今年首宗未达保密底价以致流拍地块诞生，正是昨天仅有一轮报价的张槎望江地块。
我们也在第一时间，发出疑问：到底是价格贵了还是土拍冷了？ （尴尬！禅城张槎望江宅地，不达保密底价未成交！贵了还是冷了？）
今天就来具体看看情况到底如何。
01.
位属一线望江
楼面价虚高
地块位于佛山市禅城区东平路东侧、沙口水厂南侧，属于新张槎， 对望绿岛湖板块， 海伦堡弘阳悦江一號就在地块南侧。
周边还有融创望江府、龙光玖龙湾两个楼盘，未来四盘收楼以后，还是能够形成较好居住氛围。
除此以外，地块周边还有佛山市第四中学、新体育中心、王借岗森林公园等配套。
但是目前周边欠缺大型商业配套，即便去到绿岛广场、智慧广场等绿岛湖商圈，说实话，也没多少活力。
另外，跨越东平水道的季华路二桥，预计2023年上半年完工，届时张槎又多一条前往绿岛湖的便捷通道。
总的来说，地块素质不算太差。因此，惨遭流拍还是让人觉得比较意外。
流拍背后原因是啥？我们一起看看~~
首先也是最重要的，当然就是 地块起拍价、保密底价设置过高 ，远远超过地块价值、开发商预期价。
可以看到地块起拍价112828万元，折合楼面地价约1.2万/㎡，仅仅吸引龙光、海逸等两家房企参拍。
这个起拍楼面价放到近年张槎出让宅地排行榜中，已经跻身TOP3！至于保密底价，想必已经能够刷新张槎记录。
要知道，地块所处位置并非临广区域，楼市分化之下，板块在售项目主流价格也就1.7-2万/㎡，走货还不算快。
如此情况之下，又怎么能卖出高价？
其次，地块 轨道价值不算明显 。
虽然挨着两条在建地铁，说是地铁盘也不为过，但从实际来看，地块距离地铁站点还有一段尴尬距离。
无论是去2、4号线交汇的莲塘站，还是去4号线的绿岛湖站，距离都超1.5公里，脚程差不多20-25分钟。
这个距离，走路废腿、电动难停、打车费钱，真是尴尬。
再者，就是板块 缺少一个给力概念 ，难有资源倾斜。
地块所处张槎，左有禅西新城、右有凤翔湾，唯独张槎自己缺乏一个给力概念支撑板块发展。
就说禅西新城，概念出来以后，目前已有多项配套呈现明显“西移”趋势，在建的2号线、4号线、佛山二中新校区、市二医院新院区、季华二桥、弘德北路等，都是相对集中于此。
02.
新老张槎battle
新有地铁旧有配套
张槎板块本就比较“低调”，土拍又再遇冷，还能不能下手？
答案当然是能！今日4号线正式宣布开始动工，加上8月张槎还将出让一宗宅地，双重作用之下，或许张槎还能打个翻身仗？
当然，下手之前我们还是需要先来了解一下张槎，简单来看可以分为老张槎和新张槎。
老张槎顾名思义就是张槎老城区一带，紧挨着祖庙城区，这也是板块价值所在。
目前来看板块城市面貌稍显落后，主要由于还有大量村落、以及工厂等。
当然，作为一个老城区，板块内部配套还是比较齐全，涵盖佛山市幼儿园、元甲小学、冠华小学、建设小学、张槎中学、佛山6中、协同（国际）学校等教育资源；
医疗资源则有，佛山中医院及佛山市妇幼保健院等本地人较为认可的三甲医院，以及正骨骨科医院及佛山中医院禅城高新区医院。
另外，居住在老张槎出行也是十分便利，沿张槎四路往西走，可通往张槎中心区域、禅西新城、绿岛湖等板块；往东接驳亲仁路、汾江路等干道，可以进入禅城中心商圈，以及前往桂城板块；顺着佛山大道，往北可前往大沥，还可接驳海八路前往广州，往南则能直通顺德区域。
相比老张槎，新张槎城市面貌略好一些，还有丰富江景资源，但是生活配套比较匮乏。
老张槎背靠祖庙，而新张槎则是依托绿岛湖，但是绿岛湖都还没顾好自己呢~~
目前来看板块多为工业区等，而在旁边的一河之隔的绿岛湖板块，则以企业总部写字楼（如东鹏总部）、商业体、工业区、陶瓷相关产业及贸易基地等为主，未来或能承接部分产业外溢。
配套方面，板块教育资源偏弱，除了一所佛山四中（中学）新校区，其他均为大富小学、东方村头小学等村小。
像佛山市实验中学附属学校（绿岛湖学校）及佛山二中新校区等优质教育资源，则要去到绿岛湖板块了。
与此同时，板块医疗资源同样有待提升，目前仅有一所张槎医院（莲大分院），能够提供基本治疗服务。
目前板块内部更是没有集中的商业综合体，还需去到绿岛湖板块。
新张槎目前比较能够拿得出手的就是2号线、4号线两条地铁，以及视野开阔的一线江景资源了~~
老实说，新老城区，各有所爱！买家根据自己需求进行选择即可。
可以看到整个张槎在售项目多达9个，价格在0.8-2.3万/㎡间不等，包括季华正荣府、海伦堡弘阳悦江一號、弘阳德商昕悦府等三个新盘。
看回市场情况，不难发现目前张槎板块摸高2字头项目，基本都在老城区，可见生活方便快捷的老张槎更能圈粉。
主要还是赖于周边配套较为充足，人居氛围比较浓厚。
相比之下，恒大滨江华府、海伦堡弘阳悦江一號等“开荒”盘，虽然板块城市面貌稍好一些，但是方圆几里人烟稀少、缺乏配套，为此还是比较难能留客。
当然，张槎未来还是有望打个漂亮翻身仗！
张槎在今年4月，公布了未来三年村改行动计划——将拆除总面积3710亩， 涉及40个改造项目、15个村委的物业。
黄色线内为改造范围
围绕重点轴线 （季华路、佛山大道沿线） 、重点区域 （聚锦科创园区） 、重点门户 （沙口大桥、季华大桥、高速公路出入口) ，着重 开展村级工业园+旧村居连片改造。
主要改造为宅地，另外有10平方公里产保区内，为工改工范围。
可见，大力推进 产城融合是张槎未来的方向。
而具有地理优势的张槎，能不能暂露头角，就要看这份改造计划究竟是“大饼”还是“大手笔”了。
