文 | 《地产小王子》主笔 花花
01
最近消息，一套前湾国际社区98㎡二手房，3.8万成交。
才3.8万！几个月时间，前湾国际社区的二手房价就在4万以内了。
前后落差有点大。
7月份，我去看了一套前湾国际社区24楼99㎡中间套，报价475万，单价高达47979元/㎡。
那时候，中介告诉我，前湾国际社区的实际成交，在4.4万/㎡左右。
我有点诧异。一来是当时网签还没有4.4万的体现，二来是这个价格超出了我的认知。
暂无大型综合体、地铁、学区，一个新的板块，一进入大家的视野，就成了很多人遥不可及的梦。
所以，我一直关注着萧山科技城的二手房情况，心里也存着疑问： 二手房价一下子被拉得太多了，真立得住吗？
后续已经给了我答案。
当时叫嚣着“保六争十”的萧科房东们，如今纷纷调低了挂牌价。投资客们嘴上说着看好萧山科技城前景，身体却很诚实，果然还是出货更要紧。
02
实际成交从4.4万到3.8万，表面上来看，房价跌了6000元/㎡，跌幅13.6%。
有人会说，在杭州二手房集体向下的行情里，这个前后落差并不是最大的。
但关键在于，萧山科技城跌破4万大关，会是一种标志性信号。 甚至可以说，跌破4万/㎡，远比降价6千更严重。
在很多购房者眼中，4万/㎡是刚需和改善的分水岭，是一个很大的心理关口。
我一位朋友，首套房，预算最高有500万，此前就盯着运河新城、祥符、勾庄、三墩北在摇号。明明预算也够得着艮北新城、笕桥，但就是觉得太贵了。
上下几千的价差，客群和板块定位就会完全不同，未来二手房体系自然也完全是两码事。
而且，这套房子楼层也不算差。
中介小哥告诉我，房源位于15楼。成交过程一波三折——
一开始，买家以385万按揭入手。但因为征信问题，没办法*款贷**，只得解约。最新情况是，买家打算借钱走全款，已付定金5万。
也就是说，这套房到底能否成交、以何价格成交，待定。不过，可以明确的是，萧山科技城二手房价已经在4万以内。
此外，前湾国际社区还有一套5楼98㎡急售，总价380万，单价38775元/㎡。
一套107㎡，挂价470万，带车位带软装，裸房价大概在4万/㎡。要求全款，按揭得商谈。
据说，房东孩子在采荷上三年级，想置换近一点的房子。萧山科技城虽有杭师大附小竞潮小学，但今年才开始招生，只有一年级。
手边买房数据显示，前湾国际社区主力在售28套房源，最近30天内下调挂牌价有19套，占比约68%。
江南壹号院在贝壳网上挂牌26套，明面上挂牌价都在4万+。然而咨询中介，也有3万+的房源在卖。
03
萧山科技城，一个被畸形市场打乱节奏的典型板块。
在此之前，杭州多数板块的二手房价都是一步一步往上涨的。
比如说三墩北 ，西雅图去年年初刚交付时，二手房单价也不过3万+。
当时，一套高层89㎡，348万带车位，单价约3.9万/㎡，还可配合满两年出售。这还是因看房人太多，原先挂价仅330万。
到去年年中，西雅图涨到4万+，8月份还是成交了35套。
单价到5万+时，西雅图依然有成交，只不过量减少了。手边买房数据显示，今年5月，西雅图成交了5套，单价最高达57471元/㎡。
再比如勾庄 ，2019年底，海德公园89㎡三房两卫带车位，一度低至280万。这个价格，成交量非常可观，单月成交27套。
去年9月，海德公园一套89㎡基本要305-310万，单月依然有13套成交。
而现在，海德公园的价格就更高了：89㎡，房东置换急出，特价330万！11月还成交了2套。
纵然现在这些板块较高峰期时价格都有回落，但期间却是阶梯往上涨的。
而萧山科技城，则是被大市场行情直接拉到了4万+，完全没有一个缓慢上涨的过程。
2018年初，林之语和众安景海湾二手房价均在2万出头。直到现在，林之语挂牌价和成交价也就2万+。
前湾国际社区和江南壹号院交付以后，硬生生靠着品牌、品质以及次新房的光环，把萧山科技城二手房价翻倍了。
04
二手房价接盘的最终还是自住购房者，显然萧山科技城现在还冷冷清清。
单价4万+，对很多购房者来说，已是看得起买不起。
而买得起的购房者又有很多选择。同样的价格，我为何不选新房，为何不选其他板块二手房？明明有配套更丰富、居住氛围更成熟的选择。
平心而论，无论是前湾国际社区还是江南壹号院，产品在杭州都做得很不错。
比如前湾国际社区，小区内有酒店式迎宾大堂，有景观泳池、儿童游乐区等，入户大堂还用了大理石地面。
室内精装，新风、地暖、中央空调三件套都有，厨房也是三件套，墙纸、玄关柜、背景墙、大理石地面都做好了。
萧山科技城本身也有这个潜力，一切都在朝好的方向发展。
开市客确定，杭甬高速抬升工程正在建设中，机场轨道快线明年通车，体量近3万㎡的友时光已开业，超过20万㎡的光环梦中心、国际医院杭州英慈科谊医院也已在建中......
但一口吃不成个胖子。房东们，请别急，多给萧山科技城一点时间吧。
在我看来，现在的价格回调可能反而是一件好事。
一上来就4万+，是对板块价值的透支，是一种拔苗助长。价格的上涨，必然要有成交量的支撑。
我算了一下，假设98㎡当时价格为28500元/㎡，首付3成，现在以3.8万/㎡卖出，扣除成本， 实际依然有50-60万左右收益 ，还是赚了啊。
眼下最重要的是， 促进成交，把价格基础打扎实，逐步获得购房者的认可。
再然后，待到配套慢慢落地兑现，萧山科技城的价格才会继续向上走。