11月23日，我参加了由新浪乐居组织的关于重庆洋房走势的一个小型沙龙活动。当然，房地产市场这个话题，一直都是一个有争议，见仁见智的话题，每一个人的看法都不一样。
严格地说，经过几十年的发展，房地产企业的品质基本上都提上来了，优胜劣汰，现在剩下来的基本上说，楼盘的品质是不算很差的。不管是高层、别墅、还是花园洋房，从本质上说差别是不大的。那拿什么去赢得客户消费者呢？我认为房地产企业还是要拼服务、还是要拼软件。
企业最高境界就是卖商标，自己不生产产品，而是授权别人进行品牌制造。其实，这里有硬件的东西，更多的就是软件的服务。我认为，房地产产品修建一定要思考好我的产品消费者会不会买，为什么会买这个问题，这个问题想清楚了，所以问题就会迎刃而解。而是产品是硬邦邦的放在那里，如何让消费者有亲近感，这要有一个思考。现在高端社区或一般社区，无论环境、品质还是价格都在相互靠，让它们从本质上没有太大差别，不同的就是你的软件服务到不到位？让消费者是否有家的感觉，这个在房屋销售中至关重要。
现在楼盘太多，大家喊得口号其实也差不多，这就给销售很大压力。销售一定要做好差异化的宣传，一定要突出自己楼盘最核心和最拿得出手的东西来吸引消费者。切记面面俱到，因为面面俱到，我个人认为就是平庸。宣传、销售的口号一定不要太长，也没有必要去造一下新的概念，搞不好最平实的口号，大家最容易接受。像飞利浦的“一切尽在掌握”，丰田的“车到山前必有路”等，这些都不高深，但最容易让消费者接受。
说白了，反正大家都在修，就要找到自己的所谓差异点，其实就是大家找不同，正因为有不同，房地产商家和楼盘的品牌才能立起来。
至于930新政的出台，很明显是支持改善型置业，这个政策会不会促使这类人群开始考虑下叉洋房、别墅类住宅产品。我的理解，有可能，但是不要期望太高。因为这部分人群大多是工薪阶层，并非洋房、别墅的目标对象，我很少看到只有一套房的人在这个政策支持下，去买洋房或别墅。我感觉，洋房或别墅的走势应该和整个楼市一致的，不会有什么巅峰出现。今年，全国经济下滑时成定局的，因为经济下滑就意味着失业人数会增加、收入不会增加，生意不好做，这么一综合会发现，大家手上的钱的用途是会发生变化，会投入大笔资金买房，还是用作他用，这个还说不准。
我总认为，洋房产品及市场发展趋势如何，应该和大势一直，不会爆发的。不管房子说得如何如何，房子总是要卖出去才算数，所以楼盘的定价非常重要，至少在重庆经济目前正在“爬坡上坎”的阶段，尤为重要。我一向认为，房屋定价不要随便跨区域比较，因为每一个地方经济水平不一样，消费者的消费能力不一样，或许10000元/平方米在一些地方算低，而在另一些地方就算很高了。开发商还想“赚大钱”的时代已经逐渐远离了。
房地产的黄金时代，我认为基本结束，暴利时代不复存在。但我直观的感觉就是房地产市场还是会相对平稳，会逐步活跃，长期存在的。我记得前段时间，中国高铁在墨西哥获得几十亿美元的合同，虽然由于该国总统的原因被取消合同，前几天，我国又获得尼日利亚的铁路合同，为什么中国政府去极力推销高铁、铁路呢？这是因为修一条铁路会牵涉很多关联产业的发展，尤其在中国经济整体下滑的背景下，同理，因为房地产行业毕竟关联产业太多，而政府还是以投资来拉动经济，只要中央政府对地方政府的考核还是以GDP、财政收入等这些指标来考核，那么房地产对政府支撑作用也是不言而喻的，这注定房地产产业还是前途光明，虽然前路充满曲折。
其实，房地产商修建房屋主要还是要解决如何卖的问题，如何让消费者买单的问题，什么地理位置、户型、周边环境等等，这一些都是一些外在的东西，说得天花乱坠，都不如消费者“一见感觉”。
味觉、视觉、听觉、嗅觉和触觉，就是我们常说的“五感”。我总结一下，简单地说这就是大家的感觉。其实消费者看房、买房，很多就是凭感觉，就是消费者自己直观甚至是非常主观的东西。至于什么户型、面积、朝向等，是一个要件，但对消费者没有多大概念。120平方米和100平方米，你让消费者来判断，基本上就是茫然，消费者进屋后基本上就是“跟着感觉”走了，如何能迎合消费者的“感觉”，就是一个系统工程，不是单一方面可以做到的。
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