“寻找下一个价值洼地”是楼市津津乐道的话题。无论是自住，或是投资，人们都期望着入手的房产能在可预见的未来一路涨、涨、涨。而“价值洼地”却仿若雾里看花，难觅其实。

茶园新区作为近两年在重庆楼市表现亮眼的板块，更是存在着不少争议。有人说：“茶园新区的价值洼地已成历史。”，也有人信心十足：“未来茶园的房价肯定要破两万。”

作为重庆东南部近年来发展火热区域，无论政策环境或是基建开发，茶园新区用一句如火如荼形容毫不过分。而不明就里的吃瓜群众亦有疑虑：茶园究竟是开发商名不符实的地产炒作，还是真的已经破茧成蝶？

茶园深度观察系列由此而生。在接下来的一周时间里，我们将以轻轨6号线茶园站为起点，按图索骥沿线优劣质项目，最终汇总为两份深度踩盘报告。

以购房者视角，寻找宜居楼盘；以观察者姿态，剖析茶园现状。而在本文中，我们将着重解读茶园版块形势。

地价：熙熙攘攘，多为利往

楼市中，最心酸也最无用的一句话莫过于：“当然有人喊我在xx地方买房子，我没看起，啷个晓得现在涨成这个样子噢……”

很显然，茶园就是这样一个存在。

2013年起，南岸区人民政府相继入驻茶园，茶园的政治和经济地位逐渐凸显。但即便是那个时候，也鲜有人预料到茶园的今天。

茶园新区作为重庆市政府重点发展的三个新区之一，定位为城市副中心及新兴商圈。集高端居住、高新产业、中央行政、旅游商贸等功能一体，幅员120平方公里，2020年人口将达到100万，商业体量达130万平方米，将一举超过南坪商圈。

为了匹配城市副中心的定位，整个板块政府规划了1.5-2.0的低容积率。

茶园新区规划图 图片源自网络

嗅觉灵敏的开发商们绝不会错过如此诱人的“肥肉”，碧桂园、东原、恒大、鲁能、中铁、奥园、金科、融创、保利、财信等品牌房企相继布局茶园，助推着茶园地价与房价的攀升。

2017年9月30日，金科以楼面价5000元/㎡入驻茶园。当时已经有人唏嘘：“前年子，茶园房子才卖5000哦，啷个飚恁个快……”

而仅仅6个多月后，北大资源和首创分别以楼面价8264元/㎡、楼面价8623元/㎡加入了茶园这盘“棋局”，刷新了当时的茶园地价。

昨天，房姐到茶园踩盘时，某楼盘的小蜜蜂感叹：“当时有个客户我喊他买茶园，他非要买大学城，结果也，茶园涨了三番……”

如今的茶园，品牌开发商打造的楼盘单价1.4w/㎡已经司空见惯。于是，现在再买进茶园是高位接盘还是价值洼地成为了不少购房者的心中疑惑。

还是那句俗套却坚挺的话——买房就是买预期。所以，要去考量茶园的未来。

潜力：赤裸裸的未来——重庆东站

城市副中心的定位、重庆东站的落地、轨道交通与其他配套的规划，都在茶园看得见的未来中。

茶园新区交通示意图 图片源自网络

去年11月19日起，6号轨道线茶园至蔡家，茶园至北碚大小交路已全天开行。并且重庆东站也已经在去年年底开工，6、8、24、27号轨道线也都在规划之中，将连接江北国际机场、另外三大铁路交通枢纽、重庆主城各大商圈。

相较于蔡家、龙兴、西永、龙洲湾、大照礼等热门板块，茶园距主城核心直线距离＜10km，具备更好的区位优势。

从道路交通来看，真武山隧道、南山隧道、慈母山隧道是通往茶园新区的主要通道，目前已将改造提上了日程。主要是通过生态修复、环境融合、文化提炼、亮化提升等综合手法，提升隧道的整体形象。

三大隧道改造方案 图片源自重庆江南新城公众号

而区域内最大关注点，莫过于重庆东站。作为西南乃至全中国较大的客运枢纽站，重庆东站将直接带给茶园乃至重庆及其周边一系列的影响。

重庆东站效果图 图片源自网络

重庆东站是以承担沿江、厦渝、成渝通道中长途动车始发终到作业为主，是重庆联系武汉、西安、长沙等中心省会城市，进而联系深圳、广州、上海等国际大都市的东部门户。

据悉，重庆东站建成后预计年发送量可达6000万人次。与之匹配的不仅是轨道交通，还有较大量级的商业、教育、医疗和生态资源。

重庆东站未来能赋予茶园的人气和发展驱动力不容小觑。因此，即使是房价已经飙升的茶园，在东站开通之后，仍有不小的发展空间。

潜力板块与价值洼地？

深谙房地产投资之道的朋友，一定清楚什么是潜力板块，什么是价值洼地，不然难以在沉浮俯仰的楼市中站稳脚跟。

简单来说，潜力板块主要有三个判断标准：

一、在可预见的发展时间内（3—5年），板块价值大概率有明显的提升；

二、板块已有较为明确的规划，有大致的兑现时间表；

三、有一定数量的品牌房企入驻，未来板块的居住品质有所保障。

而在合适的时机买入潜力板块就可以称之为找准了价值洼地。用这样的思路来判断茶园新区如今是否还有价值洼地就比较靠谱了。

很显然，未来茶园价值再次攀升的节点再明确不过：重庆东站投入使用时、以及4条轨道交通线基本建成时。

对于茶园来说，如今的利好环境足以让其他主城区域黯然失色。在接下来的十年甚至更长的时间里，它必定会成为重庆主城区难以忽视的存在。

预告：下周一，重庆房产发布将推出茶园深度观察系列②，寻找轻轨六号线茶园站周边优劣楼盘项目。

关于茶园，你有没有想看的盘呢？欢迎在评论区留言，我们将竭力满足大家的需求~