再来一篇二手房案例，同样是2018年开盘，主打复式高赠送的项目，位于五四北战坂的纯商盘，融信澜天，二手挂牌不少，下面聊聊。

项目情况

2017年10月，融信以14.1亿元拿下宗地2017-23号， 楼面价21973元/米 ，土地面积38.50亩

2018年12月，项目开盘，5栋住宅，725套全开，备案均价2.75W左右，开盘采取优惠， 折后25800元/㎡（毛坯）。

分析：项目在高峰期，以超2W的楼面价拿下五四北的地块，可以说压力不小，不过房企操盘速度较快，1年之后，就全部推出。

虽然首开情况也比较一般，不过靠着优惠+复式做高赠送，项目整体也做到了高去化。

当然这么少的差价，房企在这个项目上，预计也难赚到钱，不过抢跑够及时，也算幸运，后来战坂区域安商房不少，价格都被压到了1.9-2.2W，可以说也算比较成功案例。

二手情况

项目已经交房，目前二手也出现了挂牌，与目前次新房一样， 大部分由于当初的购房成本，所以挂牌价都在2.5-3W。

不过在一众二手房里面，出现了一套： 总价199W，87.8平米，单价2.26W的房源，可以说非常亮眼。

打出的标题，亏本30万 ，咨询了置业，回复： 位于11层，未倒板 。为了消息准确性，查看其他二手平台，这套同样存在，回复的情况一致。

可以坐实，这套位于中层的房源，毛坯199W， 不过未满二，实际购买还要更高。

项目在去年底的时候，已经出现一手更名的情况， 中介给出的价格是225W，单价2.56W左右。

对于亏本30万，出于好奇，计算看看： 当初优惠价2.58W，总价227W，如今挂牌199W，确实亏本近30W。

这还没考虑时间成本，如果加上年利率5%计算， 三年时间，利率价227*1.15=261W，如今挂牌199W，亏本62W？

价格思考

对于五四北，近年楼市整体比较一般，板块也被分成了多个区域。

其中战坂主打混合安商房： 榕发夏荷郡、新榕金岚秀山、旭辉榕宸天著、三迪枫丹雅筑、世茂云图三期、新城卓越榕域风华。

这些混合安商房，虽然备案价都在2.7W左右，不过实际售价都是以优惠价上市，其中榕宸天著优惠价到过1.9W左右，后来国企的榕发和新榕，优惠价在2.1-2.2W，近期开盘的新城，2.35W+送车位。

除了这些安商房外，战坂的纯商项目，融信澜天、中庚香山新时代，价格都在2.7W左右。

同时位于东北侧，高速边的超级大盘，天空之城，同样在2018年上市，精装折后均价2.5W。

除了战坂区域外，目前在售的外围，斗顶金地五四，均价1.7W左右，西庄的融信澜湾，均价1.9W左右。

也就构成了战坂区域，四个阶梯差的价格： 外围1.7-1.9W，混合安商1.9-2.3W，外围纯商精装2.5W，中心纯商2.55-2.75W。

当然这都是构建在当初的开盘价上， 如今随着个别项目出现价格波动，影响就变得很明显。

当中心纯商，主打高赠送的刚需产品， 以2.23W，总价199W出现（未含未满二税费） ，这个价位，如果放在上面的价格里面，选择应该是混合安商房， 比如去年的榕发夏荷郡等（2.2*89=196W）。

同样的五四北精装纯商天空之城，当初2.5W的均价，目前也出现波动，比如近期推出的优惠房源， 顶楼，219W，92平，送车位。

当初两个位于上游的项目，在尾盘+二手房出现价格波动之后，影响的除了项目自身售价外， 对于整个链路里面的项目，都会产生影响。

二手分析

回到融信澜天项目，看到199W，亏本30万挂牌，还是中层，当初这个纯商盘打出的宣传： 89平米建议使用面积105平米。

为何出现这样的挂牌？

关注楼市的购房者，应该还有印象，去年项目闹出过， “三房变一房” 的维权，重点就是 复式产品的倒板赠送被叫停。

所以在咨询二手房的时候，专门提及倒板，中介给出的回复： 房源未倒板，目前项目都在倒，可以倒板没事。

那项目为何倒板被叫停？

这就是目前福州楼市里面的典型案例，这几年违建查处很严重，不过复式倒板其实也很多年了，除非被刻意举报，室内倒板一般不会特别敏感。

不过项目的赠送， 客厅挑高部分+阳台挑高部分 ，合起来倒板，才能做出一个卧室。

这就出现了修改外立面的问题，这种案例，代表特别多，比如被产权冻结： 世茂璀璨天城、阳光城檀悦。

这些项目的问题都出现在复式阳台，只做一层，需要业主倒板做赠送， 但是又属于改变外立面，从而被叫停，冻结产权。

当然目前这种案例，说实话，也只能说选择性，毕竟不少房企统一操作的，依然顺利交房。

对于项目而言，已经闹出被叫停的事件，如今项目非常低调，大概率 “某种程度” 解决，至于这个程度是否有保障，建议有意向的购房者，多注意。

正是这个重点的隐患存在，对于这种主打高赠送的复式，如果出现问题，面临的问题就是灾难的。

同时项目自身也有不少硬伤， 比如西侧就是垃圾转运站，距离地铁也不近。

现在五四北板块热度偏低，鲁能三，区位更佳，可惜2.8W的均价，去化不佳，更上游的项目出现滞销，相应的融信澜天， 那些挂牌2.7-3W的房源，也仅仅是涂个保本安慰而已。

盘点总结

从2018年楼市分歧开始， 已经有4年低压时间 ，虽然这段时间里面，依然有个别项目做到保本，甚至还有额外盈利， 但是对于大部分项目而言，保本难度都不小。

当然更有甚者已经是亏本出了，对于楼市，多观察， 做个价格阶梯，找个基点，往往“特殊房源”出现，可能会更好展现一个区域的真实售价。

当然买二手房，那些当年主打高赠送的项目，有些已经被叫停，有些也处于模棱两可的阶段，尽量多注意，是否存在风险转移。