不知道古早一点的地产人有没有被这个产品的创新和敢做惊艳过
2010年左右，上海一手市场横空出世的产品，创新点如今听起来也足够的震撼，叫
90别墅
后来陆陆续续在上海远郊地区出现了大量的小面积别墅、叠墅，甚至联排
建筑面积段在90-110㎡间，其中包含地下室面积
它们营销包装的概念也非常简单粗暴，总价400万买一套上海的别墅，从此过上有天有地的院子生活
然后呢
现在上海当年那一批90别墅进入二手市场的时候
是否真的如当初所说正在供应着在上海有天有地的真别墅生活
或者成为卖家置换时候最着急出手的一类产品
为了解答我对上海楼市当年这类魔幻产品的好奇
我选择走访上海西边两个最大的远郊别墅区，青浦和松江
一共4个小区，实地看了超过10套不同面积的房源后
终于有了今天这篇文章
这短短的3000多文字，如果能带给你一些实用可参考的买房干货、对比
或者仅仅只满足你对90别墅这类产品的同款好奇，我想也已经足够了
01
对于建筑面积只有90~110㎡左右，其中还包含着地下室面积的迷你联排别墅来说
我最为好奇的是室内空间的布局，以及它真实的 空间感 是怎样的
所以，我选择前往朱家角、赵巷、松江大学城等板块
在2011年的时候，朱家角拍出的地块容积率均在1.0以下，到目前为止，朱家角的土地出让少有高容积率地块
松江也是如此，别墅区地块有限高的要求，最高不能建设超过6层
在这些正在大量供应别墅产品的板块，一口气看了好几个迷你联排产品
分别是中骏雍景湾、金地水悦堂、海上湾鹭居、绿地蔷薇九里，它们最小面积98㎡起
以地上面积来看，扣除30㎡左右的地下面积
三层的面积加起来只有约80~100㎡
我们先来看下具体一个迷你联排别墅的户型布局，大概会是这样的
而在原始的户型中，一层为客厅空间，卧室分布在二楼和三楼，通过搭建平台
才能够满足三室一厅+地下室的格局
但是每个卧室的面积最大也只有10㎡
所以看完这些迷你联排别墅，给我最大的感觉、最直观的感受，是来自于室内空间感的 局促
虽然只有90㎡，但是上下规划了三层，几乎每层只有30平米的空间
外加上别墅楼梯要吃掉大量的面积
大部分一楼设置了一个老人房（照顾到老人家上下楼梯不便）
客厅空间的开间不到3米
而到了二楼，有的业主可能会改造成为2个卧室，增加迷你别墅的功能性
但是呢
也就造成了这样房间挨着房间的情况
不说别的，单单从别墅楼梯宽度的狭窄程度来看
迷你别墅的产品已经告别了所谓的舒适，直接导致单层的室内空间极度的压抑
而很多时候因为是别墅产品，规划的是上有老下有小的三代同堂式的生活场景
于是我们看到室内也同时出现了收纳空间不足的问题
所以在迷你别墅里，那些你幻想的梦幻生活，大概率会遇到现实打击
不仅是室内空间，室外的附赠空间，更是如此
02
你说买一套90别墅到底是为什么
是为了得到那种有天有地的别墅感生活
这当然是客户的真实购买心理和冲动
而我在踩盘现场也看到了这样的场景
自带花园的小联排，屋外自有一方天地，可种树养花
打理好的话像花园般可放松休憩
而在三楼的露台，可以眺望旁边的河景，都能想象每天早晨到露台来一杯咖啡，读书看报的闲适
以上这些，都是别墅最吸引人的生活方式
也就是因为这样的方式，在通过尽可能压低面积的情况下，把总价控制之后，吸引了众多买房者
尤其是当你可以用500万在上海买到别墅生活，仅这一点无需多说便是稀缺
而现实是什么
现实是你很难在90别墅中找到真正拥有 别墅感 的生活
当别墅产品控制了面积段之后，当初设想的有天有地的生活，也会遇到更多问题
从我踩盘看到的场景来看，有几点共性
首先从产品形态上看，上有天比较容易实现，但是下有地就比较鸡肋了
我实地看下来的几套90别墅，因为单层规划的面积过小，意味着拉开的 开间不够大
因此虽然都有所谓的“花园”
但实际上是，面宽不会超过4米
于是我们看到能放下一个秋千、搭个露营帐篷也就算不错了，花园完全没有开展别墅生活的空间
尤其在地下室里，可以承载的生活场景也是很少的，我看到最多的是业主把地下室做成了收纳间的样子
因为会有潮湿的问题，所以业主会自己放一个湿度测量的仪器，还有空调、*湿机除**等等，去调节别墅地下室的湿度环境
公共部分鸡肋的还有园林，总会出现两个极端
一个是完全没有公共绿化，社区的景观全靠业主门前的花园来撑起
另一个做了公区绿化之后，又会大量占用社区道路的面积，行走的尺度很狭窄
在类似朱家角这种超级远郊的别墅区，业主的入住率本身就不高
因此很多时候我们并未看到社区里很多花园打理的有多精致
看到最多的还是永远都有人在装修的工地，还有大部分无人管理的入户花园
糟糕的是什么
个人目测，产品的楼间距普遍均在10米左右，整个社区里最大的楼间距不会超过20米
10米的楼间距，从居住角度上来说，会大大影响私密性和舒适度，从窗户眺望，明显能看到对面室内光景
不是缺少绿化，就是过度绿化，那些附赠空间多少总有些鸡肋
这是我在迷你别墅社区看到的真实生活场景，某种意义上来说
90墅，离真正别墅感的私密生活，还有相当一段距离
03
那么，当年那些客户追着买的迷你别墅，进入二手市场后是怎样一副光景
我们来看朱家角这几个正在出售的迷你联排别墅的价格情况
实地走访的几个小区都是2023年4月初的新挂牌房源，一路降价到现在
尤其是海上湾鹭居的房源，从729万降到649万，已经下调了10%左右
而其中最难卖的要属面积最小的112㎡联排，成交周期 超过1年 ，挂牌490万，成交466万
在我看盘的过程中，这套刚刚成交的小面积别墅，正在装修中
就在我看完房的第二天，从中介那边也传来业主降价的消息
中介说，业主已经快把价格降到了买入时候的新房价格，加上车位和装修，相当于 平进平出
就这样，通过我的市调感受，迷你别墅的房东会比其他二手房东更加的着急卖
我在看房时候也遇到了平时不常见的场景，一位房东不仅在我看房的时候积极主动介绍
我正准备离开的时候，他还特意把我留下，给我把周边小区的房源都逐个分析了一遍
最后压轴上大招，说如果我购买他家的这套精装迷你小联排别墅，便免费赠送出价值5w块的装修方案...
市调那天我也顺便看了几个90叠墅小区，同样也出现了业主降价的情况
青浦赵巷的90叠墅，目前已经有低于600万的业主在降价出手
这个价格，中介和我说要把握住，因为房价已经跌回到了2019年左右
在超级远郊朱家角纯别墅区里，大量的同质化产品，竞争无比激烈，这里的迷你别墅房东，为了卖房真的很卷
那在迷你别墅产品里，就没有活得还算体面的吗
当然也有
这次在我看盘过程中，就发现即便是小面积联排别墅，能够在市场上存活的还不错，最终还是要靠 刚需学区地段
绿地蔷薇九里目前成交价格依然能够保持在850-950万的区间，称得上是小别墅里较为坚挺的一个
同样是100平左右的迷你联排，如今依然是板块内同类产品的天花板
我在看房过程中也看到了类似朱家角联排别墅产品的特质
一楼花园特别小，大部分业主都没有利用起来，每一层空间的局促、社区居住人群的密度
但因为绿地蔷薇九里的地段可以算是所有别墅里的佼佼者了
它不在远郊区，甚至在松江的闹区，旁边500米内就有印象城、松江万达、松江大学城地铁站
尤其是教育资源对口松江的一梯队，上海外国语松江外国语学校
但即便是绿地蔷薇九里，靠的依然不是所谓别墅产品和生活方式的稀缺，最终还是地段的溢价
这也反向证明了，如今还能有好行情的迷你别墅产品，实际上是刚需客户在为地段和配套买单
04
所以，我们回过头看90别墅
其实是在那个时代下，楼市出现过很多所谓的“创新”产品
当年可以说是层出不穷了
90别墅、平墅、错层、跃层、SOHO商住两用...
当我们现在回头看的时候，还是感到非常唏嘘，当初房价狂奔的时候，产品怎么做都是对的
现在不仅很多产品都消失了，更唏嘘的是当初看起来横空出世的概念，如今看来都有点鸡肋，最后在二手市场上表现也不尽如人意
不管是90墅还是错层跃层，本质上都是房地产癫狂时代被创造出来的一种 中间产品
有种高不成、低不就的感觉
它们既处在一个刚需价位段上，又想要去创造所谓的高端生活
它们想要提供一种稀缺的生活状态，又想通过控总价让更多刚需进入这个圈层
在这样一种既要又要的状态下，如今变成了边缘性产品也是必然
而这种错位的产品匹配，造成了如今90墅较为尴尬的生存状态
也解释了
为什么它们生在高贵的稀缺别墅区，却依然卖不出与之匹配的高溢价