核心提示：
1、土地面积约12.6万㎡，为挂牌7宗地中最大的一宗，起始楼面价最低，约4654元/㎡；
2、地块西面一路之隔为在建的小学和幼儿园，怀仁中学与地块相距500米；
3、附近二手房价格呈现两种状态，安置房均价5185-5853元/㎡，商品房均价9023元/㎡；
4、公共交通不便，周边以厂房居多，主要以地缘性客户为主；
5、区域内近两年仅有红豆清华苑一个商品房项目，已于2017年4月售罄，最后一次报价为7500-8400元/㎡（毛坯），新房库存亟待补仓。（房掌柜无锡 卢娟）
一、地块信息
1、XDG-2017-34号地块(东港市民公园北地块)
①概况
位置：锡山区联群路东、东港大道北
土地面积：125710㎡
土地用途：居住用地、商业用地
容积率：≤1.8-2.0
土地出让起始金：105300万元(对应楼面价为4653.57元/㎡)
最高限价：157950万元(对应楼面价为6970.35元/㎡)
XDG-2017-34号地块信息一览
XDG-2017-34号地块规划图
②规划设计要点
建筑限高：≤18层
成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于30%
基层社区中心：包含居民委员会、文化活动站、社区卫生服务站、居家养老服务站、健身点、菜场和便民超市等，建筑面积不少于12000㎡
物业管理：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%
文化体育：室外文体活动场地不小于1100㎡
商业：其中70㎡归社区所有
XDG-2017-34号地块区位图
二、地块实探
从卫星图来看，该地块形状较为方正，其南面为东港市民公园，西面为怀仁幼儿园新校区、东湖塘实验小学新校区、江苏省怀仁中学，以及红豆清华苑、怀仁西苑等小区，目前内部为净地，可随时进行开发。而从周边来看，除了老小区并没有新楼盘;至于配套方面，除了东港市民公园，包括交通、商业等在内的配套比较缺乏。
XDG-2017-34号地块实景图
交通(仅有1辆公交经过，自驾出行较为便捷)对于居住在此的市民来说，目前可以选择公交和自驾2种方式。其中，距离东港市民公园北地块最近的公交站台为东港市民中心站，不过只有711支一班公交经过，且为定点发车;若选择自驾出行，附近的东廊路可连接交通主干道锡沪路，以及通锡高速、省道S228，出行相对便捷。
配套(以社区商业为主，大型休闲、娱乐等配套缺乏)现阶段，地块周边以新湖苑小区、怀仁西苑等安置小区的社区底商为主，稍远一点的大型商业配套要到锡山区大润发超市和4公里之外的红豆万花城，可满足购物、休闲、餐饮等各需求。值得一提的是，其南面即为东港市民公园，环境资源相对优越;同时，还汇集了在建中的怀仁幼儿园新校区、东湖塘实验小学新校区，和江苏省怀仁中学、东湖塘中心幼儿园。
东港市民公园
周边小区(多为安置小区，暂无新楼盘在售)东港市民公园北地块周边暂无新房在售，距离最近的红豆清华苑在2017年4月有住宅房源在售时高层毛坯均价约7500-8400元/㎡。至于老小区，附近有新湖苑小区、怀仁西苑等安置房，成交均价分别为5853元/㎡、5185元/㎡，而红豆清华苑成交均价则达到了9023元/㎡。
三、地块简析
1、时隔8年再有宅地出让，唯一一个商品房项目已售罄。同一个区域内，相对地价、房价一路攀升的锡东新城，东港无疑是锡山区甚至整个无锡的“价格洼地”，据房掌柜了解，其所在的区域最近的一次土拍是在2010年，即为如今的红豆清华苑(成交楼面价1119元/㎡)，不过，该项目住宅部分在2017年4月全部售罄，最后一次报价为7500-8400元/㎡（毛坯）。若没有后续地块推出，未来一段时间内周边将没有竞品。
由于新房供应量不足，也会使得一部分想在此置业的购房者将眼光投向二手房市场。现阶段，地块周边二手房均价呈两种状态，其中安置房小区怀仁西苑(5185元/㎡)、新湖苑小区(5853元/㎡)的成交均价都在500元/㎡以上，商品房红豆清华苑相对较高成交均价在9023元/㎡，部分房源的成交价格更是突破了万元。按照周边商品房的二手房价格估算，该地块的未来售价如果在万元左右会获得比较好的市场前景。
红豆清华苑
2、对外交通不便且多以厂房居多，主要以地缘性客户为主。结合地块≤1.8-2.0的容积率和建筑限高(≤18层)，其未来可能会打造为高层、小高层和洋房产品，以补仓新房库存。不过，地块所在的东港属于远郊区域对外交通较为不便，再加上附近多为无锡统力电工股份有限公司、无锡华达电工材料有限公司等之类的机械厂，且仅有的一个商品房项目红豆清华苑已售罄，后期主要会以地缘性客户为主。
3、聚集了中学、小学等多个学校，教育氛围浓厚。除了起始楼面价为挂牌地块中最低的一宗，东港市民公园北地块的另一优势就是学校。房掌柜探地过程中了解到，除了江苏省怀仁中学(直线距离500米)、东湖塘中心幼儿园，该地块与在建中的怀仁幼儿园新校区、东湖塘实验小学新校区一路之隔(联群路)，不仅可以满足区域内全年龄段的就学需求，未来区域内教育氛围浓厚。