李瑞：现任北京朝阳大悦城总经理。拥有国际化的商业视野及战略理念，精于地产战略研究、土地获取、项目开发、商业管理，是商业地产业不可多得的专家和操盘手。在他的带领下，进入商业运营成熟期的朝阳大悦城仍能保持高位快速增长，并以深刻洞察消费趋势的多维创新持续引领商业地产风尚。
这是李瑞的演讲，作为朝阳大悦城青年漫游者一员的李瑞，他见证了这座网红青年城的野蛮生长，演讲中他为我们介绍了这座青年城的另一面，他认为未来的购物中心一定是平台+内容这种经营模式的空间载体，也正是这种理念推动朝阳大悦城按照消费者的核心诉求去创造空间；同时，他从青年群体的消费洞察上指出了对真正好的空间的三大洞察。
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朝阳大悦城现在在网络上也算是一个小网红，但是其实大家了解的朝阳大悦城常常是：一座有着创新能力的项目，6号线上的时尚生活中心。
（图片素材来源于网络）
“我觉得写的太没有人情味了，我今天给大家介绍朝阳大悦城另一面。”
过了2019年是朝阳大悦城第9个年头，我们其实走过了8年，其实朝阳大悦城曾经面临过几乎要关门的境遇，我们在开始的前一两年，有30%左右的商户都提出来我们不想续约了，因为这个环境不能满足品牌的成长。
但是今天我们看到：
我们的客流从开业第一个人到今天2019年我们实现了2547万人次。
我们活跃的会员可以有100万，这100万是真真正正在朝阳大悦城活跃的人有过连接互动消费的，我们的消费者。
我们的销售额从2010年4个亿到了2018年44个亿。
我们还是很欣慰，我们成长速度基本没有跑输我们的房价。我更想和大家分享的还不只是这些。
我还想分享三组数据，我们曾经说购物中心往生活方式中心去转换。
ARPU
ARPU是消费者一天消费的额度，以前我们会员是3256块钱，但是当逐步的往生活方式过渡的生活，我们现在可以做到5638，而且这些数据不是仅仅做服装零售消费，必须要有阅读下午茶。我们就想看看他们再享受生活方式中心的消费者到底能带来更多的销售还是简简单单为来打卡。
APP数据
第二个数据我们APP数据，我们消费者到底为什么愿意去买单？数据特别的清晰，微视频、微电影、微美食占到了80%。
滞留的时间
2015年—2018年消费者在朝阳大悦城滞留的时间，平均一个消费者在朝阳大悦城待的时间可以到2个小时，特别提一下我们创造了整个目前在度刻空间诞生之前我们给予消费者滞留时间最长的区域。
这三个数据不同的立场有不同的解读，从朝阳大悦城我们想提出一个观点，这三组数据真真实实的证明了一点：今天的购物中心越来越从渠道向平台转换，今天的购物中心真正的是平台加内容的经营模式。
我们所有提供的内容，无论是今天的越界今天的主客还是今天的晓岛都是内容的一部分，包括今天主持的青年漫游大会是我们非常注重一个软性内容的植入。未来这个行业里真正能形成你的竞争壁垒，一定是你对于优质内容广度与深度的获取。
有了这样一个观点以后，我们就在想，到底什么样的载体才能实现这样的理念？
这是这两年接受媒体的访问，媒体问的最多的问题就是朝阳大悦城为什么要做主题空间？
我想说的是我们现在看到，今天所在的度刻主题空间，我们曾经喜欢越界是真正我们看到可以实现我们平台+内容这种经营模式的空间载体，所以是这种理念触动朝阳大悦城按照消费者的核心诉求去创造空间，因为有了这个空间才能够凝聚内容，只有了内容才能够和各位青年朋友凝聚在这个空间里，这就是我们做这个空间基本的想法。
这里我要认真的介绍几个主题空间。
悦界
大家有一些人可能不知道，它以前是地上停车场，原来要盘到五楼到楼上，我们曾经一度纠结到底是满足停车需求还是把这个空间释放出来，在我们做了测算之后，我们认为我们太需要这样一个空间了，这个空间在我现在看来应该是我们做生活方式的微缩板，在这个空间能够满足对消费环境空间内容所有的诉求，它希望是一个生活的行李箱你为什么可以画画随意的阅读？这就是构成了在座的青年人你们生活的很大一部分。
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拾间
拾间是另外一个主题空间是匠心慢食，所有去过拾间都会感受到在里面会慢下来，它跟传统的购物中心感觉到餐饮的品质是不一样的。
而且在我们团队看来我们认为时间还不够完美，我们要真正的把年轻人喜欢的，真正让你慢下来的，真正能够体现历史时间沉淀味道的这样的餐饮引入到拾间里面来。
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度刻
当你突破了物质生活界限之后，你真正带来很强幸福感生活感的时候其实是你认知的升级，所以我们今天有了度刻。
度刻核心的理念就是希望这个空间里保持一种持续的自我认知，自我成长自我进化。
我要的不是消费者真的拿起一本书读一天获取某一项技能，我们要做的自我计划是青年的状态，代表青年人特有的积极向上正向的一种对于新鲜事物的追求。这种既可以阅读也可以实现身体的健康，也可以在晓松老师的屋子里实现思想的交流碰撞。
度刻代表着一种年轻人的状态，只有年轻人最具备持续成长的状态，所以我觉得度刻空间是真正青年文化在朝阳大悦城的一个原点。
那么很多朋友会问你们怎么打造的主题空间？很多同行很关心。
所以在这里我想分享一下我们基本的逻辑。
第一、行业逻辑。
第二、商业逻辑。
第三、产品逻辑。
真正好的空间应该符合这三个逻辑。
什么叫做行业逻辑？
一个空间就是内容，这个内容一定要符合行业趋势，要有行业趋势的前瞻性，今年我们认为最大的行业就是消费升级。
我们也想分享一下朝阳大悦城的观点，什么叫做消费升级？
在我看来消费升级就是消费结构的分化，我们没有今年比去年花的更多，但是我们花的越来越有自己的想法了，可能是圈层的也有可能是情感或者社群小众的。所以今天结构越来越分化。
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今天我们面临最大的一个问题就是青年越来越圈层大家的认知能力都在升级，特别是在城市生活中我们对于精神、情感、社交层面的消费诉求越来越强，但是我们没有看到能够满足这样诉求的产品，没有看到这样的内容，这就是我们为什么要做主题空间的原因。
第二点要符合商业逻辑。
商业逻辑就是在一个购物中心里面能不能解决空间的价值。
一个好的主题空间能不能带来好的销售？你们会发现现在我们买东西其实是不理智的，很多消费者会和我反映一点，在我们的越界里买的一些东西回家并不怎么用，虽然这不是我们的本意，我希望你们能买到自己最喜欢的东西，为什么买完不用呢？
这里面有一个基本的逻辑就是场景给你带来消费的决策效率。
能不能降低价格的敏感度？
当你在度刻的空间里，你觉得这个空间的某一件东西都是有意义的，无论是读一本新的书还是设计事师的作品，价格已经不是第一判断标准，而是空间自我成长的主题价值观，让你觉得这个空间的东西有自己的意义所在。
通过这个场景可以降低消费者对价格的敏感度，提高他的决策效率，这就是主题空间的商业逻辑，它是真真正正可以帮助你实现销售转化的。
第三个客群纬度。
今天的主题空间有了度刻，可能原来门头沟、房山、西城离朝阳大悦城很远的消费者可能会过来，一个空间应该有自己的商业纬度。
还有产品纬度，在这里面很重要的一点，坦诚的说我们今天做度刻空间比做越界是有进步，进步在哪里？
我认为核心的一点，我们在做度刻空间，把最大的力气花在了对人的关注上，以前我们在这个空间常常关注空间设计关注软长品牌看看能不能符合空间的定位，但是我们在做度刻从头到尾都思考一件事，人和空间未来到底是什么关系？人和内容什么关系，人和人什么关系？
我比较自信的说在座的青年60%—70%的人进入到那个空间以后会忽然让自己静下来，甚至恍惚自己在类似于美术馆的空间里面来，在一个嘈杂的商业环境里面怎么样让消费者进到自我生长的空间里来，所以那个空间我们在和设计师去沟通的时候，设计师提了一个建议，我希望那个空间能打造成美术馆的感觉让大家沉浸。
我们认为书店的空间人与人之间应该形成一种对望的关系，比如说大学的时候会不会隔着每一个书架的缝隙去看对面的人，所以书店能呈现出来大家是同类人聚集在这个空间里我们可以彼此欣赏遥望我们希望在这个空间里能做出来。
所以我们为什么在天台的地方做这样一个平台，我们希望大家随意的拿一本书坐下来，抬头看过去对面也有朋友在看，你会觉得你们是同类人，所以今天我们做青年人的主题空间，一定要一切回归到对人的认知上面来。
我们回到今天为什么我们要去做这样一场青年漫游者大会，是我们真真正正的认为今天所有工作的原点都是要回到对于青年文化的尊重，青年文化的热爱，以及青年人诉求的洞察，才是我们一切工作的原点，我们希望未来青年人和这个空间能够共振的成长。