小淀，这个板块，有点意思。
追溯其发展历史，要到宋辽时期，还与著名的“萧太后”有关。
今儿咱们不聊历史，探讨探讨小淀目前的发展。
//规划美好，现状堪忧//
论区域占位，小淀的地理位置还是可以的，在整个天津主城区的东北部，属于北辰区的腹地，处于天津外环线外扩以后的北部新区。
提及北部新区,先圈一下，北部新区包括了北辰的大张庄、小淀、宜兴埠以及东丽区的南孙庄和大毕庄。它是在老的外环北路以东以北，永定新河以南，围合出来的这么一个区域，是十二五、十三五规划中的重点工程。
当时描绘的规划蓝图：规划总用地面积约104平方公里，总规划人口90万，总投资额约2000亿元，将打造一个中心（中心城区北部公共服务中心）、两个基地（高新技术基地和生态居住及旅游基地）、一个新区（面向未来的、特色鲜明的服务型、科技型、生态型新城区）。
这种大体量新区的建设，也是少有，104平方公里，什么概念呢，横向对比，相当于近3个海教园大。而小淀是北辰区的三个镇里面，唯一一个整个镇域面积都包括在北部新区里面的镇级行政区。
小淀除了拥享外环拓圆-北部新区大规划的利好，还有还有一个国家级的高铁枢纽中心——北辰站（北部新区站）。
这个高铁红利也是颇为硬核的。为什么这么讲，有三大硬核因素，其一，北辰站是连接京津双城的重要交通枢纽。其二，北辰站为大规模一体化设计，这在全国尚无首例。无论从体量上看，还是从业态上看，都是比较新颖、独特、现代的高铁车站。其三，未来北辰站还会与地铁3号线、地铁7号线、地铁10号线等地铁线路无缝换乘，汇织成北部新区庞大而便捷的交通网络。更值得一提的是，整个京滨城际中，仅有两个站点与中心城区联系最为便捷，一个通州站，另一个就是北辰站。
无论是新区还是高铁，这么好的规划，若配上好的区域基本面，按道理区域发展有望上一个新台阶。
但是，理想很丰满，现实很骨感。
小淀的区域基本面是真差，站在马路旁边，深度感受了一下，让道士君不由想起一句诗：大风起兮尘飞扬。来，咱们有图有真相，而且红绿等设置少，过个马路，愣是10分钟没过去，呼啸而过的大车很密集，后期这边居住区会很吵。
小淀及周边深度一日游之后，真真切切感受如上图所示，简单粗暴的两个字：落后。配套方面，整个小淀镇以及北部新区的北辰区部分，城镇化发展水平偏低，给人的感觉的就是城乡结合部，无论是环境和配套设施都比较不尽如人意，商业、教育、医疗资源也都非常匮乏，想去逛个一站式购物广场，没有。教育资源的落后不必多提，学校数量较少，发展历史也不长，多由以前的村办小学改造，区域内缺乏名校支撑，虽说后期由于新区规划引进一些教育资源，但尚需一段时间的发展。
交通轨道层面，目前虽有地铁3号线末站做支撑，但是与所谓的小淀站距离目前的小淀居住区以及在售项目的距离有的已超过了6公里，因此，区域的轨交出现还是不便利。另外，地铁7号线、10号线以及京滨高铁设站，虽然有规划，但目前不确定性依然存在，具体的走向和设站还存在变数。
显而易见，小淀的生活配套、基建、城建与规划发展不相匹配，也跟不上城市发展的步伐。
//楼市星火之态，难以燎原//
规划红利释放期，区域基本面差，两者这么明显的差距，会造就出怎样的楼市？
梳理板块土地走势，小淀10年来，仅仅有4宗土地成交，2010-2017年板块土地“零供应、零成交”，市场“沉寂”，原因是*迁拆**力度欠缺，一级土地整理也比较滞后所致，直到2018年，土地市场迎来雨露，就此，小淀板块的楼市被重新盘活，目前区域土地市场发展较为平稳，没有更高的一个价值凸显。
地市重新启动，供应量加大，今儿调研一圈得知目前在售项目的库存量还不少，叠加统计数据，道士君核算出，截至2020年4月，目前小淀板块内整体库存量66.4万㎡，不包括2020年新出让的两宗地，这样的库存量相较于其相邻板块，压力较大。
这一系列综合元素的糅合，加上地市活跃度低，存量过大等问题，小淀房地产市场环境表现一般，在售的项目，去化速度缓慢，整体板块月均去化70套左右，甚至出现销售困难的现象，近期更是开启了“降价潮”。
索性道士君拉了一个长时间轴，2010-2020年（截至4月）小淀板块楼市走势，2010-2016年，整体板块“沉寂”，直到2017年新城收购了一块地，板块市场终迎来一小撮活水，价格也由此也飙升了一大步，从原来的6790元/㎡，一下跳级至15305元/㎡，足足上涨了125%，但随后，板块迎来了新的小伙伴融创，板块又更热闹了。
我们发现，板块的供应量一下提升上来，2019年达到顶峰，但是，成交动力尚不充足，进入到2020年，价格有了明显细化，每平米降了1000多块钱。
其实，往早了说，小淀最早建设的一个商品房小区—景瑞阳光尚城，当时边别说配套，连人都很难看到，几乎就是一座建在荒郊野外的孤城，道士君还特意去景瑞阳光尚城小区转了转，小区整体环境看起来较差，倒是旁边的足球场是个亮点，现二手房价格在13731元/平米。后来又驱车去了欧铂城，两个社区距离比较远，欧铂城整体社区要比景瑞阳光尚城好，但是价格却也在13800元/㎡左右。
整体看下来，目前放眼整个小淀板块，在售项目仅两个，融创津宸壹號，新城樾风华两个项目的入市，让板块终于又有了一点活力。
为什么是一点，只是单纯指的楼市活跃度而已，道士君在转完两个项目现状下的结论。先说新城樾风华，项目周边的基本面是挺差的，如上图配套图所呈现，周边大货车比较多，离地铁比较远，实际居住后估计不太方便。再说融创津宸壹號，售楼处设在北仓，京津路与龙门道交口东南150米处，与项目所在地相差很远，道士君特意去了工地，不得不说，融创售楼处的设置是高明的，倘若售楼处放到项目，估计一个人也不会来的吧，就算购房者来了，也会心里打个鼓，周边毫无生活氛围，除了1公里外有个加油站，连刚才的基本面也没有。
恰山西能投在2020年1月份，一口气以楼面价6302元/㎡拿下的两块地在融创津宸壹號不远处，就顺道去看看了地块现状，目前地块已归置平整，目视已开始动工，据道士君所知，地块规划补货量将超1800套房子。
山西能投的加入以及后续道士君所知的板块内还将有一个大的利好概念出来，会有一批土地出来，那么板块是否会迎来新局面？或“脱刚入刚改”,或房价体系洗牌,或房源爆满。未可知。
毕竟目前区域内已经打起了“价格战”，融创津宸壹號，新城樾风华两项目最新成交均价分别为13791元/㎡、14491元/㎡，相较去年成交均价水平，已有了明显下滑，其中影响价格指数变低的为洋房产品，新城樾风华洋房成交价在15664元/㎡，融创津宸壹號最新洋房成交价格在15072元/㎡，在原来基础上降了500-1000元/㎡左右。
此时，有的朋友就会问，小淀这样的价格在整个北辰区是什么水平基线，道士君画了一幅北辰各板块最新房价地图，我们可以看出，北辰已经形成了明显的价房价梯度，以南仓、瑞景为代表的20000元/㎡及以上是第一个标线，北仓、淮河道、宜兴埠为主的15000元/㎡及以上是第二标线，小淀属于第三标线，值得一提的是，小淀价格在第三标线里面排第一，这么一看，潜力还是比较足的。
最后，来上点价值，一般从人口流入来看推算，填满一个新区，实际上，一个和主城无缝链接的新区想要初成规模没有5年是不行的，想要成熟拥有居住的便捷，没有8-10年也不现实。不链接主城的区域或者板块，这个周期就会拉得更长。
再有，高铁北辰站的建设，对于区域发展是大大的利好，但最大的问题就是时间成本，想一想，天津南站2011年投入运营，但直到2019年，南站商务区才正式开始启动，而目前，高铁北辰占尚未开建，北辰商务区的启动，保守估计可能会需要10年以上时间。
综上，短期内，双重规划利好对于周边的带动效应基本不会实现，而目前小淀面临的发展困境破除需要时间，这种变化不会一蹴而就。这也导致了小淀，只适合地缘客户、或者淮河道自然外溢的客户选择，直白点说，价值只能是逐渐的增长，而不会短期内的突然爆发。
当下代表过去，过往不代表未来。
话虽如此，但就目前在小淀和北部新区购房，道士君建议，谨慎为上。
数据来源：京津冀数据研究院、贝壳找房