我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，太阳广场 西南向 3楼100平电梯楼 2楼为架空层，楼下商铺，这两天有太阳观察了一下下午1:00-3:00可以晒到太阳，其他时间就被高楼掩埋了。 购买主要是投资+预自住。娃还在肚子里，暂用不上学位。但以后还是会换房的,不知道升值空间怎么样，3楼会不会以后难出手，加上已经是20年楼龄的小区。 忧虑呀，求回答。565w总价是否可以购入

回答：户型其实还挺好，有点双龙抱珠的感觉，这个户型在天河北的老一代产品中算好的了，当然不能跟芳草园、伊顿18相比了 提两点建议：1、小朋友还没出生，为啥现在就考虑学位房，其实不用难么急；2、投资的话，550-600万总价来看，在天河北已经买不到投资属性的好房子了，最起码要去到800万以上才有可能；3、这套房子是3楼，不建议买，流通性上会存在问题，我心里很清楚

提问：雕叔好，请问珠江新城里一室一厅的小商品房是不是坑？感觉以后不自住的话，基本只能放租？转手会不会困难呢？

回答：坑哈，一房始终接盘侠会少很多，很多人宁愿买辆好车，走远一点买个2房也好 一房没有强学位，基本后续流通会很难 你完全可以买一个2-3房来投资，然后在珠江新城租一个单间，以租换租

提问：雕叔，我看中一套房，但自己资金和资格都还没到位，改如何操作？资金应该有90%以上利率搞到，但我怕万一没搞到，我现在就定房的话，定金就没了

回答：你买哪个楼盘？ 如果担心自己到时候拿不到钱，可以加一个补充协议，跟业主约定如果到时候你凑不齐首付，你可以把这套房子转名给第三方，也就是你要找下一个接盘侠，只要你的房子知名度高还不错的话，按照广州现在这个行情，核心区的房子的流通性是很高的。

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔 凯旋新世界 9左右的一期 11左右的三期是不是有投资价值？

回答：豪宅的投资，我觉得广州的行情会步深圳的后尘：那就是豪宅是“领涨”。只是觉得广州的豪宅“领涨”的趋势和行情没有深圳那么明显，这是第一，第二就是要想复制和呈现深圳“豪宅领涨”可能还需要几年 如果单纯从这个盘本身来看，9万的一期，11万的三期，可以买

提问：雕叔好，我目前在骏景花园和盈彩美居之间徘徊，骏景楼龄太长，怕几年后不好卖，盈彩美居学位又…烦请雕叔帮我分析一下，谢谢

回答：感谢打赏！ 你说的这两个楼盘，都是金融城跟鱼珠CBD的网红盘。在下一波上涨周期会有很不错的表现。其实很多人都在意楼龄问题，其实市中心核心地段的房子不怕长持，地段的利好会不断地刺激，更何况市区已经进入存量房竞争的时代，放眼看下，城区还有几个新楼盘？？？所以最后还是那几个楼盘在对比而已。骏景的位置十分优越，再加上杠杠，是非常好的投资标 盈彩，仅次于美林湖畔的网红盘，在横盘期也能逆势抬头，哪怕学位一般般，说明地段优势很明显！

提问：雕叔，请教一下，还是之前办房贷首付来源的问题。 1、去年10月份时我给前妻流水卡打了60万，建设银行抓着这个要解释。 2、我就说是卖了老家房子的钱。沟通完后银行让我前妻把60万转账给其他人备注给还款试试。 3、前天建行反馈让我解释我的60万来源是哪，让我提供银行卡流水记录。因为我是用我的父亲名义在去年9月份办了经营贷，当时放款虽然有截断，比较担心深入查下去会有问题。 4、请问能不能提供我的银行卡流水给银行。

回答：我建议你直接公关一下这个经办 其实银行的人也知道我们搞经营贷很多都是拿来买房的 理论上做好截断，都这么久了看不出什么的了 只不过难缠的经办会一直纠着你这个流水不行那个流水不行，要你提供一堆材料证明 银行查到的jyd流向楼市的案例，基本都是一些自己申请，很少会查那些*款贷**中介经手的案例，因为*款贷**中介跟银行熟，公关过他们，即使出事了，要捉几个反面教材也是找那些没有公关过的案例

提问：你好！首付100万左右，首套首贷，纯投资，选择哪个区域及楼盘

回答：还要看你月供的，才能倒推你的总价。 万博:雅居乐花园，剑桥郡佰利山 鱼珠:金币世纪花园，盈彩美居 黄埔:中鼎君和名城，万科东荟城，黄埔花园，万科城市花园，新福港鼎峰，金碧世纪花园

提问：雕叔，你好~ 首套预算330w以内，自住+投资，打算6年后置换新房。目前比较喜欢中海康城小区，有3套房源在考虑，想请教雕叔哪个比较好~ 1）嘉兰街南向顶楼，放价330w左右； 2）蝴蝶兰街北向9楼，有点噪音，290左右； 3）蝴蝶兰街北向3楼，噪音比9楼略低，285左右；

回答：蝴蝶兰临着车陂北路，楼层越高、噪音越大，所以果断放弃9楼那套，我亲自去实勘过，只要过了6楼以上，就会比较吵，尤其是晚上东环的货柜车在东环匝道上下的时候，声音比较吵 矮子里面挑将军的话，可能那套嘉兰街顶楼吧，南向，自住还是不错，忽略顶楼的劣势 其实330万，如果我是你，我会选择三房，而不是这三套的两房单位，而且尽量选未来接盘侠多的三房吧

提问：雕叔，请问如何知道一个中介专业程度？看了你说问L家中介月供1万，怎么买400w的房子？中介要如何回答这个问题才知道他专业？之前也听有人说判断一个中介好不好就问他，如果二手房我付了定金又不想要这个房子了我怎么全身而退？如果我付了定金卖家反悔不卖我房子了怎么让他反悔不了？ 新手怕坑，求雕叔专业指导，有没有这些问题详细操作的具体答案或者一整套逻辑问话，以此来判断买房的时候找对中介？

回答：中介专不专业确实很重要，第一步带你去看房的时候，你问他这个小区的价格带在哪个区间，然后哪个户型大概市场价是多少？笋价是多少？这个小区跟其他小区对比有哪些优点？还有什么潜力？一般能很清晰的告诉你的话基本这样的中介不会太差。 你要明白中介的作用就是促成交，买卖双方有什么困难都需要中介一一来解决，比如买家的流水，卖家的赎贷，买房路上的条条框框太多，能搞定这些问题最后让你能够满意拿到房本都是好中介。 付了定金又不想要房子，你可以考虑找另外一个人代替你交易，反正对业主不影响的对吧。 怕业主签约反悔，你就把违约金填高一点，另外网签赶紧做了。 不用太害怕中介，遇到问题这边留个言，雕叔给你只招就好了。

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