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具体买房问题请私信提问

问：你好五哥： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐那个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复

答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。

问：新人首问。关注很久，五哥的专业最终吸引我加入了公号，现有难题，请五哥指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前*弹子**100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满*不五**唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？

答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充*弹子**。

问：五哥，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

问：五哥您好，首问。我的工作地点在昌平，对象的工作地点在丰台。现在想要趁着疫情先上车。对象和我都有北京户口和SFSD，打算分开各自买一套小房子。我的首付预算是120万左右，总价打算在250万左右。现在想要请问一下，您觉得在昌平买比较好还是在丰台买比较好？如果在丰台我的这个预算买哪比较好？如果在昌平又是哪里比较好？对象单位在丰台提供宿舍，我的单位在昌平也提供宿舍。感谢～ PS.我们不考虑合并首付一起在居中的海淀买，以我们目前的资金情况，我俩都觉得海淀居住性价比比较低，我们也不在意学区，我单位是高校，主校区在海淀，有孩子了可以在海淀上学。

答：昌平看看 回龙观板块 华龙苑南里、矩阵二期、东亚上北中心 丰台可以看看 中海御鑫阁啊，或者10AM新坐标以及设计师广场 都属于上车盘，如果你在昌平上班，可以首选回龙观

问：你好五哥，首次问，最近一直关注亦庄国銳金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢

答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低