本文作者：钟山客
这个“史上极寒”的冬天，南京北大门早已暗流涌动。
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雄州中心，又称*合六**新城版的“新街口”。自古乃兵家必争之地，直到数百年后的今天，依然“打”得头破血流。
比如，那幅在12月17日出让的G103商住地不小心“触顶”，今天下午摇号才能决定花落谁家：最终，被大华喜笑颜开收入囊中。
“乖乖，那么多年之后。俺终于杀到荣盛的家门口了。”
G103的南侧，是雄州西路。沿着这条路向东下去，不到500米就是*合六**“新街口”的正核：包括已开业的20万方欢乐港，待开业的12万方荣盛国际广场，以及刚刚拿地的宝龙广场（G89综合体地块）。而在龙津桥的另一头，还有上周末刚开业的“小兄弟”，*合六**慕斯荟（紫晶广场）。
再往前继续走，你会看到仍在烂尾中的轻资产万达（龙津广场购物中心部分）。走过雄州东路与古棠大道交汇口，拐个弯向南走几步，就到了南京首家开业的龙湖天街MALL—规模17万方的*合六**天街。
有人说，7.58平方公里的*合六**新城，“人口实在太少了”，满打满算也就二三十万人。“基本都是本地的农民转市民，完成角色切换”。但，商业密度极高的雄州南门商圈，可能是继主城新街口、江宁百家湖之后，*京大南**型购物中心竞争最激烈的血海之地。
“实地看看开业两年的欢乐港，开业一年的*合六**天街。你会发现，日常绝大多数时候，真的没什么人在里面逛了。”
最让人有点丈二和尚摸不着头脑的，是那些新来的商业伙计们，依然选择前赴后继。
这是，飞蛾扑火？还是，非要玩个你死我活？
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“江湖传言，*合六**天街开业一年，已经换了三个店总？”一位资深商管人士神秘兮兮地告诉笔者。
“或受到区域商业同质化竞争、消费人口导入不足、今年疫情等多方面影响，南京第一家开业的天街，平峰时段几乎是门可罗雀，店员比顾客还多。”
“据说，不少商户都眼巴巴地盼着，能够申请降低租金。不然，真的撑不住了。”
真的假的？俗话说，眼见为实。所以，第一站我们来到龙湖*合六**天街。
商业地产人有个不成文的习惯：如果要一眼望穿一座商场的客流量，即掌握每时每秒都在“流动”的人气。你一定要选择从最高的上帝视角，去全景俯瞰它的中庭各个楼层。
*合六**首座天街的中庭，漂亮得没话说。大气，简洁，现代，就是有点“空旷”与“清冷”。
如图所示，看到没？在人流动线最易产生“冲突”的扶梯口，保洁阿姨就算俯下身趴在地上，干起活来都是得心应手的。
难怪，坊间据传施工、保洁部门堪称最佳单位。“因为客流少，估计也就没啥损耗”。
值得注意的是，龙湖天街拥有全*合六**最好的商场母婴室（人性化设施到位）。可能是顾客使用频率较低的原因，一年到头整洁如新（下图）。
对了，二楼星聚会ktv的前台小妹说，周末晚上随时都有包房，基本不需要提前预订呢。“直接来就行了。”
在天街，周末少数需要排队的头部商户可能是海底捞，“服务态度一如既往地优秀。服务员满脸堆笑站在扶梯入口，见人就发赠菜卡，送个鸭血、油面筋什么的。”
“海底捞人气真的算是最旺的了，我们小的茶饮店最多只能蹭个热度。”一位奶茶店的小姐姐撇了撇嘴，说：你看，隔壁那家本宫的茶，今年冬天来临前就体力不支。大概两个多月前撤铺了。嗯，大概几十平方的铺位，一个月租金就要1万多。
在商场内走了两圈，部分铺位已经悄悄撤柜，还有几家铺位在调改、升级。
眼前这一幕，让人不禁遥想：去年也是这个冬天，天街开业两天客流超32万人次的盛况。“那一天，很多*合六**人拖家带口，或专程开车、或打个马自达过来。只为亲眼一睹转念即达的欢乐入口，见证又一朵茉莉花开。”
那时候，还没有新冠疫情。*合六**人还兴高采烈地讨论着“雄州商圈东扩”，一切都是那么美好如初。
现在，只剩下免费的接驳班车，大多数时间孤零零地停在天街外了。
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“井太小了，三个和尚没水吃？”
*合六**“天上的街市”有点寂寞，“欢乐的港湾”也不例外。所以第二站，必须是“本土商业扛把子”：元创系出品的欢乐港。
因为，占据雄州商圈地段最好，也是迄今*合六**史上规模最大的20万方商业航母欢乐港。号称光是靠一个面积达8000㎡的江北最大永辉超市，“就轻松地把隔壁天街的永辉兄弟几乎逼到无路可走。”
不过，除了满足生活刚需的超市，欢乐港大部分楼层的日常客流究竟是如何呢？我们不妨一起来看看。
一楼中庭，没事带着孩子玩的老人或小家庭会零零星星，在这里停留。
顶层往下俯瞰中庭，你会发现：人气远没想象中那么多了，或者说，不如刚开业那段时间了。很明显，不少铺位在调改，通往“大圆球”的廊道也封闭了。
值得一提的是，欢乐港近期引入的新面孔之一，居然是大型足疗旗舰店。。。
还有头部餐饮高老九，已经把促销水牌直接放在了商场过道中央。“39抵100的券，这优惠力度够大。相当于打了几折？”
与*合六**首座天街一样，昔日网红打卡地的欢乐港目前也加入了存量调改的主力军。
真心希望，明年国内的疫情平定之后。不，更重要的是外来产业落地与消费人口导入如何解决？能让*合六**20万方最大购物中心的扶梯上，不再是形影单只、行色匆匆的外卖小哥。
至于后面的商业步行内街部分，本文就不多提了。“两年前什么样，两年后好像还是什么样。难做。”
更何况，在巨大的欢乐港的身后，沿着龙津路向北，还有那个在上个周末才开业的慕斯荟紫晶店。“小小的身板，里面竟然塞得下一座幸福蓝海影城，一个红孩子游乐场，把想通往龙津桥南头的亲子家庭型及年轻情侣消费群体，直接分流或截胡了。”
不难看出，2020年的*合六**商业地产之战，已经到了贴身拼*刀刺**的阶段，且杀到双眼血红！
对此，观海商管高层负责人之前表示：因为疫情、存量项目自身短板和*合六**市场恶性竞争等三重因素的影响，“说实话，曾非常担心慕斯荟紫晶店会成为自2015年观海商管成立以来第一个失败的项目。”
他指出，值得欣慰的是，在甲方领导的理解关照、品牌商家大力支持、项目筹备团队共同努力之下，最终实现了观海商管第三个存量改造项目的按期开业。
“回首2020这一年，真的太不易了！”
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“打得越惨，开的越多。”
有人调侃称，*合六**的购物中心竞争全面进入*刃白**战，不，已经变成绞肉机了。
但，多个筹备中的，或刚拿地，或还在烂尾的大型商业旗舰项目，还想摩拳擦掌。他们，从心理上似乎极度不情愿向市场红海低头。
“乱世总能出枭雄，何况我亦能剑走偏锋？”
比如，这两天据说被*合六**本地抖音号、自媒体们“刷爆”朋友圈的“*合六**最美弧形玻璃幕墙”。就是出自老牌“*合六**王”荣盛的手笔。
有意思的是，那个不紧不慢地筹备多年的荣盛广场，可能就连自己也万万没想到：一个不小心，还没开业就提前变成“网红”了。
但，你们见过号称“*合六**第一穹顶”的荣盛广场主中庭长什么样子吗？
据说，未来的主题风格将引入“南京首家风情蝶谷”美学设计，还有跨层飞梯，直接从3楼贯穿到5楼。“主中庭挑空近40米”。
所以，未来这个中庭面对雄州南门商圈的第一眼，一定是这里（下图）。
它能一眼看到对面的20万方欢乐港一二期。
也能看到踌躇满志补仓雄州的16万方宝龙。
也能看到仍在烂尾挣扎中的8万方轻资产万达。
“项目结合雄州地铁站的TOD上盖概念，专门打造了双首层入口。建筑设计造型灵感来源于一艘巨型邮轮。外立面采用干挂石材+大面积弧形玻璃幕墙。预计明年初立面就全部落成。”荣盛商管的内部人士介绍：“商场主入口门厅挑空贯穿三层，达到16.5米（一般的商场门厅挑空仅有两层）。”
除了极力营造“沉浸式拥抱*合六**都市景观”的硬体大尺度，荣盛在主力店招商上其实偏向“保守”：比如，负一楼引入近1万平米的华润苏果旗舰型生活超市。多少有点与广场对面8000平米的最大永辉“硬碰硬”打擂台的意思。
但，也夹杂着极为大胆的摸索与创新：比如五楼的2300㎡无柱婚宴大厅。“全*合六**，只有两个地方有无柱宴会厅。一个在龙池湖边的阿尔卡迪亚酒店，还有一个就在雄州南门。”
不过，也有业内人士从侧面表示了淡淡的隐忧：“作为12万方的垂直型商业巨擘，它并非荣盛完全自持。除了部分主力店外，商场不少营业面积是拿出来对外散售的。未来对小业主如何管理？考验商管公司的智慧。”
要知道，加上新拿地不久的16万方*合六**宝龙广场（预计2年半后开业），整个雄州西路-古棠大道一线的大型商业载体总量，有望逼近80万方之巨。于是，大家最关心的一个问题来了：谁会赢得这场绞肉机之战的最终胜利？
春天花会开。等熬过这个残酷的严寒，*合六**商业的茉莉花，也会再次盛放吧？