2014年，荆州大盘相继拔地而起，荆州万达广场和荆州绿地之窗两大巨头崛起，之后金源世纪城、卓尔城、竹叶山车世界、荆沙人信城等大盘入驻荆州楼市，提供了比较优质的房源。然而市场竞争激烈，市民的观望心态渐浓，今年一系列刺激房地产措施的出台，是否会引起房地产市场“回暖”，还有待于进一步观察。
成交量与价格关联不大 靠的是品牌影响力
临近年底，荆州大多数楼盘仍采取多种方式持续推售，也有一些楼盘参加房博会采取大规模推货的方式，进行推售。现在楼市销售看到转机，也看出部分开发商对荆州市场的自信。2014年，无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。
今年松绑限购、房贷新政等出台，对房地产市场有所促进，市场整体逐渐有回暖趋势，业内人士认为，对价格没有太大的关系，靠的是楼盘自身的拓客能力和品牌影响力。有资料显示，松绑限购、房贷新政，系列松绑政策下，楼市成交有所好转：10月份以来，全国商品房销售面积过亿平方米，住宅销售面积同比降幅收窄；上月份，一线城市住宅库存量有所下降；同月，广州众多区域楼市销量创下今年内新高。对于荆州这样的三四线城市，变化似乎不是很大，近两年来，城市在变美，尤其是沙北新区建设日新月异，聚集了大批新项目。南国城市广场、城市·御园、楚天都市佳园、义乌小商品城等都集中在沙北新区。还有城东以日月星·国际华侨城为标志的楼盘，还有金源世纪城、合汇·公园天下入驻荆州，也让城市变大变靓，同时，大盘入市后，目标客户会进行细分，产品定位更加准确，有利于激发市场的潜在需求。
业内人士认为，成交好转有帮助的作用，但更大的功劳来自楼盘本身。市场还没到真正回暖的程度，一些楼盘卖得好完全是个盘的因素，可能是价格定得好，也可能是区域利好，总之和整体大市关系不大。荆州本土除去年卖得好的楼盘外，今年新建设的几个楼盘很具实力，如竹叶山车世界、金源世纪城、荆州卓尔城、百盟光彩国际商贸城、荆州新天地、恒信春秋府等大型项目也将相继入市，使得荆州城区面积急剧扩张，千年古都的大城梦想正逐步变成现实。
随着新入市的楼盘在不断建设之中，看见市场似乎回暖，目前不少之前热销楼盘存在“想涨价又不敢涨价”的状况。某楼盘销售主管表示，今年该片区供应量翻倍，贴身竞争的楼盘就有几家，房子多而客户有限，谁涨价就意味将客户推给竞争对手，只能按兵不动。进入11月后银行*款贷**会开始逐渐收紧，必须在今年关闸之前回笼资金，平价跑量仍是最佳的销售策略。
各楼盘“以价换量” 缓解市场压力
纵观今年元至11月份楼市，市场预期不明，购房者持续观望。今年以来，随着湖北房地产市场成交量放缓，库存压力逐步走高，多个项目频频上演“降价风波”。湖北各地都有不同程度的降价，荆州还算稳定。上半年，在市场观望的低迷行情中，武汉楼市商品房库存压力一步步攀升。面对市场上的“去库存”的压力，各个楼盘“以价换量”的促销力度也越来越大，武汉新增商品住宅价格在连续近20个月的上涨后7月首次止涨。
据了解周边地区情况，荆门房地产市场运行平稳，受银行向房企限贷和银根紧缩等宏观调控因素影响，市场观望气氛渐浓，部分区域新建商品住房库存压力加大，房地产开发企业将面临资金紧张的压力，市场风险逐步集聚。宜昌城区今年出现一月商品房总成交不足1000套，但从成交金额和均价分析，西陵区、点军区都出现了较大幅度的降价。在襄阳，据该市住房保障和房屋管理局统计，今年第一季度，襄阳市区商品房共成交5199套，同比增长46.04%。但之后形势就发生变化，有一月襄阳市商品住宅备案成交1275套，环比减少41%，同比下降7.48%。
随着国家推行新型城镇化，郊区大盘会加快荆州新型城镇化进程，将城市边缘化地区和城中村变成了现代化的住宅社区，让村民或农民享受到更完善的商业、居住、教育、医疗等配套设施。因此，在大盘的刺激下，今年中心城区的商品房销售量将比去年有所增长。业内人士分析，今年以来，国内楼市整体环境变冷，楼市竞争也在加剧。到目前为止，除少数一线城市还继续保持着所谓上涨态势外，其余的二、三线及更小城市房价上涨已经成为很难的事情了，而下跌的趋势似乎到目前为止也远未出现。房屋价格动态情况有任何细微的变化都会拨动整个社会的神经，所以像荆州这样三四线城市的楼盘如何定位、定价、促销，这是荆州楼市从业者尤其是开发商不得不考虑的问题。
业内人士表示，荆州楼市降价与否尚难定论。荆州毕竟属于四线城市，降价空间不多，但是市场竞争加剧后，优惠力度可能会加大。如，凡尔赛1号负责人就表示，郊区大盘入市后，会让房价整体涨幅放缓，有利于楼市自我调整，最终还是靠产品的性价比赢得业主。另一楼盘销售主管则认为，目前荆州城区市场还是以刚需为主，银行对首套房的*款贷**也改变了政策，形成较大的销售压力。郊区项目推广后，对客户进行有效分流，区域竞争会加大，但不会影响中心城区的房价。
一系列新政出台 或将引起房地产市场“回暖”
前不久，湖北住房公积金“新政16条”出台，按照目前的政策，本地职工正常连续缴存六个月(含)以上，即可申请住房公积金个人*款贷**。对首套房的认定，过去从紧，新政适度放宽。《通知》明确，职工首次申请住房公积金购房*款贷**的，执行首套房贷政策。职工再次申请住房公积金购房*款贷**的，且其名下无住房的，执行首套房贷政策。荆州住房公积金中心积极推动公积金新政在荆州快速落地，目前，已与城区房地产企业签订按揭合作楼盘协议100多个，最大限度地满足广大职工的购房、租房需求。这对工薪阶层来说，购房不再遥远。
21日，中国人民银行决定，自即日起下调金融机构人民币*款贷**和存款基准利率。金融机构*款贷**基准利率下调0.4个百分点。央行正式下调金融机构人民币*款贷**和存款基准利率，其中金融机构一年期*款贷**基准利率下调0.4个百分点，一年期存款基准利率下调0.25个百分点。这是2年多来央行首次降息。消息一出，“房奴”们乐了，因为这意味着房贷利率，包括公积金*款贷**利率都将下调，房奴可省一笔利息开支，荆州也开始落地。以*款贷**100万元、20年期计算，月供可少234元，共计可少支出4万多元利息。值得关注的是，*款贷**基准利率下调意味着，房奴们可以稍微松口气减轻少许负担了。
公积金新政，今年楼市成交破纪录稳了。湖北以武汉为例，自9月武汉全面解除限购以来，市场一直期盼公积金政策、限贷政策出现进一步的放松。回首公积金制度走过的10多年路程，公积金缴存覆盖面、提取门槛等问题突出，一直受到广大市民的关注。湖北省出台公积金新政16条，专家认为，随着这一新政的逐步落地，楼市成交将迎来进一步利好。自央行“认贷不认房”的新政出台之后，房地产市场近来升温不少，国内有部分地区出现了“提前还贷”的现象。但据荆州某银行工作人员介绍，尽管类似咨询近来有所增加，但荆州并未出现提前还贷的大批人群。
业内人士分析认为，“提前还贷”也并不一定都划算。一是原先享受了7折利率*款贷**的购房者。有闲置资金可以选择银行短期理财产品。第二种情况是，等额本金还款超过五年。也就是说，等额本金还款已经超过了五年，*款贷**早期还款中大部分为利息，超过五年再提前还款，还掉的基本为本金。第三种情况是，投资收益大于房贷利率。市民如果手头有其他更好的投资理财项目，如果投资收益率高于*款贷**利率，则没有必要选择提前还贷。
此外，新政的执行效果还需时日，但可以肯定的是，此后市场将出现深度转变，不仅仅是成交量会得以提升，更重要的是价格将很可能出现转折。还有市场人士认为，一系列新政出台或将引起房地产市场“回暖”，信贷政策松动所带来的效应虽有所显现，但是否能带动成交量大增，仍要看银行的执行力度，这一效果将在四季度逐步释放。
对于开发企业来说，当前的市场筑底并不稳固，短期回暖不具可持续性,明年市场或仍将僵持。当前开发企业或者项目的首要任务依然是积极营销、努力去库存，借助年底的窗口期快速跑量，迎合刚性需求和改善型需求购房心理，继续以价换量，而不是借势涨价！