关于买房子，流行过很多教条，
1、“地段、地段，还是地段”，
2、“学区房才是王道”，
3、“轨道一响，黄金万两”，
4、“一铺养三代”，
5、“任何时候买房，都是对的”。
听起来都很有道理的样子。
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真相只有一个
近两年，身边总不乏这样的例子，一套二手房挂出去，哪里看都是挺好，地段好，配套足，但始终无法出手让自己改善，报价下调过N次以后，趁着一波政策，中介连哄带骗，才终于把这套所谓中心地段的房子卖出去。
因为它建于上世纪90年代。
上世纪的房子，甚至是21世纪初的房子，
已经不能满足今天大部分人的生活要求，
没有地库、没有电梯，人车不分流，户型朝向有缺陷；
稍微有点支付能力的客户都看不起，
甚至很多没有支付能力的客户也看不起，
只要他对未来抱有乐观的预期，
对生活坚定于多元的要求，
所以，如果只是地段，并没有什么用。
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产品生命周期
大部分研究产品的工作，
都会研究其全生命周期，
通俗解释就是该产品在市场上由弱到强，
又由盛转衰，再到被市场淘汰所持续的时间。
房子同理，也是有其升值生命周期的，
通常情况下，5-10年是房子转卖的好时期，
也是价值最高点，就是我们说的次新房。
纯新房有入学转学等不确定性，
新建好的一个学校或一个新规划，
都会带来可观的涨幅。
太新的次新房有高额的二手房交易税，
超过10年的房子，电梯、管网等开始出现问题，
该动用维修基金，又要考验物业的问题。
一旦超过20年，商业*款贷**受限，更难升值。
重小铁片除外，保值升值能力无需多言，
但教育平均化的改革，宏观上也不能说万无一失。
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河西哪里才是次新房
在河西今年次新房成交量排名中
除去那些**里之外以下几个显得有些格格不入，
1、海逸长洲瀚景园
2、洪泽印象顺水园
3、渤海明珠
4、中海学府公馆
前三个均为体量较大，十五年左右的次新，
随行就市，大差不差。
如果以交房时间来看这近十来年，
2010年，泰悦豪庭；
2012年，博轩园；
2013年，海河大观（住宅）；
2014年，颐贤里，川水园；
2015年，中海八里台，雅静新风尚，海景文苑；
2016年，新梅江元年：锦绣里、柏翠园、金侨壹号；
2017年，新八大里开启：德贤公馆，天房*合六**国际，中海寰宇天下，北大资源阅城，天房美棠以及金地平山印，全运村；
2018年，格调绮园，天房海河湾；
2019年，天物郁江溪岸；
2020年，无；
2021年，仁恒公园世纪，绿城诚园，御江臺。
签合同之前，扪心自问两个问题：
接下来的房价谁来抬，他们为什么来抬，抬不抬得起来？
我要买的房子以后谁加价来买，他们凭什么加价来买？
所以买个即使再过十年、十五年，中产也会来接盘的。
2013~2016年，房价低迷期开发出来的房子，普遍建筑密度太高，
难以满足未来人们的需要，并不是面积变大点就叫改善。
2019~2021年，疫情之后，上游产业链高涨，开发商都在降本，
减配的外立面，差强人意的精装修等等。
尽管如此，21年交房的顶着税也有二手成交了。
相对新一点的房子，还不如老破小，
比如，2003年的富*花园，
人民公园，闽侯路，地铁，烟火气，
曾一度是我最想住的地方，
马上20年的商品房，今年接盘，
再出手最多混个原价出。
在这经济正处于并将长期处于通胀且滞胀的时局，
保本一定不该是我们的最优解。
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梅·胡说
这个时代，
由于抖音头条的存在，
你看到的都是你想看到且高度认同的，
人们变得总是希望所有事情能找到简单的方法，
最好是有人能站出来，一句话就定出一个答案。
只看干货，
让人帮你读书、听书，
每天花几分钟就想把别人一辈子的成果学过来，
这并不合理，
那是你焦虑的内心、惰性的自驱力作祟。
买一套几百万的房子，
值得花上一百多个小时去研究，
价格、位置、户型、朝向、楼层、年代、质量、配套，
孩子接送，工作通勤、学校片区、父母便捷，
选择自己最不能接受的一票否决，
再选出三个最看重的要素，
世上没有既便宜又好的道理。
也绝不是，
出刺激政策，房价就上涨；
出调控政策，房价就要跌；
动态的宏观的去感受，
比如前几日，
1、央行发声表示房地产是实体经济，
看似有悖于房住不炒，
其实是稳大盘的无奈之举；
2、市教委与红桥签署协议，助力教育，
支持市直属学校与新建小区配套合作办学，
就是告诉大家红桥教育不行，但和平河西没学位了；
如果您都看到这里了，
博一个关注，
我觉得并不过分。