嘟嘟嘟
“喂！”
“UP君，我想在城南开家小店，中介推荐了银泰城，你帮我看看呗！”
UP君......
能怎么办，看呗，谁让你是我损友
“大源商业三剑客”之一的银泰城？看上去不错，UP君还去那边吃过几次饭，感觉生意也可以。实际经营情况如何？分析之前，让我们先来看看它的“三围”指标——
银泰城资料
银泰城位于天府新区核心，益州大道与天府四街交汇处，总建面40万方，包括12万方的时尚购物中心，5万方阿里巴巴西部总部基地，三栋甲级写字楼及5万方商业步行街等业态。周边写字楼众多，住宅仅有朗基天香和花样锦官两个，是典型的城南商业。
银泰城效果图（图片来自网络）
银泰城定位，是大型低密度、多业态、体验式生活中心。悦坊以“享受和休闲”为主导，规划有“24小时美食酒吧街”、“中央购物公园大道”和“商务休闲街区”，业态以餐饮、休闲和购物为主。开业4年，长期受到各界人士的关注。
银泰城悦坊规划图（图片来自网络）
带着这些基本信息，UP君马不停蹄地赶到银泰城悦街。肉测一天下来，UP君发现了这些特点：
外卖覆盖范围广
“一般工作日中午的订单就是这附近4、5公里范围内的，我最远一单是晚上烧烤，送了将近16公里。”一位美团的外卖小哥告诉UP君。
银泰城从来不缺外卖小哥，但最多的时候还是上午11点半到12点之间。虽未到午餐时间，但早早有人在平台下单，外卖小哥穿梭在各店铺、扶梯和街道间，取走订单，随处可见他们忙碌的身影。
根据《2019年中国白领生活消费报告》显示，一线城市白领网民点外卖解决午餐的比例达21.2%。银泰城悦坊的外卖能够覆盖周边5公里范围内的人群，晚间还能服务十多公里以外的人群，覆盖范围不可谓不大。
但是这方圆五公里内并不是只有银泰城一家，位于天府大道与5街交汇处的美年广场，距银泰城不到800m，世豪广场与银泰城直线距离不到2公里，还有即将开业的红唐，都在这5公里覆盖区内。除此之外，各写字楼、小区底商夹杂其间，争抢该市场，竞争激烈。
银泰城区位图
潮汐式人流
小潮汐
“你别看现在这街上人都没得，等12点后看，到处都是人。”面馆的徐女士说，“我们店里面中午就没得空位。”
“不过也就那两个是小时，过了就没得啥子生意了。”同店的张女士感叹道。
中午12点，阿里巴巴基地、长虹科技大厦以及青蓉国际广场写字楼的上班族慢慢涌向悦街，成为这里的消费主力军。
刚刚还空旷的街道，这会儿已经挤满了来用餐的人，空着的座位也逐渐被坐满，面馆的两位女士开始她们一天中最繁忙的时刻。
不过，也不是每家店生意都非常火爆，比如下面这两家店，隔着过道，右边这家鸡公煲上座率达到90%，左边这家米粉店上座率不足10%，对比很是强烈。
所以，扶梯旁的这两家经营类目相似的店铺，为了拉客，也是很拼了。传单、广告牌已经不足以吸引人的时候，戴上小蜜蜂，手持菜单，当街吆喝，效果也不错，上座率都在80%左右。
12点一过，人群如潮汐般退去，街道慢慢恢复平静，仿佛刚刚人声鼎沸的景象不曾出现似的。
晚间悦坊人气持续走低，中午生意火爆的一楼店铺，这时也歇火了，唯有临近街口的左边两家店还有几人用餐，同在街口的右边店铺却无人光顾。
大潮汐
如果说悦街一天的人流犹如一个“小潮汐”，那么它工作日和节假日的对比就是大潮汐。工作日的人流不用说，即使只有中午两小时，人流也相对可观，但节假日却相反，路过这里去购物中心的人都比在这吃饭的人多。即使是在中午，这里也只有为数不多的人用餐。
银泰城周边写字楼多，住宅少，其服务对象主要是周边写字楼的上班一族。
报告显示，工作日超六成上班族会选择在外解决午餐，晚餐时，六成上班族会选择在家里做饭，两成在外消费的人群，也会选择离家较近的餐饮店。这也说明悦坊“小潮汐”现象形成的原因。另外，周末假期，写字楼没人上班，街区没了目标群体，这就造成了“大潮汐”现象。悦坊体量5万方，这种潮汐性的人流难以支撑其发展。
业态单一
“目前，快餐饮是银泰城悦坊的主要业态，占比超过90%。”一位熟悉银泰城商业情况的中介对UP君说。
从上表可以看出，银泰城悦坊业态非常单一，休闲业态仅有网咖、健身工作室等，且数量少。街区内服饰只此一家，还刚开业不久。
根据《2019年中国白领生活消费报告》显示，三成白领购物意愿降低，服装成为消费降级的“重灾区”，42.5%的白领将服装放在缩减项目首位。与之相反的是，食物成为最不愿缩减的项目。白领消费降级在一定程度上影响了悦坊的业态的引进，但这种影响相对较小，主因还是其在招商运营中存在的问题。
不同于银泰城购物中心的自持物业，有统一的招商运营管理。悦坊是销售型物业，物权属于个小业主，由业主自主经营。虽然银泰城方面有成立专门的悦坊招商运营部，但只限于提供前期招商租赁服务，缺乏后期运营管理指导。
而且购物中心和悦坊之间本身就存在着竞争关系。作为银泰城亲儿子的购物中心在招商和运营上，肯定比悦坊更有优势，即使目前悦街主营餐饮，但是稍微有档次的餐饮大多被购物中心收入其中，悦坊主靠小业主自主招商力度有限，在这场竞争中处于劣势。
业态重合度高
一条街上有两家鸡公煲，三家面馆开在一起。缺乏统一运营的街区，高占比必将导致高重合度。
一家奶茶店员工小琪说：“我们店开业之前，这条街上就有7家奶茶店，刚开始店里生意还不错，但是还不到三个月，又新开了几家奶茶店，你看那边还有在围挡装修的。”
UP君发现，这条不到50米的街上有不下10家奶茶店，“网红”书亦烧仙草就有两家，并且购物中心门口还有一家奈雪的茶。
奶茶店集聚在一起，真的能带来集聚效应吗？也不是。
在服务对象明确，辐射范围有限的情况下，同类经营项目过多，可能不仅不会带来集聚效应，还会对有限的目标人群再次分流。一些位置较差，产品无明显特色，或价格上不占优势的商家就会逐渐被边缘化，直至走向转让。
转让意味着有新的商家进场。新店开业，势必会有优惠活动，新鲜感和优惠的价格又会分走一部分商家的人气。这使得商家不得不经常推出新品，做活动吸引人流。活动多了，经营压力过大，又使得商家进入转让环节。如此恶行循环，导致银泰城悦街的消费水平相对较低，这对消费者来说，或许是一件好事，但对商家和商街的长期发展来说相当不利。
租金高，店铺转让周期短
“我2014年入手一楼一个店面，当时均价是42000元/m2，前两年房租均价是160元/m2·月，算上空置时间，回报率不到4%。今年租金均价240元/m2·月，回报率快接近5%了。”业主何女士说。
银泰城悦坊共计730套店面，目前店铺出租率是80%，物业管理费8.5元/m2·月。从17年的不足4%的回报率，到今年平均回报率约4.3%，对业主坊而言，收益是在增加的。特别是在商业体过剩的的今天，银泰城悦坊的总体回报率也在正在范围内。
“银泰城悦坊，转让周期很短，一般是3个月一换，做的好的半年，很少有超过一年的。”一位快餐店老板告诉E君，“看到那家泡泡鸡没有，开业不到半年，上个星期就在网上挂了转让广告。”
UP君了解到，这家店总面积122.88平，月租2.9万+，每日营业额约4000元左右，他的前前任转给他前任的时候，转让费是28万，前任转到他手里时涨到了40万，被坑了一把。
高额的转让费，加上低营业额，使得他不得不将店面转让出去，但是在短期内以40万的价格转让出去，基本不现实，要想尽快找到承租人，只能降价转让。而房东还要从这笔转让费中抽走5万，也就是说，他即使以40万的价格转让出去，也会直接损失5万。
除了这家，悦坊一楼也有不少店铺待转让，或正在装修。二楼随处可见贴着转让小广告的店铺，6栋三楼上更有待租的空铺。
结语
当下，商业体大都采用了“盒子”（购物中心）+“商业街”的模式，特别是次级商业中心和二三级城市为多。
盒子自持，外街出售，对开发商来说可以快速回笼资金，并且盒子+外街的不同购物体验能够吸引更大的人流。对购买外街商铺的投资者而言，商街既可以分享商业盒子带来的消费人群，又能根据自身需要决定营业时间。
银泰城作为这种模式的代表，其现状比不如理念般美好，让我们在总结一下它的病根：
1、外卖辐射范围广，市场大，但是同区域内竞争对手众多，外部竞争激烈。
2、“潮汐”式人流，不足以支撑其体量，商家纷纷决战“黄金两小时”。
3、快餐业占比超90%，业态单一，且重合度高，同类目标人群再分流，商家收益持续走低。
4、悦坊店铺租金高，商家经营成本随之增加，成本高，收益低，导致店铺转让周期短。
某商业人士认为：银泰城悦坊业态过度集中在餐饮业，是既定事实，急于打破现状，重新定位不是一个明智之举。在现有的情况下，街区最主要的问题还是运营，建立一个强有力的运营部门势在必行。
由运营部门牵头，联合商家、业主，对街区内的软硬件设施进行优化升级。然后，针对写字楼提供的商业氛围，采用商家共同参与、互动的形式，线上和线下结合，打造网红街区。以此维护现有客群，并不断吸引潜在客群，同时增强商家的归属感。
当街区粉丝越来越多，消费需求也会随之增加，新的需求，促使新的业态入驻。