白石洲旧改一直都蛮吸引眼球的，毕竟这里周边看一圈，都是深超总、后海、科技园、华侨城这种级别的大佬，这地段实在绝绝子。
而这一片大部分的改造都给了绿景，目前项目一期绿景璟庭也快入市了，然而位置虽优越，但我感觉会有点难卖。
主要是有几个让市场难受的点：
1、老生常谈的容积率问题，住宅总高74层240多米，属于深圳之最了。也许未来还会有其他高密的住宅产品出来——但未来归未来，在目前的深圳，这种艺术形式还是太超前了。
2、总高74层之余，每层还有6-7户，一栋楼400多户体量能赶得上一个小区，等电梯的酸爽不太敢想象。
3、也是因为总高问题，导致核心筒面积大、避难层空间多，最后得房率有点难看。明面上有一定单价倒挂，但其实还是会被得房率给抵消掉。
4、最后绿景的开发运营能力也是一大问题。整个项目分四期，体量堪称巨无霸，但是进度有快有慢，比如南边三期甚至还有很多没拆的农民房。目前房企生存能力本就不如前10年，一旦中间出点问题，后续改造推不动了，前期业主看着周边半村半工地的环境，难免尴尬。
优势也是有的：
1、盘子本身的设计还挺漂亮，街区商业 + 中央绿轴，至少看PPT还是会心动。类似的大社区设计感，今年除了这个项目，也只有金地环湾城能感受到——不过感觉金地的落地能力还是更强一些，绿景能不能实打实做出效果目前还是未知数。
2、3栋和4栋的西南向景观也蛮赞的，隔着沙河高尔夫看深圳湾——这个景观只有高区的187大户型才有，且套数不多，可能成为新的土豪游乐场。
这盘子以目前信息看，如果扔在市场上，按同片区11万的均价，应该是比较难卖的——比起二手房区别不大，比起同价位较靓的一些新房就有点难顶了。再加上行情不好，供应量又多，开盘大概率只能卖3-4成。
这么一想，我昨晚都睡不着了，在帮绿景操心，这盘子究竟要怎样才能卖得好？
最后觉得其实也不难——只要卖10万以下就可以了。
- 备案价高的话就打折（承翰湾尚）
- 打折亏本的话就拉开价差先卖低区（中洲湾）
- 然后发布会请个明星，认筹送个购物卡，朋友圈广告之类的多投一投
这么一通营销 + 让利组合拳打下来，去化分分钟就上来了。到时候再让大家看一看，南山核心区，世界级创新型滨海中心城区，依然yyds。