开发商官司打赢、物业损失1000万元的“最佳产业委员会”将解散
珠江帝景园小区内。曾冬梅/照片
努力工作6年，回到原点。
中国房地产报记者曾冬梅丨广州报道
如果不出意外，广州知名豪宅区珠江帝景园将在4个多月后回归无权属委员会状态。
作为第一届产业委员会主任，范凤霞已经预料到连任会遇到困难，产业委员会也提前做了很多准备，但投票结果还是超出了她的预期。 7月29日，这个共有5752户的大社区结束了第四次业主大会。由于总投票率仅为51.75%，未达到法定要求的三分之二，业主委员会未能通过该修正案。目前的业委会将于12月31日届满并关闭，社区所有管理权将回归物业公司。
2017年，珠江帝景园一群热情的业主开始筹备第一届业主委员会。提起诉讼花了两年时间。胜诉后即可登记设立。然后它遇到了流行病。在实际履行职责的两年半时间里，房委会做了很多大事，包括让房地产公司投资1000万元用于小区改造，共管账余额600万元。为今后收回大部分公共收入等奠定基础的诉讼等，也因此被称为“广州最牛业委会”，成为很多社区学习的榜样。
在范凤霞看来，房产委员会如果能够连任两届以上，很多工作就可以常态化，更有利于社区管理和房产服务质量的提升。因此，此次改选失败，业主委员会委员和业主深感遗憾。
据了解，2021年《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）实施后，不少社区业主委员会换届工作遇到了无法换届的问题。达到三分之二以上业主的投票参与。
参与率不符合法定要求 选举失败
支委会成立后，鼓励房地产企业进行路面修复。 （照片由受访者提供）
珠江帝景园位于广州市海珠区赤岗北路。享有一线江景，靠近地标性建筑广州塔。区位优越，生活便利。该综合体共有6期产品，分别为怡红轩一期、月桃轩二期、上轩湖三期、明泉公馆四期、克莱国际公寓五期、紫龙公馆六期。由于楼龄不同，管理费各组之间有所不同。最高的是紫龙公馆，3.15元/平方米/月，克莱国际公寓2.8元/平方米/月，其他组团1.8元/平方米/月。 3月份，二手房价格区间也较大，从8万元/平方米到14万元/平方米不等。本次业主大会共有4个议题，包括选举业主委员会委员候选人、选举监事会监事候选人、是否投票赞成修改《珠江帝景园《管理规约》（2023年）》 ），以及是否投票给珠江帝景园《管理规约》修订版。
根据民法典第278条的规定，业主委员会的选举或者业主委员会成员的更换，必须经占专有面积三分之二以上的业主表决通过。部分业主人数的三分之二以上。拥有一半以上专属部分面积的业主和过半数选民同意。珠江帝景园总票数为5752票，总面积95万平方米，三分之二票数为3835票，总面积67万平方米。
8月1日，珠江帝景园业主委员会公布投票结果。总投票率为51.75%。四个号码的参与率均未达到法定要求的三分之二，无一通过。这意味着转换失败。
社区很大，群组很多，管理费也不一致。业主也有自己的利益。业主委员会投票早已埋下了许多不确定因素。据了解，部分已结成团体的业主希望单独成立物业管理委员会，与其他团体划分物业管理区域，而管理费不同的区域如何体现物业服务的差异？公共区域的改造和维护首先要做好，谁得到的多、谁得到的少的问题，也容易引起业主之间的意见分歧。
打赢2个重要法庭案件，让房产带着资本进入市场
业主委员会成立前，小区人行道年久失修。 （照片由受访者提供）
珠江帝景园业主委员会在致全体业主的公开信中表示，虽然自认为问心无愧，但仍对没有按计划续房深感愧疚。 “对不起大量信任我们的业主，也对不起很多热心的志愿者。”
许多房主感叹，“辛辛苦苦建造的一切都消失了”。有业主疑惑：“可惜了，减少居委后，小区环境改善了很多，大家应该都能看到，但我实在不明白，居委会减少了，其中，其他事情，效果怎么了？”
回顾业主委员会的成立之路和取得的成果，业主们的遗憾不难理解。六年前，一群满怀热情、渴望改变社区管理现状的业主开始筹备业主委员会，范凤霞就是发起者。虽然她从事法律工作，了解成立业主委员会的相关法律法规，但推进工作本身还存在不少困难。
2018年，珠江帝景园第一次业主大会顺利召开，选举产生了业主委员会、业主监事会。但由于该街道收到了有关选举的投诉，因此拒绝将案件提交给业主委员会。业主委员会提起诉讼历时两年，胜诉后正式立案。
由于打官司花了2年时间，第一次业主委员会只有3年时间。在有限的时间内，他们取得了很多成就。包括与小区房地产公司康景物业协商，获得该公司投资1000万元用于小区公共设施改造，并与其签订收费物业合同，代表业主的财务自主权。同时，广告费、泳池租金等部分公共收入将被收回，投入社会改造。截至目前，物业委员会共提起民事诉讼10起。其中，针对开发商占用小区上层的诉讼近日已胜诉，42万元占用费及阁楼使用权已被追回。
这两起成功的诉讼被认为具有象征意义，为其他社区通过法律手段争取业主权益提供了借鉴。
为了清楚地了解和监督社区的收入和支出，珠江帝景园采用的是收费物业管理方式，但这需要业主委员会花费大量的时间和精力进行监督和审核，而业主委员会的11名成员业主委员会都是我为社区兼职的。虽然我花费了大量的空闲时间，但两年多来我还是要做好复杂、艰巨的社区管理工作。地方。”范凤霞说。
虽然即将卸任，但她对社会的未来仍然抱有乐观的期望。 “一切的发展都是曲折的，我们希望这个社区越来越好，也希望有更多热心业主愿意参与社区关系，站出来做一些大家口味的事情。”
三分之二的选民投票率属于支部委员会
距离选举期仅剩几个月，珠江帝景园业主委员会誓言坚守最后岗位，督促房地产公司落实各项承诺，如外墙维修、保洁、道路改造等。
珠江帝景园并非孤例。从全国范围来看，因达不到法定参与率而在业主委员会换届选举中失败的社区不在少数。一位业内专家表示，业主自治的主要动力是广大业主的积极参与，但现实中，由于种种因素，很多业主不愿意参与相关公共事务。
为鼓励业主参与社区公共事务，一些城市采取了更为灵活的政策解读。例如，成都市发布的《业主大会议事规则》示范文本提到，业主大会以书面征求意见的形式召开，参加会议的业主人数按投票的业主人数计算被铸造。上海市制定的《业主大会议事规则》示范文本中，对于已送达的选票，业主未在规定时间内反馈或者未作出同意、反对或不作为的声明的，业主应注明“视为同意” ”和“不是这个意思。同意，“视为无效票”和“视为同意多数票所投票的意见”等选项可供业主在同意时选择，各公寓可以根据实际情况作出约定。社区《业主大会议事规则》。
而广州在这方面尚未取得突破。 2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》明确未投票的业主的投票权不计入已投票数。过去，不少小区业主曾呼吁司法部门对业主委员会选任面临的各种新问题多做研究，完善相关规则，让民法能够适应实际情况、解决实际问题。珠江帝景园一位业主也表示，如果能参考上海、成都等地“送达参与”的做法，业主委员会改选的成功率会更高。
主编：李红梅
主编：李红梅 刘亚
读者：戴世超
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