关于房价的讨论，永远都不会过时。
刚需看价格，改善也一样，毕竟能尽量用更少的钱买一套满意的房子，谁不愿意呢！
2021年已经到了8月， 2021年乐山楼市的下半场只剩下不到5个月的时间了。那么，问题就来了：接下来乐山房价是涨还是跌？
这个问题就像是潘多拉的魔盒，不打开之前，永远都不知道最终的答案是什么。
之前本网做过一次调查，结果在此→ 【 “稳中略涨”！乐山下半年楼市预判，“6”字头房价成分水岭！】，在下半年房价涨跌的预测方面，40%的网友表示维持稳定，33%的网友表示会略涨。
那它到底会怎样呢？话说长期看人口，中期看土地，短期看供求。那么今天我们就从人口、土地、存量、供求等方面来分析下，你看靠谱不？
从人口来说：房价会良性增长
城市发展、人口数量是楼市发展的关键，只有足够的人口才会有住房需求，有了需求楼市才能更好的发展。先看一组官方数据，乐山市常住人口为3160168人，与2010年第六次全国人口普查相比，减少75591人，下降2.34%，年平均下降0.24%。
虽然乐山市人口流失比较严重，但是，可以先把目光集中到城镇（乐山市中区）人口来。
从最新的人口调查数据来看，乐山市市中区人口每年逐步稳定增加，从2000年的86.6万到2010年的127.7万，再到2020年167.8万，平均每十年增加40万左右，也就是说平均每年市区人口增加4万左右。
此外，乐山全市常住人口中，人户分离人口为917714人，其中，市辖区内人户分离人口为227324人，流动人口为690390人。这些数据和2010年相比，基本有较大增长。
城市化进程及外来人口两个数据，说明了乐山除了本身的城镇人口数量在增加，外来人口数量也有所提升。虽然人口流入比一二线城市有本质的差距，但是却是有正常的消费需求，根据乐山每年销售套数1.2万套来计算，能够良性支撑乐山房地产市场的稳步发展。
所以，小编判断房价会在良性增长，但不会出现暴涨暴跌的情况。
从土地来看：会微涨
先看今年的土地成本。2021年的乐山土地市场（截止目前）不管供应还是成交，确实不如去年。但是从已成交的地块的数据来看，都可圈可点。1-7月成功出让三宗地块，面积共计115526.42㎡（合173.29亩），成交金额共计7.5亿元，溢价率19%，平均楼面价2668元/㎡。
而接下来，将于8月28日拍卖出让的位于城北片区万达旁的69亩地块成为关注焦点，毕竟和这宗地块起拍楼面价相差不多的青江片区[QJ(A)-22-b-1号]地块（领地澜山悦）的最终楼面价为3005元/㎡，不少人猜测城北这宗地块的楼面价也必然突破“3”字头，不然对不起它的位置。
从今年拍出地块的楼面价来看，土地成本明显高于2020年的平均水平，也就是大多数的项目如没有大的市场波动，这些多的土地成本就会均摊到房价里，使得房价会有个小幅度提升。
并且，根据2021年乐山主城区住宅用地供应计划显示，接下来或将还有5宗地块出让，共计34.6公顷（合519亩），分别位于青江、蟠龙、通江、棉竹片区。在所有片区中，蟠龙片区因未开发土地不多、地理位置优越、目前无项目在售，若今年推出地块，竞拍竞争激烈；而绵竹片区这几年都没有土地出让，随着片区内各项配套逐步完善，土地会陆续进入市场。
总之，今年下半年乐山房价涨还是跌，可以从接下来土地拍卖的价格窥得一二。
供求关系：短期决定房价涨跌
先看土地存量方面。在楼市中，供求关系之间的关系会直接关系到价格的涨跌，对存量有一个清晰的认知就格外重要。
据本网统计，目前乐山已拍未动地块建筑面积存量大概共计139万方，已知未售项目建筑面积大概共计271万方，两者存量共计410万㎡左右。
上面的存量包括了城北、青江、城东、城南、高新区、苏稽这几个片区，且上面的存量不包含在售项目的存量。按照2020年乐山132万方的年去化计算，上面的存量需要3年左右的时间。
在已知未售的项目中，以北麓国际城体量最大，约160万方；其次是邦泰•长药地块，约70万方；第三是同森锦樾1号，约22万方。小体量项目有弘祥公寓、领地澜山悦等，这些项目的案名已定，部分或将在今年入市。
土地存量多会直接影响土地推量，至少从今年的土地市场来看，推出的地块数量不多、面积不大、质量都比较高，属于快周转项目，如曾经的华泰瑞云里、龙游壹号等项目，开发商愿意买单。
再看目前项目。根据乐山市住建局官方数据显示，2021年1-7月乐山市本级商品住宅供应672469.68㎡，商品住房销售网签备案面积985711.76㎡。仅从今年的总体数据来看，供小于求。
但是目前乐山市本级商品住房累计可售面积744691.79㎡，今年乐山楼市成交稳定，去库存效果不错，这个存量需要大概半年的去化时间。当库存压力不大的时候，楼盘是不会靠降价的方式来促走量。
在来看看目前主要的在售项目：城北片区的天立御景峰（7600元/㎡）、和喜玖熙府（6800元/㎡）、美的珺御府（6800元/㎡）、棠樾蘭台（6700-7100元/㎡）、阳光玖著（高层6700元/㎡、洋房7200元/㎡）；青江片区的碧桂园青江府（7300元/㎡）、麓城（住宅6600元/㎡、洋房8000元/㎡、公寓5100元/㎡）、西网青江1981（6100元/㎡）；城东的滨江花园城（6700元/㎡）；城南的滟澜洲（春森里中庭6500元/㎡、临江7800元/㎡以上，繁花里6520元/㎡，芳华里6700元/㎡）；高新区的宝德未来绿洲（5800元/㎡左右）、邦泰大渡河府滨河湾（5800元/㎡）。
从统计的数据可以看出，主要在售项目并不多，这意味着竞争没有那么激烈，这也可以从价格中有所体现，各个片区价格体系有非常鲜明的“鸿沟”，均价基本维持在6500元/㎡左右，部分均价“7”字头，洋房均价“8”字头，高新片区“5”字头。
总结：
所以，关于价格涨跌，可以对文章开头网友的意见进行一个整合，接下来乐山房价会呈现稳中略涨的状态。稳，是因为城市和市场大环境并不允许房价像几年之前那样大幅度涨跌；略涨，是因为和之前的价格相比，7月乐山楼市均价仅6440元/㎡，和最高的6610元/㎡相比，明显偏低，价格回升的可能性极大，尤其是马上就要到“金九银十”的关键节点。
对于接下来乐山房价的涨跌，你有什么看法呢？欢迎留言一起讨论！