东坝 位于朝阳东北部，历史极为悠久。根据资料显示约有2000余年，明万历年间改称东坝，沿袭至今。个人对于东坝最早的接触在2015年前后，金隅汇星苑、汇景苑等一系列自住型商品房入市。
最近想聊聊东坝买房那点事儿，因为这儿的次新二手房报价（单价）已经涨了1万+，这么猛是为什么？究竟值不值这个价格，欢迎留言探讨。
涨价
东坝的小区分为三类
首先是豪宅，东坝聚集了首开龙湖天璞、首城·珑玺、恒大华府、保利首开天誉、富兴首府等一系列豪宅。 普遍单价在10万左右 。曾经跟佳爷去粉丝家看了看，物业、园林等等“优秀”的没话说。不过，其中多个项目存在“高低配”现象。
然后是次新，主要以首开常青藤、奥林匹克花园两个小区为代表，两个小区体量都不小，目前挂牌房源单价基本在8万左右。去年这两个小区的普遍挂牌房源价格仅6万左右， 1年左右单价涨了1万+ 。
某中介挂牌房源价格
第三类是老破小、回迁房、经适房、自住型商品房、共有产权房，金隅悦和园、金隅汇景苑、朝阳新城、锦安家园、康静里等等一系列小区，规模非常大。这类小区好一点的户型、楼层单价在5万左右，差一点的4万+。
整个东坝以坝河为界，分为南北两个区域。以上这些住宅全部集中于东坝南区，这种极端的高低配状态让东坝南区，在个人看来一直很“混乱”。
利好
东坝这一波上涨与去年金盏自贸区的消息有直接相关，金盏自贸区不仅仅是金盏地区，根据规划来看很大一部分其实在东坝地区。就是坝河以北地区，包括西区、中区、东区，其中东区、中区也是自贸区的核心区域。
东坝区域规划图
除此之外，朝阳目前一些如望京类的强势版块率先开启了“涨价模式”，东坝次新也是随着涨了起来。加上地铁3号线等、 东坝首个万达广场即将建成 等等利好出现。
刚需
康静里
“强者恒强”，优质房产在保值（zeng值）方面的表现一贯如此。2020年因为关注东坝版块的共有产权房，对首开常青藤、朝阳新城的价格进行了对比。翻了一下记录，当初首开常青藤单价在6.1万左右，朝阳新城五区在4.6万元左右。如今涨幅可谓“天差地别”。入手东坝区域的“第三类”小区，图个低总价即可，保值这事儿往后放放。
次新
本周跑盘重点看了首开常青藤、奥林匹克花园，跟大家分享一下感受。欢迎留言讨论。
整体感觉奥林匹克花园与首开常青藤差别并不大，目前整体报价也相差无几。二选一，就需要具体看个人喜好以及房东报价了。
主要区别有两点，第一，奥林匹克花园仅四期有小户型，其他各期以大户型为主。首开常青藤各期均有中小户型。且户型设计好于奥林匹克花园四期。第二，目前距离地铁3号线东坝中街站奥林匹克花园更近一些。
个人更喜欢首开常青藤，C、D、E区都看了一圈，整体感觉区别不大。重点说说优缺点。
缺点
1、按照目前的价格，入手至少需要约700万。不是完全人车分流设计，这点个人忍不了；
小区地上停车位
2、物业服务一般，基本的小区门禁系统关闭，卫生情况等还算不错，但楼道杂物、园林内的杂草、落叶等等处理的都不够好。
楼道杂物、园区内杂物
优点
1、以我看过的D区为例，5-9层的板楼，一梯两户，采光、得房率方面表现不错；
小区水系
2、重点是小区的绿化做的非常不错，水系也在正常使用；
幼儿园实景图
3、小区门口即为青苗幼儿园、奥林匹克花园实验小学、十管分常青藤校区，溜达着就能上学。置业顾问“奥园师大附属小学”为朝阳前十，从个人了解来看。东坝的xue区并不突出。
3居户型图
4、就户型来看，80-90㎡左右产品整体户型相对不错，虽然绝大多数户型卫生间为暗卫、面宽尺度也没有现在的新房户型大。但胜在大窗户、通透性不错。这个年限的户型来说，还是不错的。
人群
如果就看上了东北五环朝阳的次新项目，够不上望京（澳洲康都类挂牌单价已经约9-10万），可以考虑首开常青藤、奥林匹克花园。在望京、酒仙桥工作的人群可以重点考虑，同时可以跟卡布奇诺等次新对比考察。
另外，首开常青藤一层带小院户型父母改善（养老）非常合适。看房的整个感受，各家小院打理的都很不错。
未来
从个人看，目前的价格真的有点”虚”，看不懂这一波涨价，未来是个谜~
最后，朝阳目前还有最后一个限竞房华樾国际领尚，价格已经与周边次新倒挂，限均价约71000元/㎡，尚未开盘。想去看看的，可以私信为您推荐个靠谱置业顾问。