这几天棠德花苑有二手房挂牌 单价1.9万 ，上了热搜。

而同时，广州2024年第一场土拍， 全部流拍 。

其中 天河黄村的地块 ，此前大家都看好的，却因为无有效竞买人而没成交；在华润天河润府旁边的 岐山路地块 ，大家都以为顺理成章会成为天河润府二期的，但也在前一天宣布“因故中止出让”。

所以大家都认为，天河地市没有开门红，楼市也“爆冷”。

天河二字不是镶金的

土地和房子好不好卖，“钱”才是关键。

黄村的地块，看规划样子只能走刚需路线， 折合楼面价约39800元/㎡ ，日后 起码要卖到6万+ 。再看看周边的竞品，珠江花城、联投文津府、天河润府存有大量的货呢，此前珠江花城还以一波“300万买3房”成功抢了眼球。

这个时势，谁也不敢保证半年后黄村这个地块能卖到6万+这个价位。

况且，大部分民企估计还在“保交楼”的水深火热中，国企央企的钱也不是大风刮来的，谁都会掂量着出牌。

说回棠德花苑那个1.9万单价的房子， 10楼顶楼，无电梯 ，近期也没有加装电梯的计划，还 对着铁路轨道和广园快速 ，从这个基本面来看，大部分购房客就打退堂鼓了。

而且，户型看着也别扭，这里就不细说了，下面是户型图，请慢慢细品。

一言难尽的棠德花苑

棠德花苑，本来就是天河二手房的“洼地”，属于万年不涨、人涨我跌那种。

小区超大，据说有 9000多户 ，几万人住在这里，想想就热闹。

“生活成熟”是最大的卖点 。 小区东面有东南市场，西面有棠德市场，南面有棠东菜市场，买菜还能货比三家。

小区里面的楼栋，1楼几乎全都改成了商铺，钱大妈、零食店、文具店、托管、美容、电信、邮政…… 囊括日常所需 。小区里还有幼儿园、小学，但据说学位一般般。

根据最新的招生地段和招生计划发布，小区里的 棠德南小学 1999年建校，市一级，招生地段范围：棠德花苑、广州化学合成研究所（含原老化所）、环卫之家、中铁物流公司宿舍、油墨厂、迎翠春庭、广东省石油化工院。

图为棠德小学南校区，小区里还有北校区。

重要的是，出了小区往东走，几分钟就到 21号线棠东地铁站 ；还有一个公交总站在小区北面。总之出行是很便捷的。

小区里面建有个长条的“ 中央花园 ”，大面积的草坪，楼栋分布在两侧，听起来就好高档。

棠德花苑有好几个区，只有一个区是原装电梯的，20几层楼，其它都是 楼梯楼 ，近几年已有部分楼栋加装了电梯，但有的楼栋设计并不具备加装电梯的条件。

北面的区靠近铁路轨道和广园快速，噪音可不少，而南面的区隔着棠德南路， 对着广州著名的城中村： 棠下、棠东 。城中村吃喝玩乐一条龙的店铺丰俭由人，而且风格天南海北、老少皆宜。

据说，这里是著名的“ 司机大佬 ”聚居地，到了晚上12点后，棠德南路两边就陆陆续续停满的士，还有专门的洗车服务，第二天大早司机大佬就能拿到干净漂亮的车子载客了。

这里还是著名的“ 河南村 ”，因为“司机大佬”大部分是河南朋友，所以，餐饮店里的胡辣汤、水煎包、葱油饼……好香哦。

棠德花苑是 开放型小区 ，谁都可以进，电动车经常从身边遛过，人车不分流，小区路两旁变成停车场。反正，整个小区就是热热闹闹的状态。

人丁兴旺的城中村跟这个开放型的小区是亲密互动的，据住棠下的朋友说他每天穿过棠德花苑去坐公交通勤，晚上全家去散步，周末穿过小区去市场买菜……

还有一个，棠德花苑前身是 广州经适小区 ，当时定向作为单位员工福利房、解困房等，现在几乎是每年每次公租房的供应大户。

买棠德花苑二手？劝退

以上是棠德花苑的基本情况。整体看来，天河房价“洼地”、万年不涨，甚至“人涨我跌”，都是有迹可循的。

如今，出个1.9万单价的二手房，也是理所当然。

从贝壳的成交纪录来看，棠德花苑二手房 成交超级活跃 （供应量大嘛），有电梯的基本在2.8万以上，无电梯的会低至2.3万。

当然，不同户型有不同的成交价。不过看挂牌价还有4万+的，在C区原装电梯的房子，估计是非常出色、有底气的房子。

看大部分的棠德花苑二手房都冠上“ 金融城 ”的地段优势，确实和金融城靠得很近。但市场房价就是最好的证明，这个优势辐射有点弱。

有的户型，光看户型图的话真心不错，实地看就颇有遗憾。主要是 梯户比很大，私隐度低。

特别是小面积的户型，往往就是被牺牲的，有的房子所有的窗、阳台等对外的渠道，都看不到外景，全部都对望邻居或者是楼栋墙壁、天井位，更不用说采光，或者会有阳光关顾了。

1997年建成的棠德花苑，如今都 快有30年楼龄 了，大部分房子都是名副其实的“老破小”、“老破大”，住过二手房的朋友都知道，有的问题并不是装修就能解决的。

所以在此提醒想买二手房的朋友，对那些装修很新很漂亮的“老破小”、“老破大”，要打醒十二分精神：这个装修 是不是想掩盖结构性问题？

最后，有个消息再次提一下

进入2024年， 各大城市的保障房建设将驶入快车道。

广州在2023年已建成公租房和共有产权住房8600多套，今年估计还“陆续有来”。

这是一个什么概念？会有什么影响？

最大的影响就是 二手房市场进入空前竞争的 优胜劣汰 ，从价格上反映商品的属性会越来越明显。

产品力不行的房子，特别是“保障型”的房子，还想着几年后能卖个高价？到时候没那么多“水鱼”了。