限竞房扎堆的亦庄——台湖板块，现在出了一个看着不错的改善盘。

自从几个月前，绿城在台湖用49.8%的溢价率外加7%的自持拿下台湖镇亦庄新城地块。通州群友们对这块地一直保持高度关注。

毕竟是出品无数豪宅的绿城，这块不限价商品房地块会做出怎样的产品，大家都很期待。

最近咱手里拿到了一批流出的规划和户型图，乍一看，绿城这个项目的品质看着还是在线的。后续的园林和装修怎样，咱们就拭目以待吧。

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双地铁交汇，交通条件不错

地块的交通条件还是蛮优越的。

从项目开车去环球影城主题公园只需要25分钟。开车上京津高速直奔国贸，没有红绿灯干扰，不堵车的话30分钟可以到。

离亦庄线次渠站直线距离不到1公里。妥妥的地铁盘。和亦庄的项目比起来，拥有亦庄线和17号线双地铁交汇的次渠，未来出行的优势更大一些。

17号线大站快车的配置，从次渠到国贸也就只需要7站，还能直达三里屯和望京。如果是在国贸工作，17号线的吸引力可比亦庄线强多了。

总的来讲，地块这一片儿交通条件挺好的，未来的前景也还行。

02

有前景的半荒地状态

项目周边都是荒地。荒并不是一件坏事，荒意味着地块的配套潜力还没有兑现，未来是有充分的房价上涨空间的。

只是，入住之后好几年周围是个大工地，这事儿还得有个心理准备。

项目往北不到1公里就是万科城市之光，商业街已经建成，未来购物和日常生活啥的配套还是没问题的。

至于学校，项目旁边有月河学校和次渠中学，和亦庄的建华学校比起来还是弱一些。

总的来说，项目短期内配套比较缺，看未来的发展前景了。

03

大户型表现抢眼，看后续装修咋样

项目地块容积率2.0，限高45米。和周边亦庄俩限竞房项目2.8容积率80米限高比起来，条件要好得多。

这也就允许项目在户型上做文章了。就现有流出的图片来看，项目主力户型都能做到一梯两户的长面宽短进深，南北通透户型。

地块一共规划了7栋楼。由南向北错落分布，各楼栋之间不会影响采光。社区中间做了很大的园林，未来应该会是一个比较重要的卖点。西边的地块是配套的教育用地，规划了9班幼儿园。

目前流出的项目户型图有95㎡，120㎡，135㎡。大户型的表现相当不错。

95平米 9.3米南向大面宽，粗算接近90%得房率。经典三面宽89平米的放大版，三房朝南，进门是玄关。南北通透全明户型还都带飘窗，可以说是相当赞的设计了。

120平米 粗算接近90%得房率，算是95平米的pro版，加了个房间做到四卧室，厨房挪到了东北角上，依旧保持通透全明户型的好设计。个人觉得北侧的次卧可以考虑打通做成书房，功能性更完备一些。

135平米 粗算85%得房率，做了13.5米的南向面宽。客厅尺度超级大，不仅有会客区还有健身区。这一设计把卧室休息区和客厅活动区隔开了，做到了动静分离互不干扰。主卧做成了一个大套房的设计，带浴缸的超大主卫还有衣帽间，非常豪华了。

总的来看，绿城次渠项目的大户型产品设计还是可圈可点的，期待后续发布的精装修和园林品质了。

亦庄-台湖这一片一水的限竞房刚需盘，现在出来一个改善商品房，一方面填补了市场空缺，另一方面，项目可以说区域内没啥竞品。

这样的产品加上绿城品质，大伙儿觉得单价能卖多少？