11月18日，农历癸卯年十月初六，就在这个风和日丽的黄道吉日，青岛西海岸新区的唐岛湾板块定位高端的楼盘——建大悦海售楼处开放了。
有何槽点，有何亮点，值不值3万每平，一起看看。
别说，咱们中国人做生意都讲究吉日良辰。崂山王家村的天一仁和·吾疆（大概是 “我的地盘” 的意思，周董和王力宏没参加剪彩挺可惜）、高新区的高实金茂文典府也选择同日开放售楼处。
很多粉丝对 建大悦海 感兴趣， 但网上信息甚少，无崖子就简单聊聊。
Part1 开发商是何方神圣？都有什么标杆作品？
建大这家公司并非来自宾夕法尼亚，而是来自山东滨州。
这家企业成立于1999年，除了房地产、工程、市政施工、物业等跟地产相关行业，还涉及 民办教育 等领域。
N年前，之前在薛家岛板块，有一个让售楼处千吹万擂、让买房人千盼万盼的名校要落地，它就是 五十八中黄岛分校 。
五十八中教育集团化办学，黄岛分校系民办高中，背后就是建大旗下的杜威教育。 青岛杜威实验学校（五十八中教育集团），每年学费接近5万。
这么看，开发商赚钱挺厉害，接着看：
据了解， 建大在滨州当地属于“头部”民营房企。由于 滨州的房地产体量本身不大，建大当然也不在全省房企销售业绩前20的范围内。
建大在滨州开发的楼盘有 建大壹号、建大中央华府、双泰·建大城、建大书香华庭 等项目，其中建大壹号是位于滨州中心城区2379户的大盘，面积从98~214平，单价8000元左右。
经无崖子跟建大的业主了解， 二手房整体的形象、品质以及物业、绿化率等方面中规中矩，亮点和槽点都不算多。
同时，咱们跟滨州的一些头部地产从业者了解 ，目前建大开发的新房大多有工抵房，也就是说明2点：
1.开发商和工程方共同承担库存压力，拿房结款，盘活现金流；
2.作为四线城市的滨州，建大在内循环市场中很吃力，用工抵房卖房去库存、收回款。
目前开发商在整个山东，具体就是滨州，还没有出现值得一提的项目。 有不少朋友就会问，这不跟当年的银丰玖玺城和佳源华府以及现在天一仁吾疆等“如出一辙”吗？
一来，开发商没在别的地方卖过这么贵的房子；二来，第一批买入的业主都是“小白鼠”。
无崖子个人判断： 这个盘本身体量极小，据说是明年交付，很快能看到进展，价格把和产品兑现把控好，问题也不大。
如果您还担心别的方面，那咱们就这接聊：
Part2 建大悦海的板块价值如何？做的什么产品？
建大悦海位于青岛唐岛湾的前海一线，也就是金沙滩景区和唐岛湾公园之间。目前唐岛湾板块在售的单价2万+的新盘有海岸贵府、绿地泉凤栖澜玥、荣泰唐岛湾君汇、万科翡翠长江、海信君悦以及瑞源名嘉荷府。
按照产品设计和居住密度做排名，大概是海岸贵府、建大悦海、名嘉荷府 ≈ 凤栖澜玥 ≈ 荣泰君汇、海信君悦、翡翠长江；
按照配套来的话，建大悦海和凤栖澜玥要垫底。
教育方面，建大悦海和凤栖澜玥属于最弱势的两个项目。名嘉荷府对应太行山路小学、中学（四中）基本没跑，荣泰和万科以及海信对应珠江路小学东校，凤栖澜玥和建大悦海对应齐鲁第一实验小学和育才中学， 跟禹州天赋云海一样的教育配套。
当然了，这个排名不是固定的。你既然要在唐岛湾入手总价400万以上的房源，那么学校、商场、地铁等配套的权重就没有那么高。
唐岛湾板块的山海资源和文旅居住价值不用再讲了，基本类似于青岛东岸的汇泉湾到五四广场-奥帆中心一带。
但可惜的是，前些年唐岛湾板块的住宅用地被某些开发商搞得“乌烟瘴气”，真正高品质的住宅不算多。
从当年4万每平的紫檀山（卓越天元前身）到唐岛海岸、青岛新世界（恒大金沙滩）、长江首府（万科翡翠长江）再到缦沙半岛和金沙乐府，一个个故事真是历历在目。
中间还有一些“见缝插针”的项目，如龙湖天璞、天赋云海、樾金沙甚至包括后期要开的海信罗浮湾等项目。
从地段上讲，中联和府、海岸贵府这一片和名嘉荷府周围，如果把楼盘的设计、规划好的话，看海、观景、居住等方面都不错，可以算是第一梯队。
其实， 并列第一梯队的 还有卓越天元、印象金沙滩到恒大金沙滩一带，但大部分楼盘“盖瞎”了，没有把控好人地关系，楼盘品质和各个楼盘之间缺乏整体性规划。
但瑞源莲花山板块容积率偏高、混合回迁（部分转商品房）、海岸贵府限高等问题，也不算是最优解。
第二梯队 ，主要在荣泰君汇到凤栖澜玥、海信君悦这一带。 第三梯队 是龙湖天璞二期和天赋云海这种地段。
那建大悦海属于哪一梯队呢？ 其实它这个项目的地段很尴尬！
其一，它不是直面前海；其二，它也不在次前海腹地（临近优质配套的漓江西路和长江路之间。
文章中的有几张照片是无崖子在3年前住在旁边的酒店拍摄，大家能看到该楼盘的具体地段。
也就是说，建大悦海离海很近，走两步就到。 但是，你搁家里无法品鉴“全海景视野”，而且生活、学校、商业配套存在不少短板。
那建大这个盘定价就不能超过海岸贵府，而且得想办法争取一些年龄大于40岁以上的度假康养的改善客群。
如果房开商还想吸收地缘性改善和周围换房客户，那就真得把洋房和叠拼的低密属性和内部园林、景观以及物业价值和圈层营造都做好。
咱们看看产品：容积率1.2，130~200平洋房及恒产（商业别墅）
洋房户型有130、138、150和200平，前三个户型有北侧开场阳台（“ 偷面积 ”）。 据说其单价2.5万左右，毕竟是6~7层的洋房产品。
商业别墅是4层叠拼，8米4的面宽，据说定价3万每平，无崖子感觉有点高了。
这个盘能卖好吗？建大能不能通过这个项目名声大噪呢？它 能不能通过青岛的标杆项目营造推动滨州当地的库存去化呢？接着看~
Part3 预判下它的营销、操盘和去化路径，给开发商和买房人有何建议？
建大悦海算不算豪宅？
单从定价和产品看，开发商确实想打造高端项目。从公示的设计图看，立面材质是香槟金色及浅灰色铝板以及中空玻璃，有点类似中联和府的调性。
社区内2栋洋房，1栋商墅和1栋商业用房；洋房是6F和7F，单层的层高估计在3.15~3.3米之间。 看起来很有竞争力的，而且只有71户。
朱元璋讲“高筑墙，广积粮，缓称王”，做房地产也是一样，尽可能不要摘得地王。
尽管建大的拿地价是12387元每平，摘了个地王项目，但户数少的先天优势让它的去化压力不会太大。 而且，通过跟滨州的建大内部人员了解，建大悦海在滨州也有相关的宣传和圈层营造，人家老板身边的亲戚朋友自购至少就能去化掉1/3。
这样的话，即便是明年卖成现房，那资金压力不算太大。但是，开发商要想加快回款，洋房的价格最好再优惠一些，可能更好一些。
毕竟刚才也讲了： 完全买得起的人，会感觉它不看海、周围老小区形象差，进而产生犹豫；勉强买得起的人，又感觉配套欠缺一些，不如买带配套的高密度楼盘。
幸亏建大悦海只有77户，户数稍微再多点，开发商都很难搞。
正如隆和的高端商业项目——东方韵府，也叫九十六府，比你们多了19户，你们也可以叫 唐岛湾七十七府 。
但最近，九十六府也调整了价格，都是为了适应市场抓紧回款。
既然它明年年底有可能交付，那无崖子的建议：
目前都已经到了冬天，开发商赶快回款，那就拿出点诚意，增加声音和市场热度，把现金流先搞到手；
明年开春，市场稍微一热，价格再稍微提，那基本上这个盘就能做明白。
单纯靠市场客户，或者单纯靠圈层关系，两者都行不通。毕竟，这个项目还是跟竞品有不少重叠客群。荣泰君汇开盘快3个月了，目前网签还不足30套，
商业别墅的话，你们自己也有数，自行消化吧，旁边中和金岸的大洋房还有不少房源呢。