这周踩盘大兴高米店碰上了一个从事经纪人这行十年左右的当地土著大哥，当我对老黄村赞不绝口的时候，他一脸不屑的跟我说，小伙子，你是多久没来大兴了，告诉你，我就住黄村西里，但那边真不行了，房子太老了，配套也太过时了，以前我们黄村高米店片区都卖老房子，自从出现这么多新二手，都快没什么人愿意跑老旧小了。
我对他的话半信半疑，毕竟他有王婆卖瓜自卖自夸的嫌疑，但确实一天看下来，让我有点不那么怀念老黄村了，而且在步入楼市寒冬的10月，这里仍然不乏单月5-6套成交的小区，关注度可见有多高，甚至一些刚需产品，价格适中的品质小区和317相比，能有15-20%的降幅。
一．配套介绍
从高米店北到枣园，教育资源特别丰富，什么北小，景山，北师大，首师大等等，在这边都有入驻，当然都是分校，师资比不过市区，但在大兴口碑都还可以，除了团河，九小这些传统校，外来校里北师大分是我踩盘过程中听到业主夸奖最多的学校，幼儿园的话，公立很多在老小区院里，所以优先老社区，次新小区大都上私立，普惠政策出台，也不是没有学费1000左右的幼儿园，贵一点的3000-4000，看您的承受能力了。
4号线南延盘活了西红门往南沿线所有版块，以前你说大兴是离市区最近的郊区更多参照五环，但地铁贯通后，很多人提及这里的近更多是因为能直达金融街，中关村，西单这些核心地段了，尽管4号线很挤，五环堵车，但谁又知道，和北部5，8,13,17,19号线一样，未来这里会不会有更多的京开，更多的4号线，来分流原有的轨道交通压力，从目前来看，还只是个美好的愿望。
生活配套，大型商业帝国，王府井，西红门荟聚，生天的凯德，天街，大众一点的物美，华联和菜站就不用多说了；市政环境好，公园多也是这里的特点，什么念坛，翡翠，滨河公园，自带食堂，还不贵；看病的话大兴人民医院，人和医院，还正在建北大第一医院南院，老人年轻人在这住都挺舒服。
二．板块及房价
我所介绍的是品质小区的价格，老社区价格您可据此向下估算。
西红门单价3-7万，绝大部分在3-5万，从190万的开间到3000万+的别墅都有，新一些的小区像塔楼社区鸿坤大满贯，60多平1居300万内能拿下，能做1改2户型，88平2居349万，板楼社区鸿坤礼域府，70平左右1居360-400万，90多的南向2居470万左右，同面积南北的2居580万左右，3居120-140为主，总价都得680往上走了，这个区域虽有荟聚和大规模的鸿坤品质社区，但由于回迁房众多，并没有吸引更多的高端商业综合体入驻，虽地处五环内，配套却略显薄弱。
高米店北，3-6万，大部分位于5万上下的区间，品质好一些的茉莉公馆40多的开间200多万能下来，2居80多平450万左右，90平小3居报价540左右（17年3月同户型成交都在620-630），130的大3居700起步，这边大型商业都在一站地附近，比如绿地缤纷城和荟聚，但小日子还算滋润，各种日常生活配套，超市，餐饮，菜站等还算齐全。
高米店南，同样单价3-7万，但大部分是5万+的房子了，既有兴涛这种98年的老社区，也有金地仰山，首邑溪谷，新里西斯莱一类的刚改上车盘，也有华润公元九里，兴创屹墅这样的大平层和别墅高端社区。像首邑溪谷三四十平复式260多万可以拿下，新里西斯莱80-90多的2居420-520的价格，92平的3居440万，金地仰山八九十平3居510-560,130左右的大3居700万上下的价格。
枣园3.5-6万，之前做200万系列的时候，大家可能看过我拍的滨河西里小区，房龄新一些的像红木林44平的1居280-290万,2居60-70平410万起，81平3居，545万起，中建国际港85平左右2居室410万起，3居120多平620万起步，这个区域配套齐全，人口密度很大，生活气息浓厚。
清源路，二手房东亚马赛公馆，60平1居238万起，83平2居400万左右，新房还有招商雍和府和江山风华，80-89的2-3居为主，400-450万可以拿下，配套相对欠缺。
黄村西大街，老黄村，老房居多，单价3-4万，200-300还能看到不少2居房源，房龄偏老，生活没得挑。
天宫院生物医药基地，80多的2居350万起步，90左右的2-3居420万左右，在往上140的大3居600万内也能拿下，天宫院地铁首发站，天街凯德两大商业聚集，配套逐步完善， 2011年后商品房主导，大部分为人车分流社区，很受年轻人和刚需族欢迎。
三．总结
1.如果说不考虑学区的前提，手握400-500万预算"北三不如南三"的话，那同样这个预算，我认为南三不如南五，因为在整个大兴线沿线，除了选择比南三环更多，更重要的是品质小区选择余地更大了。
2. 自住看微观，投资看趋势 ，这句话我是想对目前纠结年底买房还是明年买房的朋友说的，微观更多看的是房子够不够住，物业是否负责，户型格局楼层是不是你想要的，宏观指的是楼市政策，信贷，土地供应，市场数据呈现的市场趋势和预期。如果顺序颠倒了，那肯定不行，自住你看趋势，就会永远纠结现在该不该上车，再等等是不是更合适，同样，为了房子保值，想着过几年好变现，倒腾倒腾，你要光盯着房源本身，物业环境好，户型破费特，忽略市场环境，那您没准就高位接盘了。
3.2019年四季度二手房市场议价空间仍然充足，您能接受16年17年房价上涨，也就应该能接受目前下行的市场行情，文中我也提了，部分品质小区都降价15%了，对于购房人来说，是好事儿，市场平稳，才能擦亮双眼，选到好房。
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