继厦门两大国企建发与国贸在世界的五缘湾强强对垒后；
这次把视角切换到福州台江；
两大名企再次相逢；
项目分别是建发璞云与国贸天琴樾，是目前福州热度最高的两个项目；
也是福州*四代第**住宅。
PART.01
何为*四代第**住宅
--前庭后院 在云间
所谓“*四代第**”是相对现代城市大量存在的钢筋混凝土高层住宅的“第三代住宅”而言。
第三代住宅居住环境与自然环境分离，缺少人与自然的沟通，“*四代第**住宅”正是在此基础上寻求更优解。
*四代第**住宅解决了第三代住宅的痛点， 把地面的庭院设置到空中，每层都有公共院落，每家都有私人绿化庭院。让住在繁华城市中心的人们实现“家园”和“回归大自然”的梦想。
福州自2021年底开始 ，鼓励建设立体生态住宅，建发缦云成为福州首个入市的“立体生态住宅”项目， 下面从福州“缦云”项目来实际了解*四代第**住宅的具体情况：
作为福州第一个立体绿化的住宅项目，“缦云”项目受到市政府和建设主管部门的高度关注，对项目给予了政策支持，提出了 “空中花园”、“空中园林街巷” 概念。
空中花园：
· 住宅每套设置空中花园。
· 外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米。
· 高度不小于两个自然层，平台不封闭，无围护结构。
· 覆土深度不低于0.5米，平台绿化面积不小于其水平投影面积的60%。
空中园林街巷：
· 开敞式公共休闲绿化平台，连接一定数量的住户并供业主共享。
· 层高不小于两个自然层高的，不封闭，无围护结构。
政府政策支持
1、空中花园： 水平投影面积可以突破套型套内建筑面积15%的限制；平台外挑尺寸小于1.8米的部分，按投影面积1/2计容及计算产权；大于1.8米的部分不计容不计产权。
2、空中园林街巷：不计容不计产权。
3、间距及退距：两种绿化平台均不计算建筑间距及退距。
--部分资料来自《博宇设计》
PART.02
福州8个*四代第**住宅
--以建筑的想象力归园田居
目前福州市区共有8个*四代第**住宅项目，另外长乐及连江各一个。
市区区域覆盖较广，已开4个，待开4个。
1、仓山区--建发缦云/标榜福州首个*四代第**住宅。2022年5月24日开盘。
两梯两户，拥有南向大庭院与空中坊巷，南向大庭院的面积基本都在30㎡以上，北侧的空中街巷在10㎡左右。
奇数层，南向云端庭院、 北向云端庭院 、空中坊巷三个空间的总面积达到了50多㎡。
2、台江区--国贸天琴湾/2022年10月开盘。
产品包含238平米及268平米两种端厅户型，每户均为私家电梯独立入户，面积近60平米超尺度客厅，同时，客厅与室外私家花园紧密融合，南向配置双主卧系统，北向设置儿童房及书房。
公共休闲绿化平台及空中花园，依据不同位置及高度，配置不同绿植。苗木搭配形态各异，随季节展现各自风貌。顶部造型构架下设置屋顶绿化，包含休憩花园、健康农场等绿化功能，满足居民休闲纳凉需要。同时，配置自动滴灌系统，实施24小时监测土壤水肥情况。
3、马尾区--中建元享府/2022年12月开盘。
两梯两户，南北双庭院设计，南面有大阳台，北面是一个开放式公共绿化休闲平台。
4、晋安区--保利国贸天琴湖/2022年12月开盘。
奇数层与偶数层的区别就是南北露台还是东西露台。
143㎡，偶数层：南北双露台，与餐客厅组合成一个纵向空间，视野通透。
168㎡，奇数层：东西双露台，其中主卧连接南向L型庭院，约7.4米面宽，270度观景视野，东头露台连接客厅，约6米挑高。
PART.03
*四代第**住宅现状
--几家欢乐几家愁
双盘热销，一度将*四代第**住宅推上神坛，视作改变楼市萧条的利器：
建发缦云首开去化超8成，短短三四个月近乎清盘
国贸天琴湾首开去化超7成，后期强销
而下面两盘却遭遇了滑铁卢：
中建元享府：开盘至今网签仅10套，去化艰难
保利国贸天琴湖：开盘至今网签155套，4.5万元/㎡的指导价，实际售价约3.5万元/㎡，去化一般。
随着这两盘的开盘销售一般，也让市场说*四代第**住宅不行的声音一片，但应该客观的分析这个问题，销售不好，不一定是产品的问题。
建发缦云：算是真正的因为*四代第**住宅的加持，销售火爆，快速清盘；
国贸天琴湾：那个地段，相信不管做什么产品都能销售火爆；
中建元亨府：马尾本来就市场困难，刚需的市场，做了个改善的项目，注定去化困难；
保利国贸天琴湖：东区板块竞争激烈，外加地块条件一般，无法瞰湖景。
总结*四代第**住宅的优劣势：
优势：
1、前庭后院或左庭右院，且面积较大，实现空中花园梦
劣势：
1、阳台的植被是开发商统一配置，暂时认为后期无法更改
2、阳台无法封闭，存在的噪音、灰尘、雨水等问题，尤其是多台风天天气
3、因露台的加大，室内结构撑重的需要，导致公摊较大（30%左右），套内实得面积较小；
4、大露台，影响采光
5、露台错层分布，影响隐私
这么一看的话，好像优势就一个，劣势比较多，好比人生为了外在好看，必须得牺牲点什么。
PART.04
两大国企强强PK
--各显神通 平分秋色
2022年12月，福州最后一次土拍，上海西旧改推出，分成三幅地块，依次被榕发，建发，国贸夺下，情况如下：
厦门建发（云栖白马公馆）：底价19.42亿竞得宗地2022-52号上海西新村受让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，高度限制100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26829元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。
厦门国贸（天琴和苑）：底价25.81亿竞得宗地2022-51号上海西新村受让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，高度限制100米，项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。
福州榕发（望熙雅筑）：底价26.21亿夺下宗地2022-55号上海西新村受让地块一，面积108.8亩，容积率4.35，高度限制100米，楼面价8307元/㎡，住宅全部建设安置型商品房，对接销售均价为19000元/㎡。
上海西改造项目概念效果图（以实际为准）
两个盘的地段优势都非常明显，唯一的一个缺点就是紧邻榕发·望熙雅筑项目（上海西棚改安置房），共21栋21层-34层安商房，想必以后出行都非常堵以及长期装修噪音的困扰。
1、外部情况
从外部情况来看，双盘无较大区别，国贸靠近斗池路，建发靠近小学。
2、内部规划
建发璞云
占地35.6亩，容积率3.05，户型规划147/175㎡四房，规划8栋高层，一字排开式布置。
国贸天琴樾
面积45.05亩，容积率3.2，户型规划160-210㎡，规划9栋高层。目前国贸天琴樾的资料较少。
在未有更多资料的情况下，对两盘暂不做具体评价，相信已经在福州深耕多年的两个厦门国企，会是一场精彩的产品对决。