《琅琊榜》有这样一段剧情：南楚公主宇文念在金陵城门挑战萧景睿失败，分别时说，家师遏云剑岳秀泽已至金陵，不日将登门挑战传授萧景睿的天泉剑卓鼎风。在旁观战的言豫津不以为意，说：
卓庄主纵横江湖这些年，每年收个十几封的挑战书也不足为奇。
琅琊高手榜排名第四的卓鼎风，自然有这种舍我其谁的底气。同样，在如今的房地产自媒体圈子里风头正劲的米宅，哪怕只是前两天派出小分队，只用四天时间在石家庄转了转，便写下四篇关于石家庄房地产市场的文章，哪怕面对只是个无名小卒的小回这次的「挑刺儿」（远非挑战），恐怕也会底气十足，不以为意。讲真，如果真能像米宅在评论区说的那样，小回能借这篇文章成功「蹭热度」，那也不枉费小回反复研读这四篇文章，找出20多处有待商榷问题所耗费的脑细胞。
上帝创世纪用了七天，米宅研究一座城市，四天就够了。由此一比，上帝都弱爆了。
小回其实是米宅的读者之一。2017年从房地产媒体跳槽到房地产市场研究，如今脚踩自媒体和市场研究两条船，说到底也不过是半路出家而已。所以，像米宅这样影响力十足的自媒体，小回自然要多看看、多学学。只不过，做市场研究时间长了，小回经常有背后冒汗、内心忐忑的感觉，尤其是被甲方爸爸们一个个或大或小的问题问住时，这种感觉更是恐怖。年初，小回率领团队给某全国性房企就进驻石家庄房地产市场的可行性研究，市辖区加上正定县、正定新区，2674平方公里，529万人，2017年600亿元的市场容量，我们用了整整500页的「屁屁踢」和整整七个小时，才算讲清楚。所以，当米宅这四篇文章发布时，小回经常会怀疑：
我们做这500页的屁屁踢，真是脑子进水了。
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石家庄和全国的房地产市场一样，政策市。惟政策之命马首是瞻。这两天，又到了「金九银十」，市场分外热闹，有人问小回：金九银十为什么会这样？小回说：在房地产行业，金九银十早已名存实亡。
就拿2018年来说，年初的时候，几乎所有的房企都认为，这是一个相当艰苦的年景，所以，一开年、一上来，就得赶紧出手，抓紧抢手。好几个项目的入市节点都排在了4、5、6月。可天不遂人愿，自4月底启动的房地产市场专项整治行动，让所有项目都傻在那里。封条死死贴着，以前还有一些房企敢作敢当，前脚贴封条，后脚自己动手撕了，照样开门卖房。今年，这封条如同封印，谁都不敢碰。市场就此「冰封」了整整三个月。这期间，和房地产相关的行业里，生意最红火的是旅游，营销团队刀枪入库、马放南山，小回的微信朋友圈里全是晒美景、美食的。
直到7月，精装修交付和相关设备拿到了「合法」身份，项目重新开张，可销售和回款任务不认这些，照样压着，房企的地方公司们硬着头皮都得上，重新排定节点，就到了9、10月。到了11月，集中采暖期一到，谁都得乖乖停工，没了施工进度，到明年开春才有取证的机会。也就怪不得房企和项目们着急到火烧眉毛。
封条让撕才能撕，可购房需求不是想找就能找到的。房地产市场冰封了三个月，开春稍有点起色的市场行情一下子就被*倒打**在地。如今，想让冷下来的购房意愿重新「暖」起来，比把始乱终弃的爱情再救活还要难。身在一线的销售人员们感受到了寻找客户的艰难，米宅的同学们看到门可罗雀的售楼处，也就自然而然。
▲ 图片来自微信公众号“米宅北京”文章《走进国际庄，城五区谁才是潜力黑马？》。其中，新华区的雍和慢城、湖畔佳苑已售完，天河悦城现有房源将售罄；桥西区的恒大华府、燕都紫阁、恒大城已售完，联邦祥云国际深陷破产纠纷；长安区的新源燕府已售完，瑞城已转入商业地产销售阶段；裕华区中央悦城、西美五洲天地、保利拉菲公馆、玫瑰湾已售完或将售罄
只不过，看过米宅同学们调研的项目名单，顿感遗憾：案头工作做得不扎实。早已卖完或进入尾房阶段的项目倒是看了不少，可几年前卖掉的房产却却无法呈现当下的行情。如今市场上成交规模位居前三位的融创中心、恒大御景半岛和保利西悦春天，一下子就落下了两个。要知道，这三个项目合计的成交规模就占到了全市总量的1/4。小回接待了不少已经或正在进驻石家庄的全国性房企，考察市场时点名的项目，这三个可是固定站点，两个面向首次改善需求，一个是面向首置需求，一下子就把石家庄购房需求的主力覆盖到位。
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所以，千万别只看看数据，或者看几个项目，就来判断一座城市的市场到底是什么样子的。仅以购房需求而言，每当房企问小回，小回脑海中便会涌现三个字：送命题。然后补上两个问题：您问的是什么时间段？哪些片区？
2018年到7月的普通住宅成交数据显示，120至140平方米的三室成交占比最高，改善需求早已当道，首置需求似已让位。可同样是在成交数据中，两居室和小三居室却是奇货可居，出货的速度相当快。特别是7、8月以来，一些项目的两居室几乎是开盘售罄，以致于观望久一些、反应慢一些、出手晚一些的购房者，少不了在找「后悔药」的人。小回最近常被人拜托，打听一些项目已经售罄的两居室和小三室，这其中不乏初到石家庄，计划把家安在这里的「新市民」。然而，无论是地价，还是比太原、郑州等一众同级省会城市更严格的容积率管控政策，都让两居室和小三室在核心地段显得分外稀缺。
▲ 图片来自微信公众号“米宅北京”文章《跌了一年的石家庄，房价继续下行的空间还有多大？》
事实上，不止是房源户型上的供求不平衡，全市范围内的供求不平衡其实早已有之。放眼裕华区，整个行政区内，可售的一手房项目，一只手就能数得过来。类似的情况在新华区和桥西区，更是明显。特别是新华区，尽管行政区内城市面貌已无力吐槽，过了和平西路，成熟商圈更是几近绝迹，但可售项目也是一只手就能数到。大量存在的老旧小区和品质极差的新社区，只能为这个行政区内的首置和置换需求提供一些差强人意的选择。也是看到了这个机会，原三元厂的两宗地块拍到了将近万元的成交楼面价，也不乏拥趸。
然而，在严苛的调控政策之下，在被观望裹挟的购房需求将购房计划大幅推迟，没房的再等等，换房的要么卖不掉老房产，筹措不到现金，要么找不到足够满意的选择，总之，一拖再拖，成交规模大打折扣。可如果没了政策管控，没了束手束脚，轻装上阵的购房者们会忽然发现：这哪有项目可挑？
当然，还可以挑挑二手房。可平均下来七八十个平方，房龄在十年以上的二手房，今天买了，将来还得置换。房龄新、物业好、户型也不错的二手房，实在是凤毛麟角。退而求其次，这「其次」的二手房同样差强人意。
严苛调控掩盖下的供需矛盾，其实早已呈现在整体数据上：2018年1至7月，全市只成交137万平方米的普通住宅，全年能勉强摸到300万平方米就算是万幸。可以往的正常年景，石家庄的市场容量都在400万平方米上下。这少了的100万平方米成交，不会凭空消失，这座城市的人口规模只增不减，这些需求便会积累到未来的某一天集中爆发出来。
房地产市场，说到底还是一座市场，政策管得住手脚，却管不住欲望。
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米宅的一个基础观点，说的不错：石家庄的人口规模大，但市辖区面积狭小，人口向心，市辖区，特别是中心城区的人口密度便无以复加。只不过，米宅的数据还是需要实时更新：仅就新华区、桥西区、长安区和裕华区而言，2017年的常住人口是291万人，四个行政区的人口密度已是7937人/平方公里。如果再把高新区算上，人口密度也到了7063人/平方公里。和米宅拿出来十三五规划纲要到2020年实现的6396人/平方公里相比，整整提前了三年，还超额完成。不过，已经布局一线城市的米宅见多识广，石家庄的人口密度比肩一线城市，这倒是实情。
人满为患的中心城区，人口疏解就成了当务之急。石家庄在实施住房限购、限贷和限售政策时，显然是考虑到了这一点，给鹿泉区、栾城区、藁城区和正定县开了口子。再加上这两年的交通大工程，好几项皆是主干道延伸至周边市辖区，疏解人口自然是目的之一。
四天时间，没有足够的调研样本，市场行情和购房需求便成了盲人摸象。事实上，从中心城区外溢的购房需求，对鹿泉区青睐有加，自然环境优越，可售房源充足自然是首要因素，可更重要的是，在石家庄人的心目中，鹿泉区早已与中心城区融于一体，交通方便自不必说，老人爬山、孩子游园，撤县设区之前，鹿泉区便已经融入石家庄人的日常生活。对于生活习惯传统的石家庄人而言，接受忽然闯进来的「新鲜事物」，速度要慢得多，因此，先入为主便殊为重要。
在米宅看来，栾城区和藁城区的市场还是一幅县域模样。这话只能算说对了一半。藁城核心区距中心城区太远，中间又缺乏轨道交通这样的大载客量的公共交通工具，出门就算再堵也超不过一个小时的通勤习惯，让中心城区的购房需求自然不愿意委身到藁城区去。可栾城区不同，栾城核心区到中心城区的通勤时间能控制在半个小时左右，加之又守着裕华区这个全市购房需求人见人爱的地方，自然也有中心城区外溢的购房者过去寻找机会，栾城区的项目如今还在冰封状态，当地的专项整治行动比市里还要命，但上半年销售时，少不了中心城区购房需求的影子。
至于正定县，来自北京的米宅，八成和其他外来游客一样，被漂亮的古文化街晃到了眼睛，只是在所谓脏兮兮的县城饭店感到失望。要知道，市场调研，游客心态要不得。正定县的市场如今依然是一副县域市场的模样，从滹沱河南岸过去玩一圈没问题，但开车来回不拥堵半个小时不到，连过个夜都没必要，更别提购房。加之县城一手房品质高不出来多少，二手房更是无力吐槽，购房只能是呵呵哒。当前正定县的购房需求依然是当地的改善和周边村的婚房首置。至于正定新区，虽然如今隶属于正定县，在房地产市场从来都是「两个世界」，放在一个片区来判断，显然不智。
顺便科普下，什么是「男到女家」：石家庄周边的村、镇，男娶女成本可不低，村里人，县城得有套房；县里人，市里得有套房；市里人，就得去省城了。承担不起，没关系，倒插门就好，家里可不能缺了男丁。要知道，风序良俗不仅对华北的这些城市影响巨大，对这些城市的房地产市场更是有举足轻重的作用。连「男到女家」都不清楚，如何赶提笔写文章，指点一座城市的房地产市场？
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米宅的这四篇文章细细数下来，错漏之处便有20多处。如果只是当做谈资看看，呵呵一笑倒也罢了。要是写给购房者，这些错漏之处就可能成为错误决策的导火索，贻害无穷。
比如，第一篇文章引用的石家庄地图，还是「撤县设区」的老版本，鹿泉区竟然还是鹿泉市，市辖区还是城五区那个范围。
▲ 图片来自微信公众号“米宅北京”文章《跌了一年的石家庄，房价继续下行的空间还有多大？》，引用石家庄地图仍系2014年石家庄“撤县设区”前的行政区划
比如，石家庄的热门县域市场是省直管的辛集市，温泉和红色旅游扎堆的平山县和紧邻鹿泉区、栾城区的元氏县，米宅来一趟石家庄不容易，看一看县域市场还跑到了无论如何也排不到前面的新乐市，舍近求远，无语无语。
比如，本轮石家庄房价上涨，和北京非首都功能疏解带来产业南下可是一毛线关系都没有。2016年初的「地王效应」、房价洼地和全年的政策宽松、大水漫灌才是始作俑者。就算到今天，作为石家庄人，我们还在眼巴巴等着南下的产业何时才能来。
▲ 图片来自微信公众号“米宅北京”文章《走进国际庄，城五区谁才是潜力黑马？》
再比如，美的云熙府售价1.3万元/平方米，可这个项目实际售价只是刚刚过了万元「门槛」，否则如何成为藁城区出货量最高的项目？
等等等等，不胜枚举。这样的调研，恐怕连及格分都谈不上。
不过，米宅此文有两点，说到了石家庄人的痛处，那便是在河北的尴尬地位和城建上的大量欠账。只管冀中南，对冀东和冀北的鞭长莫及，是过往多年石家庄节节退步的外因。可城建上的大量欠账，城市面貌在二环内外，甚至连没出二环皆是天差地别，更是这座城市节节退步的内因和关键。
前文说到的和平西路以北的新华区，以及石德铁路以北、以东的长安区，学苑路以南的高新区，西二环以西的中心城区，大量存在的断头路，都是这座城市城建欠账的账本。中山东路地道桥上的那栋三十多年历史的烂尾楼，便是这本欠账最浓墨重彩的一笔。
多说一句，连中山路上这栋有碍观瞻到你连躲都躲不掉的烂尾楼都没发现，米宅小分队工作有点糙。
这座城市的过往耽误了太多，错过了太多。以至于耽误和错过到今日，我们对这座城市已无力吐槽。前两天，小回一篇文章披露了新版城市总体规划的一些细节，有看点，接地气，值得期待，可文章评论区确实哀鸿遍野，质疑不断。小回理解，这是无力吐槽到一定程度的正常反应，「希望越大，失望越大」的正常表现，以至于我们已经不敢再给这座城市何种期待。所以，当米宅这四篇功夫不扎实，只能算作走马观花的调研文章一问世，不管错漏再多，可戳到了石家庄人内心最为敏感的地方，引发的共鸣还是会掩盖一切。
说到这里，我们还是要感谢米宅，又一次揭开了石家庄的「伤疤」。尽管米宅并不懂石家庄。
对于石家庄的未来，小回仍愿意相信并等候下去。至少，这座城市还有将近1100万人还和小回一样，用脚在为这座城市投票，不管他们是情愿，还是被迫。这其中，还有40万的流动人口。至于石家庄的未来是什么样子的，看上一篇回看文章吧。
最后，小回对于这座城市房价的判断，和米宅差不太多：短期内政策弹压，房价平稳。中长期看人口规模，这座城市有支撑。小回再把判断细化一些：短期内房价在平稳中会剧烈分化，好房和差房的差距将进一步拉开，差房仍有震荡下降的可能。中长期除需求支撑外，还有不断高企的地价。
所有这些，都需要我们的城市能继续踏踏实实地发展下去，别比现在还要差。当然，如果能比现在更好，那更棒。