@老桥：小成，城西有没有好的项目推荐？
@A蜀：据说绿地在青羊新城拿了块地在打造首改项目，你觉得这个项目怎么样？
@阿杜：小成，青羊新城那块，我是买新里城的新盘好，还是买周边的二手房好？
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绿地·新里城项目售楼部
最近，随着成都楼市限购、限货、利率上浮等多种政策效应发酵，很多朋友准备入手改善型住房，前来咨询小成。而几乎无一例外的看上了位于青羊新城的绿地·新里城项目。为此，小成也在近日前往了该项目，对其进行了实地探访。
绿地 ·新里城项目实探
随着人们生活水平的提高、二胎政策的放开，刚需性住房已经满足不了大众需求，人们纷纷开始追寻更适合宜居的住房，让自己的家变得更加舒适、温暖。购买“改善型住房”开始被更多人提上日程。
确实，房子对于中国人来说有着十分重要的意义。在很多人的心中，有了自己的房子才算是真正有个家。但截至目前，“改善型住房”并没有一个标准定义，它不仅仅是房屋住宅面积的扩大，还是居住环境、品质和功能性等多方面改善、提升。
而做为“首改”产品的绿地·新里城，其实早在去年绿地集团拿地，就一直备受业界瞩目。小成记得，2016年12月28日，那天正好是“熔断”新规后的成都首场土拍，绿地集团以33亿竞得青羊区外光华板块商住用地，总出让面积为294.912亩，成交楼面价6500元/平方米，溢价率为10.17%。
绿地·新里城规划设计条件
从上述政府规划设计条件中不难看出，做为“首改”项目，其规划指标还算比较优越，特别是其①号地块，容积率不大于41362平方米（其中可兼容的住宅面积比例不小于计入容积率建筑面积的10%且小于50%），且①号地块紧邻光华大道二段，近地铁四号线蔡桥站，交通极为便利。
绿地·新里城项目区划规划图
而且单从“项目区域规划图”来看，项目可谓名校环绕，且周边交通、医疗、绿化、商业配套等均比较完善。另外就项目未来规划看，该项目是成都市青羊区与绿地西南事业部合作的跨贸港产业项目。项目总投资逾20亿元，集中产业面积超过11万平方米，并计划打造为全产业链跨境电子商务产业区。
但做为“首改”项目，绿地·新里城是否符合“改善性住宅”需求呢？接下来，小成就将绿地·新里城实地探访到的信息告诉大家，供大家自行参考。
教育环境成购房关键
“孟母三迁”的故事在现今社会也是比比皆是。在购买改善型住房的人群中，有不少父母是为了孩子能够得到更好的教育而“择居”。有需求自然就会有响应，很多开发商在开发楼盘时都考虑或引入教育资源。从幼儿园到中学甚至到大学，可以说拥有完善教育资源已经成为开发商的一个重要卖点。就购房者而言，在购入改善型住房时，教育环境成为购房者参考的关键因素。
“项目毗邻4000亩环城生态带、非遗国家公园、健康主题公园、生态公园、大公园等5大公园。同时，实验小学附属幼儿园、天府幼儿园、草堂小学、树德中学、石室联合中学等8大重点学府环伺。”
这是绿地新里城在对外宣传中的一段话。
绿地·新里城项目售内部展示的校园分布图
“毗邻4000亩环城生态带”此乃政府工程先不谈，单就“实验小学附属幼儿园、天府幼儿园、草堂小学、树德中学、石室联合中学等8大重点学府环伺”这样的宣传语来说，绿地新里城真可谓不少家长梦寐以求的“良居”。
但实事上，据小成实探后在新里城工作人员那里的答复是，“项目正读草堂子美小学。”而据项目规划图中所示，泡桐树小学绿舟校区并不在划片范围内。
另外对于项目宣传中所称“树德中学”与“石室联中”，项目工作人员的答复也是，“石室联中针对全成都进行摇号，所以想进石室联中几乎不大可能。”而相邻的树德中心，该工作人员也坦言，现在成都市小升初均为摇号，所以想进这两所名样，还得拼运气。
建设中的草堂子美小学
但就目前项目所属的草堂子美小学划片而言，小成在实探中，草堂子美小学仍在建设中。且从售楼部工作人员处得知，学校预计今年下半年开始招生，预计首招8个班。而小成从成都市教育局官网处查询得知，除绿地·新里城外，周边的光华碧邻、光华锦苑、凯德·风尚、蓝光SOFA、西城尚锦等楼盘业主的适龄儿童，均划划分到该校就读。换句话说，近300亩大体量的绿地·新里城业主以后或面临教育资源紧张的局面。
所以，购房者在选择绿地·新里城时，需要确认好学区楼盘的信息。对于今后新里城业主的子弟到底可以就读哪所小学、或小升初摇到哪所中学，建议购房者们可以去学区所在教育局查证，以确保信息正确。
换房重点看配套
如今的开发商已经不再是单纯盖“能住”的房子，而是建造“有品质”的房子。购买品牌房企的住房不仅仅房屋质量有保障，开发新楼盘时，他们还会将更先进的科技和服务融入其中，在物业、人居环境等方面都会给住户带来舒适的居住体验。
绿地·新里城整体规划沙盘及一期高层住宅规划沙盘（后）
绿地·新里程一期项目鸟瞰图
从项目售楼部小成得知，目前项目一期一批次主推户型从118㎡到140㎡不等，容积率2.6，预计交房时间2020年。
从项目售楼部一期项目规划沙盘及鸟瞰图不难看出，做为“首改”类品质住宅，绿地在一期的环境打造中还算比较用心。从项目售楼部得知，整个新里城项目的物业类型描述由国品华宅、花园洋房、绿地青花酒店、G-SUPER、跨贸国家馆、跨贸办公集群、跨贸悦活mall购城，且集中产业面积超过11万平方米。
但就目前成都商业形态来看，绿地·新里城这11万平方米，号称自持率达80%以上的商业，表现力或会不佳。因为随着社会经济步入新常态，商业新业态不断涌现，电子商务带来巨大冲击，居民消费需求与生活方式发生巨大变化，传统的商业模式面临着前所未有的挑战，甚至对整体商业的健康有序发展产生了影响。
而目前成都商业面临的最大的问题是商业越来越多、体量越来越大。特别是规划的不合理，导致商业体分布密集。以绿地·新里城项目为例，在周边已有青羊万太及鹏瑞利青羊广场下，势必导致商业体能辐射的商圈越来越小、客流严重分流，同时商业地产发展速度过快、僧多粥少，导致商业地产人才与品牌商家跟不上商业地产发展速度。
以东客站板块为例，截至2016年区域内在售商业项目超过20个，到2020预计还有351亩商业土地上市，其中不乏品牌开发商的项目，也不乏大规模项目，甚至不乏停工的项目。所以绿地·新里城这11万平方米集中商业，未来的市场前景绝非一帆风顺，值得警惕。
换房不仅 “能住”更应追求“品质”
楼盘周边的交通、医院、公园等公共配套设施都应成为购买改善型住房的参考因素。楼盘周边成熟的配套设施会让你的出行和生活十分便利，让生活舒适度得到提升。另外，在选择改善型住房时，很多人都会将户型放在首位。对于二胎家庭来说，选择三居室以上的居多。购买带有功能性房间的房型会让你的生活变得更规律、更科学。
建设中的绿地·新里城一期（高层住宅区）
就项目居住舒适度来看，项目规划中的低密度洋房区确实让小成有些冲动。但就目前项目一期高层“首改”住宅区而言，售楼部工作人宣称的容积率2.6实难让人信服。大家都知道，“容积率”是改善型购房者比较看中的指标之一，同时也是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。在业内看来，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
绿地·新里城项目售内部展示的公园布图
而就目前绿地·新里城一期一批次所推户型的布局来看，四款户型产品也布在采光、通风、不可利用面积较多、动静分区不足、实用性不强等诸多问题。在业内人士看来，做为首改项目的绿地·新里城，在一期一批次这样至关重要的产品力体现节点上。户型的诸多问题无疑是项目最直观的。“动静全部集中在一堆，目的或许是想用四个面宽去看那个中庭，但这个户型的实用性太差。”业内为士如是评价（如下图所示）。
项目主推118㎡和122㎡户型（户型动静分区、通风及采光均有不足）
确实，改善型住房不同于刚需住房。特别是首改型住宅，这不仅是一种生活状态的改变，更是购房者对生活品质的一次提升。无论如何选择改善型住房，还是需要购房者从自身需求出发，才能找到最适合你的“家”。
但做为“首改”项目的绿地·新里城，项目的优势不言而喻，但其“短板”也在于需要购房者对区域未来有较为全面的预判。
在此小成提醒大家，绿地·新里城做为一个配套卖预期的项目，无论考虑到教育资源、环境配套还是产品形态，新里城项目无不考验着你对整个项目资源兑现能力的判断。
所以，“买”抑或“不买”，需要您对项目未来有个全面的评判。