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问：你好，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，九万一平，预算八百万内。户型方正，赠送大，套内面积有八十平。是新房，现楼交售。带荔园小学跟红岭中学。缺点是独栋，没有花园，停车位不足。
答：新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，人员素质也参差不齐。 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式。众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。 考虑买学区房 还需要谨慎入手。
问：你好，十三老师：纯投资一套低总价约300万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请老师从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、老师有什么盘推荐？
答：你好，感谢赞赏！ 上河坊卖与核心区的距离、卖学位。 栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。 有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。 优势是:地铁近、次新、带花园。 劣势是:周围环境差、学位差。 圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。 这几个盘的排序是上河坊>栖游家园=圣拿威 从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。
问：本人名下没有名额，想用家人名额再买一套，但是家人只能贷14年所以月供压力大，现在想买一套150万左右的小房子做投资，不知道买哪里比较合适？宝安南山已经找不到这个价位的房子了，但是罗湖很多，不知道罗湖的还能买吗？感觉租金回报率不错，但是怕涨幅跑输大市。目前看了罗湖的联城美园，还有福田的迷你新居、红树家邻，三个房子都是单房，总价在150-170之间。迷你新居户型比较好，但是土地是工业性质，怕影响后续交易。各位老师，能提供一下专业意见吗？我这个预算买哪里比较合适？
答：你好，总价200以内，想不跑输大势，建议罗湖和福田有学位概念的单间。 *款贷**年限 段 ，建议做接力贷，65岁之前都可以操作，最多30年。
问：十三老师您好，我在布吉康桥花园二期有套三房，卖了后加上手里的钱，有个270+，考虑换置换一套关内的三房自住（6\/7百，福田为主，其他有合适的也可以，要求学位中上），小孩三岁了，考虑到要读小学，也要提前买房了 请问： 1.我康桥的房子什么时候卖合适，现在卖，还是等这一波的轮动补涨，或者等地铁开通再卖？因为暂时不卖换房钱也不够 2.暂时不卖的话，有其他好的融资方法么？ 谢谢老师！
答：您好，感谢赞赏！ 布吉的大部分楼盘都跑输了大势，康桥花园还算好一点，不排除今年会补涨，但是福田如果有合适的楼盘，也可以加杠杆拿下。买卖同时操作，防止踏空。 说说常规的融资渠道： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间*抵押无**垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过*款贷**把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。
问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？
答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。 信和自由广场相比深蓝季节略好一些。 车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。 但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。 400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。
问：十三老师好，我又来了。目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望老师给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望老师给予点评。
答：你好，感谢赞赏！ 这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。 万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。
问：您好，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了信用贷外，谢谢
答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供首付贷 在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。
问：老师你好，我在塘朗上班，刚需，深圳首套，想买5号线沿线二手房，最近五和万科四季花城比较中意，想一步到位买4房的户型，总价600W以内，有一些疑问想请教老师您： 1. 疫情对二手房楼市有影响吗？近两个月内考虑出手是否是一个好的选择，是否需要观望看看有没有笋盘或者降价的情况出现，即需要等等看吗？ 2. 四季花城值得下手吗？核心优缺点老师你怎么看？ 3. 四季花城的小学和初中学位究竟如何，似乎各种声音都有，有些蒙圈，想知道老师你怎么解读的 4. 向我这样的需求还有什么更合适的推荐吗？ 谢谢
答：1.疫情会压制短期行情，但是购买力不会消失，只会被积聚。就好像限购一样，今天买不了，再过个几天一样会爆发。 我的看法还是比较乐观的，疫情对楼市会有二、三个月的负面影响，然后就没有了。但至于2020年楼市好不好，接下来还是看每个城市的基本面。对于买房子这种人生重大决策，永远不被情绪左右，要有长期性， 房子说到底看的是经济。 举个例子，2003年非典的时候，楼市低迷，但是随后房地产就走出了轰轰烈烈的十多年大牛市。回过头来看当时的楼市价格、成交量都是历史低谷。你那个时候如果足够坚定，买了房子，一定是抄到底的，而且是历史大底。 因为2003年的时候中国经济正处于腾飞阶段，任何东西都挡不住火车头向前。这一次疫情虽然看似猛烈，传播范围比起当年非典有过之而无不及，不过致死率危害要小很多。 之所以现在大家那么狼狈，和我们之前准备不足有关系。现在全国大部分地区都启动了一级防备，疫情也慢慢好转。真正要关注的是，各个城市楼市自身的周期。 其实在这次疫情之前，2020年已经是近3年里，最宽松的一年，很多放松限购和宽松货币政策出台，全国楼市稳定下来。因此，我们继续保持对深圳、上海、北京率先回暖的乐观，二线城市里也会因为领先城市的好表现而被带动起来。总结成一句话，全国楼市回暖走势不会变，但会因为疫情的原因，而晚来二、三个月。 对实体经济的惊扰大概有两三个月。但其实人们的信心恢复的更快，也就几周左右。 所以如果价格有剧烈下跌，是可以买入白马股和大城市房产，特别是一二线城市。 当然这个节奏要把握好，不要去接下落的刀子，等到利空释放完毕，价格真的跌了再动手。 房地产体现更慢一些，需要几周甚至上月，大家盯紧成交量就行了。 2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好，户型实用性很高。 楼梯房较多，小区体量大，房龄和周围小区相比较老，周围农民较多，旧改进度缓慢，车位严重不足，深圳的人口年轻人占比重较大，这类小区不被年轻人所接受，接盘群少，种种迹象和时间考证，跑输大盘。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 3.如果从投资的角度看，600万以内想一步到位的房子，基本都是涨幅不大的楼盘，更建议上塘和宝安。 兼顾自住和投资可以关注松坪村
问：老师，您好！我自己的家庭不在深圳，想给深圳长居的父母买套两居或者小三居的房子。预算在800-1000万。希望买次新房，生活便利、近地铁，升值空间大一点。因为对深圳房产非常不熟悉，您能给一些具体建议吗？比如买哪个区域？哪几个小区？
答：你好，说说我个人实操的逻辑（不一定适合所有人）： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。
问：十三老师您好，关注您有两个月了，每天上星球是成了我必打卡的作业，受益匪浅！ （1）福田竹子林片区有个三房自住，有*款贷**，安静环境不错交通便利，但初中学位一般，两孩子，大的上小学，小的刚出生 （2）手头*弹子**200，想入手一套总价400到600的初中学位房，自用加投资，奈何这个总价比较尴尬，只能买个小户型，您有什么片区或者小区建议
答：你好，感谢赞赏和支持！ 你考虑学区是为了小孩教育，那就要关注深圳的学校排名，目前以南山、福田的教育最优。 深圳初中里的四大和南二外等名校必须提前三年就买入学区房，并且将户口落在房子上。 你们现在老大和老二都要考虑学位，你需要自用周期还长，买传统强校就好，掉下来的可能性很小。 如果是考虑性价比，比较推荐九年制学校。 小户型可以关注： 金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。
问：老师好，买第二套，请教专业信任的您，哈哈。 预算1300，优选宝中南山。自住+投资，100平三房或更大，一娃4岁。 看中大湾区、深中、前海湾规划，但不知如何应对大势选择自己小家。请您指点。 不知这几个盘如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。谢谢您
答：尚都户型好的很少，幸福海岸至少有一半还不错。 幸福海岸园林景观在宝中算不错的，好过尚都的小区观感。 而且幸福海岸的物业也并不差，还是正地铁口，大社区。 西岸官邸社区太小了，虽然赠送多，但户型一般，而且单价太贵了。这个小区也是频出笋盘，属于高不成、低不就的一类。 这几个盘排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸 持续看好宝中
问：十三你好，我是在*今条头日**看到你的文章，付费了。目前我在玮鹏花园有一2房，有消费贷420万，市场价830-850，净值大概410-430。坂田佳兆业城市有一办公公寓。购买时230万，目前有*款贷**110万。每个月*款贷**金额3.3万。请问，我是继续持有华强北的学位房（学位房已经完成历史使命），还是卖掉唯一住宅，置换龙华、坂田、龙岗大运的3房，以达到改善居住条件的目的？置换请推荐新房，谢谢十三老师解答
答：你好，玮鹏花园学位用完可以考虑出手。 改善的同时也要考虑未来的升值潜力。 佳兆业城市公寓未来涨幅不如住宅，也可以考虑出手。 置换一套核心板块的改善盘。 深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）
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