我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：美腻的房姐～#新人首问# 未婚女。武汉户口，名下有房无贷，首房会一直保留，不会出手。现手上*弹子**十几，光谷东房价太高负担不起五成首付，目前想再入手一套，可常持。不知道现在是入手一套非限购，如葛店的房子长持好，还是市内买个十来平00年的老房子放着好呢。

回答：你好，*弹子**十几在主城区买不到了，葛店价格已高，投资不合适，赌性太大，二手市场不成熟。 2个方案： 1.全款房做抵押融资，用你的二套资格全款抵押买入。或者开发老人票，做接力贷，首付3成买入。 2.十几万在三环内淘笋，性价比高的笋盘，可以通过gpgd降低首付。 3.直接去沈阳入手一套单价7.8千的低价潜力盘，租金可以抵大部分月供。

提问：每日关注的房姐，碧桂园海昌天澜有一套毛坯100平，现在1.6二手都不好出。北辰优+精装修100平，在1.6左右。想置换大房子，这两套房子还有多大的升值空间呢，建议继续持有吗，到什么价位比较合适呢？期盼房姐回复

回答：海昌天澜心理价位太高，别人挂1.4，你挂1.6，没流量正常。1.5左右比较合理。 东西湖出手，光谷东保留。 如果不着急，可以等到明年初3-6月看看市场回暖情况。

提问：新人首问：房姐好！汉阳首套房2008年购入120平米无*款贷**。可以转到他人名下变首套。手上现金100万，年收入16万，公积金每月4000,二套房如何规划，以居住为主兼顾投资。想考虑福星惠誉云顶120米毛坯或者江边其他楼盘或者远洋归元禅寺的房子，怎么入手

回答：你好，考虑投资云顶性价比更高，远洋的优势是学区和商业，但是回报率并不高。 不知道汉阳08年的房具体是哪个盘，全款房没有杠杆，可以考虑出手，裂变2套低价区的盘投资。 比较激进的方案是开发3张房票买3套，1套自住，2套投资，留足2年月供即可。

提问：智慧的房姐，新生报到贴，在*江阳**海陵岛保利北洛秘境买了一套精装海景房，1万3一平，交了首期款。询问开发商精装价格和标准，拒绝出具，只承诺和样板间一样。我想要止损，主张退房，对方以已办网签为由拒绝。请问房姐，我是否可以以开发商欺诈为由申请退房。我咨询了当地房管局，他们说对开发商没有约束力。我应该如何维权。

回答：1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.实在退不了，可以接受损失点违约金。

提问：【新人首问】房姐，你好！武汉两套房，橡树湾自住，无*款贷**；经开万达小公寓，出租；手上*弹子**60个，家庭收入2万+；公积金有50个，因为*款贷**二次，公积金一直无法使用；现考虑买房保值增值，同时能用上公积金，区域初步定位光谷中心或者光谷东，请问如何操作？操作时机，现在还是等年底？

回答：你好，公寓不占房票，如果买二手房，橡树湾全款房可以操作抹房查，首付3成入手一套光谷东或者关山大道，次新盘淘笋。 如果打算买新盘，建议JLH，腾出一个人的sfsd买入。

关山大道是互联网old money，光谷东是 new money。

提问：房姐你好，首付30万，纯投资。楼盘只看了锦绣香江和光谷东郡，看你说不建议买那边，所以暂时没考虑了。请问武汉还有其他性价比高的楼盘推荐吗？有武汉户口，可以用家人做到首套首贷。

回答：你好，*弹子**30，主城区可以关注白沙洲南益。 *弹子**凑到35左右，可以考虑汉口 幸福时代5期 小户型。 二手房淘光谷东和花山的二手，朗诗里程，花山郡，碧桂园淘淘次新笋。 二手房可以通过gpgd降低首付，

提问：房姐你好，新人首问。我是外地人，小孩也在外地读书，明年毕业，计划考武大研究生并落户武汉，想提前给他买房。我在当地有房一套，无*款贷**。请教房姐：1以小孩还是父母的名义买房哪个更方便划算；2手上有50*弹子**，是买新房还是二手房；3想买个近地铁周边有电梯的小户房，自住也方便以后置换，请房姐推荐一些房源信息供参考；4有好的中介也请推荐几个。谢谢！

回答：你好，需要具备购房资格，孩子能落户，可以用孩子的刚需房票买。 目前武汉的投资策略是逢笋入，低于市场价的新盘和二手盘都可以买。 *弹子**50，武大附近的买不到性价比高的盘了，无法做到投住兼顾，建议先考虑性价比高的盘。等毕业后再置换自住改善盘。 武昌片区可以关注白沙洲，青山，光谷板块。

提问：请问房姐2改1具体有何风险？出了问题会不会也被抓进去？之前听说找渠道落户有被抓的例子，觉得这个风险实在太大，不想为了买房子还留个案底划不来啊！ 另外，2改1如果是资金方面风险，如何规避，您有没有合同模板或者注意事项？

回答：2改1本质就是在游戏规则下，合理的帮你包装，如果银行关系不硬，这事是行不通的。 落户本质是无中生有，违反游戏规则，所以会有被识破的风险。

提问：房姐，你好，是这样，这两天在看重庆保利观澜3期9号楼22层，91.01平，165万，简装，买了可以直接出租，之前业户一直要求全款，现在说可以按揭，（这套房有个缺陷是朝西北，有点偏西，还有保利小区外面有6个燃气储备罐），另外一套是新鸥鹏教育城，30层，99.53平，朝东南，看江景，看中庭，说全款190万，*款贷**193万，带全套指标，单从房子讲，肯定新鸥鹏好，从单价看也就比保利多了1000左右，但是他那时买来也就比保利贵的，我这样想，保利虽有朝向及燃气罐的缺馅，但她也没比新鸥鹏便宜多少，到时新鸥鹏涨了，保利可能价格会稍低点，但是现在买来的也低些的呀，而且总价要少28万，纯投资，哪个更好，请指点，谢谢

回答：1. 保利观澜这个小区户型毕竟刚需，小三房83或91平米（双卫）的市场价在1.8w左右，大面积120+的市场价在1.65-1.7w左右； 优点：保利观澜小区品质挺好，户型比较刚需很不错，流通性杠杠的，交通配套也不错（溉兰溪9号），旁边的保利中心写字楼逐步成熟，万科商业也在修建，后期的增长潜力值得期待； 缺点：保利观澜一期离海尔路太近，建议实地感受噪音；这个小区最大的问题在于很难出笋，一般优质的房源（未达到笋程度）很快被秒；另外金融属性一般； 燃气罐这个问题个人觉得不是事，况且目前已经规划搬离了； PS：保利观澜这个小区门口就有不低于10家中介公司，而且活的都还不错，可想这个盘交易量有多大，后期大概率持续成为热点小区；

2.重庆有2个新欧鹏，不知道你说的是哪一个？ 其实2个我都不太看好，我们不炒学区房。

3.这2个盘盘对比，更倾向保利，建议入手大面积。 重庆虽然对朝向不敏感，但是如果非要分的话 东南>西南>东北>西北，东南和西北的价差在5%左右。

提问：房姐您好，请回答一下70年住宅用地LOFT公寓值得投资吗

回答：你好，如果可落户可上学，非常可能就是正常住宅产权。那么，和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了。 要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。 可以和开发商仔细确认清楚，到底是不是纯粹的住宅产权。 住宅产权产证上用途是“居住”，商住产权产证上用途是“办公”；前者今后转让时不交土增税，首套契税根据面积大小有1%/1.5%两种； 后者今后转让时要交土增税，首套契税一律3%，持有期间还要交房产税，卖房时还有差额增值税、个税，差距很大很大，因此一定要问问清楚。

提问：房姐您好，现在武汉好多价值洼地什么光谷东四新花山都炒起来了，基于目前武汉的规划，您有没有比较看好的潜在城市断裂带地区呢

回答：现在大城市普遍有一个做法:向近郊疏解产业、人口和交通。 近郊形成各个产业和居住平衡的组团。 所以三环外的新房需求就具体情况具体分析，如果产业发展顺利，有人口持续导入的近郊板块新房次新的需求是真实的，价格相对是比较稳定，有支撑点。 如果有其他问题，比如天生地块制约，短中期难以改善的交通瓶颈，或者单纯的板块炒作等，并没有稳扎的需求，那么拿下，特别是短期投资会非常难受，可替代性太强。 武汉是一个非常特殊的城市，几乎是四个深圳大小，三镇之间分割也有历史。三镇的产业布局不同，不能一概而论。 近郊区价格上涨，既不限购又不限贷，而且武汉地铁沿线的远郊春天到了。比如黄陂区武湖和盘龙城不限购区域，蔡甸区地铁沿线。

提问：房姐你好，武昌大道一套93平2房，无*款贷**，房龄10+，空置未出租，今年11月在金地北辰买了一套128的三房，用来自住，*款贷**100，首付借了亲戚45，月供8K，想把江夏卖了还亲戚和填一点*款贷**，年底价格很伤心，估计110不到，有两个思路①卖了，还钱，手里留一点再去买一个小的 ②抵押江夏，还亲戚，出租房子，房市回暖再卖。不知道怎么办，请教房姐

回答：你好，信息不足，无法判断 江夏具体是哪个盘？如果位置和潜力都一般，可以考虑出手，入手三环内低价潜力盘。 明年3-5月看看市场回暖情况，把卖房科技树用上，年底不适合卖房。

提问：你好房姐 我武汉江山正价三万买的黄金楼层我亲戚看了就想买我的房子加价100万 但我担心未来武汉江山会大涨 因为一线临江和黄金楼层是稀缺 但是加100万条件也很不错 想请房姐分析一下该不该卖。 如果卖了 准备去南湖保利尚城买一套看湖高层自住然后分180 万再投资一套 或者去等青山樽的临江房 自住想住看湖看江房。 总结了一下几个问题 1. 武汉江山会因为一线临湖 涨的快和高吗 黄金高楼层 2. 有亲戚加100万买我的武汉江山是否值得卖 3. 卖出武汉江山买保利尚湖自住然后分180万来炒房合适吗 （保利尚湖*款贷**贷满） 4. 青山区沿江商务区房子会因为后期配套的完善而大涨吗

回答：武汉江山亲戚加价100万买，可以出手了，直接套现总比等3年后套现更好，套现后做裂变。 自住再入手一套青山滨江，东湖，南湖一线临景观资源的保值能力强。 但是自住一套CEO就够了，剩余*弹子**入手2套低价潜力盘。 青山滨江未来发展不错，但是拆改周期会很长，需要长持。

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