书接上回[济南各片区情况分析（一）]，上篇文章中我们分析了东部核心——CBD、龙奥、汉峪金谷、贤文、盛福、长岭山——片区的优劣势，得到了一些朋友的认可。东部核心区域的优质房产相对而言保值抗跌能力更好，但是这里的房子对大部分人来说确实太贵了，我们知道它们确实好，但是无奈钱袋空憋，不得不退而求其次，选择周边的区域。
目前对于预算250万以下的购房者，主要能选的区域就是历城了；另外，也有部分购房者预算已经到了300多万，比较在乎居住环境和舒适度，想要买大一点的户型，这样在核心区买不到称心的房子，也会选择历城区的楼盘。所以，分析济南各片区的系列文章，今天会聊历城的：雪山片区、文旅城片区、唐冶片区、神武片区、港沟片区、彩石片区、孙村片区、新东站片区、华山片区和郭店片区。同样的， 主要写片区的情况，楼盘只做大概交代，对楼盘情况感兴趣的可以看下我写的《楼盘答疑| 说尽济南楼盘》系列。
雪山片区：这是置业热度一直比较高的片区，尤其是今年，文旅城销售停摆后，雪山万科城和绿城春风晓园（风华）扛起了刚需供给的大旗。那雪山咋样呢？雪山片区相对而言是个居住片区，尤其是现在，在这个片区买房的大多是在东部新城中心高新区奥体汉峪金谷附近工作的，这个片区最大的优点是距离东部新城中心近，通勤距离短，房子的价格相对低些；如果说缺点的话，首先被竞品区域的楼盘吐槽的炼油厂，当然炼油厂的存在确实在一定程度上限制了片区的发展，但是说对人的健康有多大的影响似乎是无稽之谈了。再者雪山片区目前缺乏大型商业，但是后期在沿着世纪大道北侧、蒋山公园附近以及炼油厂东侧会有大量的商业商务规划。需要给它一些时间。
雪山片区发展了10年左右了，片区内可供开发的土地已非常有限，片区进入了成熟期，因为片区住宅相对较多，而且之前已经建成的房子多以高层为主，所以这个片区居住的人口是比较多的，密度高些。人多的地方自然烟火气更足，因为片区开发早，之前的房子很多品质相对一般、户型较小，也就是说纯刚需盘更多一些。正是因为刚需盘多，所以在这个片区买一个品质较好的楼盘，就显得比较重要，这样的楼盘在未来的二手房市场会比较吃香。
目前在售的楼盘有：雪山万科城、绿城春来晓园（风华）、城投逸山府，以及星瀚城和鑫都紫宸府的尾盘。
文旅城片区，片区内的楼盘主要是融创文旅城，这个曾经的济南销量的扛把子，每年销售近5000套的楼盘，今年因为某众所周知的原因偃旗息鼓了。文旅城片区北部融创茂、主题乐园、星级酒店、酒吧街等配套，南部主要是以高层为主的住宅，加上少量的小高层和别墅洋房地块。目前高层货量还有3000套左右，以后再开发的就是小高洋房和别墅地块了。这个片区最大的优点就是配套全、位置好、环境佳，但是片区内多为高层，密度非常大，在现在楼盘建设越来越低密的背景下，那些希望买文旅城保值的客户可能会失望。但是，据了解文旅城的低密度地块还是非常不错的，或许居住舒适度和保值能力会更好。
唐冶片区 ：被戏称为宇宙中心，前几年楼市好的时候房价普遍1.5万以上，18年后回落了不少，3年多的时间才把泡沫消化掉。这个过程不仅坑了一批购房者，也让许多开发商高价站岗。如果哪个是历城规划最合理的片区？毫无疑问是唐冶片区，沿着世纪大道、唐冶中路这样一横一纵布局商业，住宅地块布局周边，片区内有山有水有公园自然环境还是非常不错的。可惜的是，因为开发的早，之前的很多住宅小区设计偏刚需，和现在新开发的住宅在户型设计、外立面、园林绿化等方面差距不小，目前正在开发的小区在位置或产品力上相对一般。唐冶片区的发展潜力主要看企业入驻的情况，因为高新和CBD片区办公成本的增加，以及唐冶片区配套的完善，将会有越来越多的企业迁到唐冶片区。
目前在售的楼盘有：保利和唐悦色、远洋潮起东方、高铁城二期，以及即将首开的龙湖九里熙上和能建紫郡兰园。
神武片区 ：这是一个比较特殊的片区，首先这个片区发展比较靠后，开发了才四五年年的时间；距离市区不算近，绕城高速以外了，但是神武片区位于经十路以南，对济南略有研究的应该知道，济南大部分的好房子、贵房子是位于经十路以南的，即使在经十路以北的好房子，也不会距离经十路太远了，首先这是济南南部是有苍翠青山的地理因素决定的，另外济南沿经十路的产业布局以及人们对旅游路的信仰造成的；此外，神武片区以港西路为界限，西侧主要以一些工厂、企业、政府单位为主，东侧是一些住宅，而且住宅的总体量比较少，也就是说这个片区即使开发成熟后，在这个片区居住的人口也不多，人气自然不那么足，人少了配套自然没那么多；但是这个片区因为是新开发的片区，自然环境又不错，所以开发的楼盘相对更有改善的基因。
但是，今年有很多自媒体为开发商站台过度炒作神武，说错过了奥体，错过了汉峪，不要再错过神武，说未来神武的房价会无限接近龙奥汉峪，真是扯淡。首先，城市的扩张在变缓，现在的非核心区域很难成为将来的核心；二是，看看神武这边是啥企业，有多少工作的人，而龙奥汉峪又有多少企业，有钱有势的人又有多少，神武的好房子可以成为普通改善的选择，但也就仅此而已。
这个片区房子的机会是什么呢，是等到在雪山、文旅城、唐冶置业的购房人群，他们再改善的时候，到时它们面临改善有两种选择，资金非常充足的可以到更核心的东部城市中心淘换优质次新或新房，改善但是资金没有很充足的就会在现居住的周围选择品质好的房子，到那时神武片区就是一个不错的选择，片区发展成熟了、自然环境好、房子低密度居住舒适度高。
但是当下几年，这个片区肯定是缺点很明显的，首先距离市区远，到齐鲁软件园附近得12公里左右；片区北侧的地铁口是8号线的，待8号线通车至少还得是五六年之后的事情了；目前配套不齐全，缺乏大型的配套。另外，目前在售的楼盘价格不算低。
目前在售的楼盘有：龙湖青云阙、绿城春月锦庐、融创未来壹号以及旅游路金茂府和鲁商悦府的尾盘。
港沟片区：这是东部旅游路以南，绕城高速内最后的可以成片开发的区域。片区现在的房子主要是港沟的安置房，去年龙湖来了，今年底仁恒也会加入，济南两大最顶级的开发商把这个片区炒热了。龙湖和仁恒的房子肯定是不错，加上低密度的地块，周边环境相对还可以，在这里买房改善居住是没有问题的，但是要明白，这里是属于历城区，教育相对拉胯些，加上高压线、高铁、高速口等影响，房子也仅仅是保值而已，另外户型设计偏大，房子的总价就要高些，这样在未来流通性上就会受限。这里的房子比较适合自住，想要改善居住舒适度的改善购房者。
目前在售的楼盘是龙湖雲峰原著，预计年底仁恒会首开，据了解，仁恒做的是140-220平的精装小高和洋房，以及部分叠拼和联排别墅。
彩石片区 ：沿经十路一路向东，基本到了东部发展的边界了，那就是彩石片区了，这个片区的机会主要在于超算中心以及附近产业园的发展，预计还是不错的，片区内的多数楼盘比较低密度、品质也相对可以，周边环境也很不错。主要适合在周边工作的人以及工作时间随意想要改善居住条件的人。但是毕竟位置太靠东，加上片区产业的发展有一定的不确定性，所以买房一定控制价格，片区内洋房控制在1.7万左右相对合理吧。开发商为了卖房可以炒作概念，但是购房者要冷静不要过分追高。
目前在售的楼盘有：融创东山府、绿地御山台（属于唐冶片区，但是距离彩石更近，所以放在彩石说了）、中铁城、三庆院子以及龙山希思庄园的尾盘。
孙村片区 ：这里有围子山彩虹胡，自然环境优美；这里聚集了吉利汽车、中国中车、中烟、浪潮等优秀的企业，这里的住宅用地相对较少，主要是商业和工业用地。随着企业的不断入驻，片区内的房价将会随之上涨。尤其是当往西通向唐冶的隧道和往南通向经十路的隧道打通后，将会在很大程度上改善片区的交通，加推和唐冶、彩石片区的融合。是的，看好孙村片区的发展。
目前在这里买房的，一部分是已经在附近工作的人，还有很大部分是在高新、唐冶附近工作的，因为买不起雪山、唐冶等更靠近城区的房子，所以被迫选择了孙村片区，因此这边的多数住宅设计的比较刚需，除了别墅外，优质的改善住宅是比较少的。这个片区优质的低密度大平层未来保值能力或许更强。
目前片区在售楼盘有：烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、碧桂园翡翠雅郡，最近即将入市的楼盘是济高海棠郡。
新东站片区 ：包括张张马、王舍人、球墨，这个片区的主要优势是啥呢，是交通便利，地铁网密集，距离高新、CBD比较近，上班通勤距离短；但是缺陷也非常明显，首先是胶济铁路对南北的割裂，导致胶济铁路以北发展缓慢，交通不便，甚至没有一座像样的写字楼；此外，街区制的片区设计，导致多数小区分割成一个个小块，每四五栋楼就是一个小区，导致楼栋靠路，噪音影响大，小区绿化少，街区制可能适合CBD，但是可能不太适合一个居住片区；还有整个片区相对而言，环境比较一般，感觉乱糟糟的。
之前片区内开发的楼盘比较刚需，多为大高层，产品同质化严重，而且由于部分地块拿地成本高，多个开发商联合开发，导致这两年的小区交付问题比较多。今年新入市的项目，相对而言低密度化，有小高层、洋房还有叠拼，居住舒适度相对更高些。
目前在售的楼盘有：中建蔚蓝之城、奥体时代、瑞马国风、海信翰墨府、碧桂园凤凰壹品、天鸿万象、中粮祥云、大华公园城市，以及即将入市的银丰御玺、 绿城春风新语、大华公园荟等项目。
华山片区 ：一个开发商改变了一个片区，这就是商业的牛逼之处。华山是一个房价差异比较大的区域，单价1.2万的房子有，单价4万的房子也有。华山的优美环境吸引了大量的改善购房者来此置业，揽窗即景，观湖看山听雨，生活真是惬意。但是华山片区位置靠北，片区缺乏产业的加持，加上教育比较薄弱、片区圈层比较复杂，所以向上支持房价的能力相对有限。
现在华山片区进入改善阶段，片区内的新房只有中海云宸、中铁建梧桐天越算得上是刚需盘，其他楼盘门槛较高，刚需置业的难度再增加。
目前在售的楼盘有：中海臻园府、中海阅麓山、中海天赋岭、中海云宸、中铁建梧桐天越，以及部分中海尾盘。
郭店片区 ：什么人会买郭店的房子呢？一是在片区内工作的人，二是实在预算有限，被迫选择这个区域的人，郭店的优点是房价便宜，往高新不算太远，有直达公交，片区内的配套自成一体。缺点也比较明显，片区缺乏产业的支持，环境不好，尤其是当地铁取消后，片区的吸引力更弱了。
片区内在售楼盘的开发商多是地方性民企，除中铁建外，其他开发商的资金情况都不太好。之前有人感觉，郭店房价便宜，买个保值投资肯定是不错的，即使跌，济南房价还能跌破1万吗？结果去年底有段时间，开发商缺钱的时候，洋房到了8000多。现在维持在1万左右的价格。
郭店的希望在于地铁，也确实需要地铁。
对于刚需买房来说，要更多的关注到：通勤方便、住的舒服、流通性好三个方面，把握核心需求，不要贪图太多，做好判断取舍。