中国曾经是一个典型的农业大国，千百年来农耕的生产生活方式形成了低开发强度的建筑形态和空间布局，北京紫禁城就是最典型的东方城市格局——“匠人营国,方九里,旁三门……”。上个世纪五十年代，中国进入工业化的高速发展期，为适应新的社会生产生活方式，逐渐对北京城进行拆除城墙等形式的改造，交通拥堵、城市过度承载等城市病一直困扰着北京的城市发展。现阶段的北京等一线城市已经进入到后工业化时代，在京津冀协调发展战略的背景下，北京正在普世价值标准的框架下，对城市空间再造。
以上是工业化和城市化的两个主线进行的梳理，便于理解当下建立在轻轨和汽车家庭化之上、规模空前的城市规划， 接下来笔者将从趋势、空间格局、城市文脉三个方面阐述下如何在城市郊区化的阶段投资置业！
第一，看清趋势，绕不开的发展阶段——郊区城市化
几千年的华夏文明，大部分是马拉大车的陆运时代，华夏文明主要聚集在一马平川的中原大地；之后是河运的时代，城市的文明聚集在江河汇聚的地方，比如京杭大运河的贯通有了“上有天堂下有苏杭”；之后是航运时代，上海从一个海边的小镇一跃成为东方明珠……因此，交通方式的变革对于城市的发展至关重要。
西方的城市发展，一般都要经历城市化、郊区城市化、逆城市化、再城市化几个过程。而汽车家庭化，地铁、轻轨等城市交通方式深刻的改变着城市的格局。北京的本轮人口产业疏解正是按照这个普世价值规律进行城市空间再造，因此，北京正处于郊区城市化的阶段，可以说目前六环七环区域正是投资置业的风口。
第二，站位发展，即将被打破的环线意识
评判区位的价值序列正在悄然发生变化。在经历了亚运会、奥运会等体育赛事之后，北京的城市格局也发生了几次重大的变化。同时经历过新中国建设、北漂现象等大规模移*运民**动的北京，城市文化和城市面貌已经沧海桑田，对于环线的理解认可，可以说是一直在变化，从根深蒂固的四九城、到三环外都是村、再到五环之歌，环线的概念在逐渐地被更新放大，对于地产来说，这已经成为我们心智模式里一个重要的评判标准。
然而，让环线意识彻底崩溃的是遍地开花、没有环线逻辑的地王们。2016年来，五环外一个又一个的地王，正在告诉我们，中国一线城市已经进入郊区城市化的时代，而中心城市的再城市化还有很长的距离。地产大V张大伟早就不停的用数据告诉我们，六环6万的时代不是预言，而是成本加成定价法推演——这么简单的逻辑，因为这个时候面粉不断的贵过面包。
因为，汽车家庭化和轻轨地铁的布局，让我们的人居方式发生了翻天覆地的变化。比如，三十年前靠近公交的好社区，现在已经成为80后、90后心目中的老破小社区，相反环境优美的新区更能迎合体验为王的互联网时代，也就是说我们评判好社区的标准变了。因此，十八环外的3万一平米的阿那亚小镇也可以聚集着一帮新北京人。
站位发展就是要打破环线意识，认识城市发展的普世价值观。在京津冀协调发展战略的背景下，不论是六环外的门头沟、大兴还是房山，都将发生深刻的变化。你可能不知道：房地产业在产业划分上，其实是服务业属于第三产业，是产业链上的一个环节，因此，为哪种业态的产业服务决定着房产的投资价值，因为不同的产业空间拥有不同的承租能力。由于北京六七环上的项目太多，不便于一一解析，特别是自媒体平台软文遍地，哪样的房子有投资价值未必就是地产圈自媒体人的真实想法，如果有对北京买房卖房等具体项目方面的问题请加微信公众号：北京地产圈（dichanquanr）或加本人微信号交流：haierkt，在此声明：仅作探讨拒绝广告！
第三，理解文化，更应该认识房子的“地产价值”和“房产属性”
房产成为个人/家庭地位的重要标的，房地产投资成为一门重要的投资哲学。一直天朝自居的中华文化自信力在解放前被彻底颠覆，那时候什么都要带上“洋”字，有“洋火”、“洋油”……，现如今房产成为一个人成功的标准，比如刚刚出狱的前首富牟其中，虽然已经76岁高龄但是不妨碍老牟一直是首富，因为他在门头沟还有200多套房子，这件事瞬间在朋友圈刷屏，房子的话题太能引起网络共鸣了。可以说，置产置业一直是具有东方智慧的理财文化。不论是丈母娘还是亲爹亲娘，你站在华夏大地上买房置业永远是正确的事情，这也是我们东方人特有的文化现象和消费需求。
郊区城市化时代如何置业，一定要认识房产和地产的价值。无论什么样房产都会过气，因为他是产品的属性就绕不开产品的生命周期律，房子终将逐年贬值——这是房产的属性；但是“哪里的房子”很重要，就像李嘉诚提出的三段论，即“第一是地段、第二是地段、第三还是地段”——这是地产的价值。一个完整的房地产投资一定包括“房产+地产”。在今年的房地产上涨周期里，有一个很明显的现象就是“老、破、小”社区的价格涨幅明显低于新楼盘的价格增幅，说明成熟的房地产市场已经把房产和地产的价值进行了区分。
六环七环的郊区化时代，到底我们如何置业？
1、农耕时代“东富西贵南贫北贱”的论调将没有市场
在刚需置业的过程中，我们更关注房产的价值，但是在郊区化投资性置业过程中我们更应该关注地产的价值。决定你购买的可能是打动你的某一个点，比如哪个品牌开发商开发、什么样的园林、什么样的建筑制式、什么样的物业服务决定着你对价格的认可，但是，决定投资智慧的却是房产下面的土地，空间落位到哪个区域哪个街道的房子更决定着他未来的投资价值、决定着他的稀缺性，但是“东富西贵南贫北贱”的农耕视角的论调已经没有市场了，因为现在是后工业社会了。
2、城市地脉的陷阱——六环外地王项目普遍存在城市文脉过度放大的现象
北京地产圈的豪宅文化当道但是也是伪豪宅遍地，北京地产圈将会对豪宅市场以戏说的角度进行价值解读，去伪存真看看哪些在吆喝，有兴趣可以关注微信公众号：北京地产圈（dichanquanr）。
3、基于轻轨规划、多中心产业空间布局，才是未来置业投资的价值飞地
已经形成的北漂移民群体将来给北京地产带来一股清新的文化。一方面，认可郊区置业的80后、90后普遍受过高等教育，正在接受新的人居理念和文化，评判一个项目优劣的标尺正在变化；另一方面，主动郊区化的阳光财富阶层，正在引领市场形成新的职住分区。比如传统的唯地铁论的悖论就是天通苑的房价甚至不如北三县的燕郊。
北京城市的空间规划、产业规划是个大课题，决定着门头沟WSD的鸿坤七星长安和五和万科长阳天哪个更有投资价值？更多关于北京六环七环郊区投资置业的探讨请关注微信公众号：北京地产圈（dichanquanr）。
【作者简介】 邵长奇（微信号：haierkt），北京交通大学工商管理硕士，曾供职于搜房、思源、泛华城市发展研究院，曾发表《互联网时代下的文旅小镇开发运营模式创新——基于“乌镇”的案例研究》、《基于AISAS模型的房地产品牌资产创建研究》等多篇相关文章。