大家好！我是苏北哥！说到今年的南京楼市，江宁的市场表现尤为特殊，呈现出明显的两极分化的行情!
距离主城较近的百家湖、东山市场表现活跃，招商百家臻园、招商璀璨璟园、朗诗玲珑新亭、中天云来、万科都荟启境二期、武夷七里湖山（G47地块）……今年以来市场的关注度都比较高；
反之，江宁的远郊区如今关注度越来越低，禄口、上秦淮、方山、江宁滨江、正方新城……几大纯刚需板块如今的存在感越来越低，新房基本卖不动，去年还名声大噪上秦淮金隅华发紫京四季，4月份一次加推108套房源一套没卖掉，直接挂零。
二手房房价也塌房中，上秦淮与禄*交口**界处的大盘翠屏城，高峰时房价16000元/㎡，如今成交价只有7718元/㎡，降价幅度达到60%
曾经2500人摇号的上秦淮银城融创云台天境，6月份成交一套118.82㎡的4房，成交均价跌穿了29000元/㎡（该项目5年前已经达到这个价格水平）。
说真的，就是曾经盛极一时的九龙湖现在价格也有点疲软，未来预计也要出现下探趋势。
相比江宁远郊市场下行，江宁的主城市场接受度仍然比较高，百家湖的招商百家臻园加包价格达到48800元/㎡，从去年首开到今年4月收官，仅用4个月；东山的朗诗玲珑新亭5月初开盘，6月已经收官，全盘售罄只用了一个月。
长远来看，江宁楼市的两级分化现象会越来越严重，首先远郊区域会越来越冷，越降价越没人买，越没人买越降价，库存形成积压，难以去化，且买远郊的基本都是年轻刚需，现在主城与次主城都开始开发低总价小户型产品，刚需有了更好的上车机会，远郊盘更加不受待见了。
其次江宁主城应该会长时间保有市场热度！东山、百家湖项目购买人群基本以当地人为主，江宁当地人口众多，全区GDP又属全市第一，改善需求比较旺盛，只要是好产品还是不愁卖的，但如果产品不好或者与改善市场需求不对等的产品，也会出现滞销！
其实土地市场来看，江宁自去年到今年，出让地块数量比重也在向东山、百家湖偏移，远郊地块出让明显减少，致使短时间内江宁主城新盘数量激增，其中当然好产品有之，滥竽充数的也有。
今天北哥来到江宁东山兴业路东侧的万科都荟启境二期，看看这个项目品质如何，值不值得买！
01.
前身为孔雀城上元府
地块要求现房销售，如今却要明年交房
万科都荟启境这个项目很多人感觉是一夜之间冒出来的，似乎之前并没有听过万科在江宁东山新拿地块，的确这是一个收购项目，而这个项目的前身就是孔雀城上元府。
万科都荟启境实景
时间退回2016年，华夏幸福孔雀城于当年11月17日经过55轮竞拍，总价14.8亿拿下江宁G70地块，成交楼面价14.8亿。
按照当时的规定，这幅江宁G70地块已经达到现房销售标准，必须现房出售，这也就是万科都荟启境最近打广告时，标榜自己是准现房的原因，其实这个有点偷换概念的，容北哥后文再说。
万科都荟启境这个项目比较有意思，有的媒体将它成为万科都荟启境，有的把它称作万科都荟启境二期，到底是一期还是二期呢？其实这个和它当初的项目规划有关。
2018年当时还叫作孔雀城上元府的江宁G70项目更改过一次规划，将原本2栋24层、3栋22层、3栋17层住宅变更为4栋19层、3栋17层住宅。
这其中的3栋17层也是就是完全建成并售罄的万科都荟启境一期（上元府）。
万科都荟启境一期实景
以上是北哥昨天现场实拍的照片，可以看的出来万科都荟启境一期的三栋楼均已全部建好！
一期项目于2021年11月16日开盘，一张销许续销直至售罄，然而北哥掌握的信息是该项目一期在当时开盘时已经完成建设，也就是说孔雀城在转让该项目给万科时是严格按照现房销售标准，将项目建成后移交的。
2021年5月上元府摄
以上照片是2021年5月，孔雀城上元府尚未移交万科前摄制的，可以看的出来三栋楼宇已经完全建好，且小区内部绿化、道路都已完工，所以无论是上元府还是后来的万科都荟启境一期都是严格按照现房销售标准打造的，也就是说业主买了拿到手，就能入住。
但有意思的是万科都荟启境二期的官宣说法中，项目属于准现房项目，明年6月就能拿房！这里说一下，万科都荟启境二期一共是4栋楼，全部是19F层高，根据售楼处的说法是7月初就要首开小区东面的4号楼。
万科都荟启境二期4号楼建设进度
万科都荟启境二期其余三栋楼建设进度
从北哥现场拍摄的画面可以看出，万科都荟启境二期除即将首开的4号楼建设进度较快以外，其余3栋楼尚未封顶，且北面的1、2号楼才刚刚建设到5-7F左右的进度。
北哥只是好奇想问，一期、二期同属于江宁G70现房销售地块，那二期不是应该和一期一样即买即住吗？可如今的现实情况是，即便是首开买到手，交房最起码也要等上1年。现房销售项目无端变成了“准现房”。
不过买房是见仁见智的事，有的购房人可能觉得万科都荟启境二期交房时间早，正有意购买呢！对于是否现房销售的事情，北哥恐怕各位粉丝不了解，特别提示一下，下面来真实的看下项目！
02.
位于东山老城以东，青龙山以西
与江宁医院一街之隔
万科都荟启境二期位置与江宁万达为核心的东山主城有一定距离，直线也有3公里左右。项目具体位置处于东山老城以东，算是以前的江宁上坊地界。
项目周边的主干道有天印大道、湖山路、宏运大道、文靖东路等。周边有天鹅湖花园、天元吉第城、泥塘新苑等次新房小区，二手房挂牌价格在17000-23000元/㎡，目前距离万科都荟启境最近的在售楼盘是海玥华庭，目前售价为34345元/㎡，据北哥了解万科都荟启境7月初开盘，放风价格在35000元/㎡。
万科都荟启境二期实景
万科都荟启境项目东侧即为G25长深高速，隔着高速就是江宁青龙山地区。
项目周边小环境还算舒适，兴业路一路之隔就是江宁医院，是一座建院88年的三甲医院；项目东侧一墙之隔是上元中学福清街校区，万科都荟启境是该学校的“准学区房”。
江宁医院实景
上元中学福清街校区实景
但万科都荟启境小区确实也存在一些缺陷，这里北哥告知一下，这个小区距离高压线较近，而且高压线位置还是在小区南侧，等于推窗而见，视野上有碍观瞻，可能还有些辐射影响。
万科都荟启境与高压线塔距离
万科都荟启境二期一共打造4栋19F的高层住宅，其中首开的将是小区东南部的4号楼，这里北哥说明一下，二期4栋楼目前能够确定只有4号楼是2024年6月份交付，其余3栋都待定！
户型方面只有两种：104、124㎡两款三房，4栋楼栋都是三梯五户设计，中间户为三间104㎡户型，两边两间124㎡户型，五户中有104㎡户型是“一梯一户”。
首开4号楼楼栋位置
小区西侧售楼处入口位置未来就是小区主出入口，目前已经全部呈现，一楼是酒店式的入户大厅。
负一层是一片小型的下沉式水景和一个U型布局的接待空间，下沉式水景面积目测只有100㎡，感觉布置的比较潦草。
北哥这里说明一下，万科都荟启境是不带会所的，售楼处负一层的接待大厅虽然目前布置了会客厅和健身房，但后期都会撤去，用作社区商业用房，有意购买者请注意。
万科都荟启境社区内目前做了一小段水景、绿化示范区，一段中央水景搭配社区递进式的景墙，显得比较简洁。
万科都荟启境二期4栋楼是地上地下双大堂设计，但并没有设计挑高空间，地下车库示范段也已经做好。
没做星空顶也没有华丽的装饰，万科都荟启境的车库看起来比较朴素。
项目的外立面采用多种材料制成，包含干挂铝板、石材一体板、硅酸钙板一体板、玻璃栏板等等，首开4号楼部分外立面已经呈现，色调与一期几乎一致。
山墙使用的石材一体板
03.
104、124两间样板间实景呈现
总体感觉飘窗偏小，厨房偏小，得房率一般
万科都荟启境二期的104、124㎡两款三房都做了实体样板间，位置就在即将首开的4号楼2楼。
北哥这里说一下，项目一期的户型是144㎡，毕竟华夏幸福当年拿下的G70是一幅地王地块，主打改善，如今万科接手之后修改了规划，把户型做小了。
当北哥询问为何不干脆做100㎡以下户型，甚至89㎡户型时，万科的置业顾问回复，东山区域市场大户型不好卖，80㎡的极小户型也难卖，当前江宁购房者主要以改善型需求为主，房型性价比极为关键！
104㎡户型图
104㎡户型采用三房两厅两卫格局，走进来参观，第一眼感觉还是不错的，这种愉悦感主要来自万科精细、时尚的装修风格，整体银灰色的装修色调。
客厅背景墙岩板交付
南向玻璃隔墙式的书房空间
入户组合式玄关柜
南向5.4米的双阳台
乍一看一切都很好，尤其受年轻人的欢迎，但是细看还是有一些问题的。
第一，厨房面积太小！厨房设在入户位置，目测面积不会超过3个㎡，逼仄的空间可能只能容得下一个人操作。相同面积的户型，很多楼盘都配备了大U型厨房。
第二，餐厅面积有限，而且餐厅空间不成整体，餐桌只能靠墙，勉强放置一个四人餐桌。
第三，南向书房的隔墙做成了玻璃，制造了虚假的空间开阔感，其实交房时不是玻璃是实墙，如果一定要像样板间这样打掉书房隔墙，那就变成了两房，而不是三房了！
第四，南向飘窗面积小，设计过时，北向没有飘窗！北哥仔细查看，万科都荟启境使用的不是与墙体尺寸相等的全景飘窗，而是老式的凸窗，这种设计在前几年的项目时常出现，现在基本不用了，而且户型不是全屋飘窗，北向均无飘窗。
124㎡户型图
124㎡同样采用三房两厅两卫格局，整体上来说空间要比104㎡好了一些，尤其是在餐厅空间的设计上，可以放的下一个6人餐桌，而且餐厅空间相对自成一个整体，视觉上比较符合改善型居住需求。
124㎡的客厅面宽达到了3.6米。
南向双阳台面宽6.6米，进深在1.6米。不过双阳台没有做全景落地窗。
厨房空间狭小仍然是万科都荟启境两款户型的通病，124㎡户型厨房目测在4-5㎡左右，两个人操作勉勉强强。
主卧套房式设计，这里说一下，124㎡主卧设计了两组衣柜，储藏收纳功能上要比104㎡户型要强大一些（104㎡主卧只有一组衣柜，明显不够放）
飘窗问题仍然存在，只有南向主卧有飘窗，北向书房没有，而且主卧飘窗仍然采用老式凸窗，总感觉采光效果有限。
而且飘窗虽然做了270度观景视野，但不知为何转角处视野却被外立面挡住，不知道是设计问题还是什么其他问题。
万科都荟启境二期7月初推出4号楼，放风单价35000元/㎡，不卖装修包，104㎡、124㎡两款户型总价门槛分别为380万、430万。
装修标准方面
三大件：美的中央空调、威能地暖、朗思威新风。
厨房：方太灶具、油烟机、洗碗机；摩恩水槽、洁具
卫生间：科勒马桶、台盆、洁具（次卧）；恩仕马桶、台盆、洁具（主卧）
各项配套
交通：附近有地铁1号线龙眠大道站，还有地铁5号线（在建）
商业：约5公里范围内有金九汇、龙湖天街、江宁万达等商业。
医疗：项目一路之隔南京市江宁医院（三甲）
学校：附近有上元中学、天景山小学、江宁高级中学等。
总体来说万科都荟启境优劣势明显
优势：项目交房早，首开4号楼明年6月份交房，而片区内的新房项目大部分都要2025年交房；周边生活配套比较齐全
劣势：项目距离高压线较近；两款户型厨房都偏小，南向飘窗设计有点过时，北向房间无飘窗；整体得房率一般。
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。