路虽然也属于灵山卫街道，但需要作为一个单独的板块来进行分析。这里没有什么特殊的山海资源，房子卖点就是便宜，它也是2023年及未来一段时间，西海岸刚需购房置业的主战场。

作为西海岸的“新开发地块”，也是西海岸新区房子最多的地方，两河路-兰东路一带，土地存量巨大，楼盘众多。开发商之间动辄打价格战，能让购房者最后决定掏腰包的，可能就是那一点点的优惠。但是实际上这一带的房子并不难卖，购房者众多。而且配套有凭海临风小学、六中东校区、临港工业区等等，工作就业、孩子读书的基本需求都可以满足。

兰东路-两河路这里也可以视为胶南县城的外围区域，房子比胶南、隐珠要便宜得多，单价集中在1万上下。如果预算在80-150万元的低预算购房者，这个兰东路-两河路一带，是不可多得的青岛购房黄金板块之一。但站在事情的另一个角度，如果你购房的目的是休闲度假，投资获利，那这个板块，尽量不要去触碰。

4、胶南（隐珠街道，注意不是胶南街道）的开发商之间，拼教育、拼产品为主，主要客群是胶南本地人，以及胶南外围进入县城购房置业的人群。

胶南楼盘，目前主要集中在烟台路一线附近，单价1.3-1.8之间。以洋房、小高为主。开发商们拼的是细节，购房者们最多的关注其实是二小、海王路小学等等教育配套。胶南购房置业两大秘笈是一不去风河南，二不去西客站。当然，可能胶南土著们也都能明白。

如果是外地来青岛有投资度假性质的购房者，这个胶南板块就不建议看了。没有山海资源意味着它不在你们的购房选择范畴之内。

5、随着灵山湾一线海景房逐渐清盘，海洋活力区、古镇口的一线海景楼盘，有机会突围。

对于这个古镇口大学城和青岛海洋活力区，有些人的评价是房子比人多，缺乏配套，鬼城，不能买。这话在2018年以前说，其实并没有什么错。但是现在已经是2023年，随着灵山湾一线海景楼盘销售殆尽，这个活力区、古镇口板块有不少一线180度海景楼盘，还是有机会的。

但是这里要说的是，无论是商业、还是交通，乃至普通生活配套，古镇口、活力区比灵山湾还是要差好几个级别。所以，如果大家关注这个板块，尽量选择优质海景房的楼王位置，或者登大珠山最方便的几个盘。尽量不要买了不住，单纯图升值。

6、薛家岛街道目前来看缺乏有竞争力的楼盘产品，另外这个板块最大的卖点应该是在隧道刚刚打通，房价便宜的时代，买不起青岛市区房子的购房者，用时间换空间购房。

但是现在的情况和十年前不太一样，随着海对面老市南、老市北逐渐衰败，或者向一个纯旅游度假区演化，薛家岛实际上已经不再是西海岸购房的首选板块。

7、辛安是辛安人的辛安，楼市自成一体，若不在辛安工作这个板块就没必要看了。

8、西海岸其它区域基本不是厂就是村，不管开发商吹得多么天花乱坠，都不要买房。

总之，西海岸购房，高预算（500万以上），选择唐岛湾大平层和灵山湾别墅。中等预算（250-500万）本地改善群体，可以在唐岛湾和胶南选择学校附近的房子，如果对住房品质有一定需求，但学校不是急所，也可以在灵山湾选择新房。低预算购房者（150万以下），可以考虑工作位置附近的房子，以兰东路、两河路和辛安一带为主。

一般来说，本土刚需、改善购房者，看中生活配套、学校交通，那优先选择唐岛湾和胶南，不要考虑薛家岛、不要考虑活力区。外来投资、度假性质的购房者，看中山海景观、房屋品质，那优先选择唐岛湾和灵山湾，不要考虑辛安，不要考虑胶南、不要考虑两河。

如果你的工作、生活区域在胶州湾对岸的青岛主城区，而预算比较低，买不起这里的房子，建议，尽量考虑白沙湾、高新区，不要看薛家岛（一看房价你就懂），在价格相仿的上马诸楼盘和维多利亚湾之间，其实你不难做出抉择。

再强调一次，具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，请大家点赞、关注之后，在私信里向我咨询。

所以，话题回到文章一开始，对于青岛每年十数万的新增人口，大学毕业生、打工人、各级人才来说，青岛最好的地方，不是市南的红瓦绿树，碧海蓝天，也不是崂山的山海相连，峰回路转。

市南的宁静和美丽，对于这些青岛的新市民而言，属于一年几次过隧道打卡拍照就能拥有的事情。而崂山所谓的云山雾绕，在高昂的房价面前，也只不过一朵高不可攀的浮云而已。

在他们眼里，青岛最好的地方，能给他们最大上升空间，最能让他们实现人生梦想和价值的地方，是他们可以“四两拨千斤”用最少的价格，获得最多的城市资源、获得最高居住品质的点。而这就是青岛西海岸新区购房置业的意义之所在。

而随着人口持续进入，产业持续的落地，量变一定在某个时间点突破成为质变。青岛西海岸新区，成为随着市南、崂山之后青岛下一个旅游打卡主目的地，以及青岛的新贵聚集之地，只是时间问题而已啊。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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