10月14日，北京第二批次土拍结束，历来的兵家必争之地朝阳，11块土地仅有一块土地成交。北京遭遇史上“最难堪”土拍——以60%的流拍率高居全国二次土拍的榜首，43块地，26块流拍。

按照年初的供地计划，11月北京应该对外公布第三次集中供地表了，目前北京规自委暂无确切消息，但是网传了一张三批次供地表，朝阳有5块，太阳宫赫然在目。

从卫星图上来看，这个地块2014年的时候就已经基本平整，被雪藏这么多年，终于要入市了！

壹

雪藏多年，炸场来了

这次太阳宫的供地，基本是2012年以来朝阳首次在四环以内供地，上一次是广渠金茂府，2009年的地王。北京早在2012年就已经发文，三环内原则上不供地，四环内不新增经济适用房用地。但事实上，四环内商品房用地都很少。

地块的具体位置是在太阳宫地铁站附近。其地处三环四环之间，连接了国贸和望京的产业带，太阳宫过了四环就是望京。而且三元桥、燕莎、亮马桥本身就是北京东北角甲级以上写字楼比较集中的地带，以金融行业为主要产业。

而十号线可以说是北京最重要的一条地铁线之一，除了2、14、15号线，基本无论去哪里，都可以和十号线一次换乘即可达到。其地理位置和万柳是对称，除了学区略差，整体和万柳的感觉非常像。

目前北京一批次、二批次的供地上限都是11.2万左右。如果真的是这个价格卖，整体来说那这个板块非常能打。不说四大神盘（即周边的太阳公元、丰和园、火星园、红玺台）15-16万的单价，就是其旁边的冠城大通澜石，单价也要15万左右。

以地块为中心，方圆3公里范围内的还有凤凰城，2005年的小区，目前单价也要11万左右，光熙家园，08-12年的小区，单价9万出头。

贰

第五神盘，有点悬

从地理位置来说，太阳宫地块基本毫无缺陷，地处朝阳核心地段太阳宫，紧邻地铁10号线太阳宫站，周边配套凯德Mall，毗邻西坝河、太阳宫体育公园。周边就是四大神盘： 太阳公元、丰和园、火星园、红玺台 ，其价格基本上代表了朝阳的头部门面。

这四大神盘是太阳宫存在感最强的楼盘，为什么呢？

主要有两个原因：第一个原因是次新改善，第二个原因是学区。

这四个楼盘基本上都以大户型改善为主力户型，尤其是红玺台和太阳公元。火星园还有一些100平米出头的南北两居，两居上车价格都要在1500万以上。而且建成年代新，基本普遍都是在2010年左右建成的新盘，这种次新比较集中的区域，大多在三环附近，这更加显示了太阳宫地段的优势。

再说学区，人大附朝阳实验小学，是人大附朝阳分校的小学部，不同于人大附朝阳分校是民办，它的小学部是公立。这个小学招生范围只有这四大神盘，生源质量非常好，而且和人大附朝阳分校一个校址上课。人朝分是朝阳初中维度NO.1，这些小朋友每日和这些师哥师姐共处，真正的“择优而邻”（注意是人朝分，不是人朝）。

目前除了四大神盘，朝阳的适龄儿童还可以通过摇号进入到这个小学。

西瓜姐tips

很多人其实不是很清楚人朝和人朝分的区别，在这里也给大家详细列一下：

这个地块是否能跻身第五神盘呢？我觉得答案是否定的，主要因为学区。

这个地块挨着人朝分的地块盖了两栋回迁房，安新路六号院，这个是太阳宫区域的回迁房。这个小区目前还没有房本，无法入市，但这个小区居民的孩子小学是去朝师附小太阳宫+初中人朝。那按道理来推算，这个新地块未来大概率和安新路六号院的学区是一样的。

这个搭配在朝阳只能算次顶级，无法成为顶级搭配。对比四大神盘，新地块的学区优势不足。

叁

强势板块，各种猜想

这一轮太阳宫表现良好，我们简单对比了新地块周边的几个楼盘的成交数据，基本平均涨幅都在20%，由此可见这个板块竞争力超强。

冠城大通澜石，14万左右。能卖到这个价格的原因是房子是2012年、2013年的次新，有机会上人大附实验（虽然比例不高），但本身小区品质还不错，所以价格也比较头部。

另外可以对比的小区是凤凰城。凤凰城是华润2005、2006年开发的小区。之前这个小区最受人诟病的一点是学校，今年人大附凤凰城校区开始招生，小区的价格直接从9万出头飙升到11万左右。

除了这两个小区，以地块为中心，方圆3公里还有光熙家园，08-12年的小区，单价9万出头。新纪家园等次新，基本上单价都在9-10万。

关于新地块的容积率，如果网传是真的，2.8的容积率执行套内70/90，可能会和目前市面上执行套内70/90的差不多，目标客户群体为“刚改”，总价有可能是在1000-1500万。当然，如果新地块的开发商足够硬，能挤进人朝实验小学的划片，那真的可以说是树村再现了。

这个地块是否能按时入市，最后花落谁家，北京三批次土拍见分晓吧！