本期楼盘 | 阜丰·悦澜湾

主编点评：阜丰悦澜湾这个项目可能很多小伙伴都没听说过，主编也是路过顺便去探了探盘，其实项目的位置还不错，位于高新区中欧的C4地块（一期），另外北侧的C7地块（二期）也是阜丰的，不过其住宅面积全部是人才公寓，主体为20层-33层不等的10栋高层和办公楼。

从产品上看，项目用了典型的“高低配”布局，由八栋小高和六栋高层组成，其中除了4#和7#外，其他也是人才公寓。项目整体容积率为3.0，实际的居住密度比较高，高层楼栋的挡光现象也会比较严重。项目整体的卖点主要是配套，因为位置确实不错，距离城阳基本一河之隔，距离北京实验二小、银海、青岛中学、世茂52+也都不算远，而且项目旁就是规划的医疗用地，配套设施和居住氛围还是比较完善的。

其实项目本身讲的点不多，所以这次把一些篇幅用来分享对于高新区配套、政策、人才的看法，也欢迎大家能够各抒己见，分享自己的看法。

（一）居住体验测评

景观（8分）：因为项目本身并非什么高端项目，所以内部景观的亮点中规中矩，不过该有的倒是也都有，像人车分流、入户大堂、中央景观带这些基本上已经成为高新区楼盘的标配了，在这里就不展开来讲了。

项目C7地块（二期）因为全部是人才公寓，所以目前还没有启动销售，单从指标上来看，一期肯定要比人才公寓地块更好一些，绿化率为33%。楼间距方面，项目最大的楼间距约59米，不过平均楼间距在45-50米左右，这个楼间距对于中轴和南侧的小高来说够用，对于作为人才公寓的高层来说，就有些捉襟见肘了。

项目沙盘实拍图

户型（9分）：户型方面，目前在售的是100-120㎡的小高层，根据置业顾问的介绍目前所剩房源已经不多。项目是在2020年11月中旬首开，当初预售证拿的就是一期4#和7#两栋共计144套，如今不到三个月的时间，已经去化了百套左右。特别是4#，除了一楼外已经基本售罄，说明项目卖的还真是不错。

目前在售的主力户型基本只剩7#上的109㎡和120㎡，这里主要看看120㎡的套三。这个户型打眼一瞅，就是一个经典的单边位户型，南北通透+全明，主卧套间设计，其实真没什么好分析的，因为户型比较标准，没有什么大毛病，非要说缺点的话，就是入户门直冲客厅私密性不佳，当然这个问题也只需要一个玄关即可迎刃而解了。

120㎡户型图

建筑（8分）：先说一期地块，也就是商品房地块，项目的承建方是青岛海川建设，海川也算是青岛的老牌建筑商了，九几年开始发的家，在青岛盖保利、天泰、鲁信的项目比较多，现在业务已经出了青岛，布局到了山东，听说之前还去蒙古盖了几个项目。一期的交房时间是2022年年底，二期可能还要更晚一些，但相差时间也不大。

二期人才公寓地块则是由临沂长源承建，可以说是阜丰自家的建筑公司，相比海川来说名头肯定差了一些，毕竟是承建人才公寓，所以也就不难理解了。

两个项目工地实拍图

装修（7分）：项目在售的两栋楼和后期人才公寓均为毛坯交付，或是因为房源较少，又或是出于成本考虑，所以项目既没有建样板间，也没有介绍用材用料这一点对于购房者来说，除了户型图纸和户型模型，没有提供任何可供参考的标的，购房体验方面略显不足。

项目售楼处实拍图

（二）生活配套信息

交通（8分）：就像之前所说，项目在高新区来看位置确实不错，门口就是河东路，往南是白沙河大桥，往北是正阳路，距离两条主路的直线距离都在2km以内，无论是去城阳还是主城都比较方便。公共出行方面，除了767路和776路两班公交之外，可能主要就得靠共享单车了，这也是高新区目前的通病，而且感觉短时间内也不好解决。

当然，传闻中的10号线宝源路站距离项目还是挺近的，直线距离大概在1km左右，但是要注意的是，青岛地铁三期报批里并没有10号线，也就是说至少五年之内，地铁这事是别心思了。

项目区位图实拍

教育（9分）：教育可以说是项目也是高新区东片区最大的一个卖点了，项目路东是在建的中欧初中，看规划是30班初中，能够容纳1500人。此外围绕项目3km范围之内，还有北京实验二小、银海、青岛中学等学校，学校的名头都不算小，但至于教学质量我个人觉得还需要时间去进一步验证。

中欧初中规划图

商业（10分）：高新区的商业其实一直都是整个区域的短板，如果放在之前这项分值肯定是不及格，好在去年世茂52+已经正式开业了，虽然整体面积不算大，但这对于整个高新区东部来说绝对是一个好消息，而且18万方的金茂览秀城23年也将会开门迎客。这对于项目来说，两个商业综合体一南一北，距离也都在一公里左右，届时项目的商业配套足够满足所有的日常生活需求。

此外，喊了n年的伊甸园，虽然不是商业，但对于整个高新区东片区来说，也是值得期待的大项目，这几年高新区的大项目凉了不少，落地的也普遍进展较慢，也希望高新区未来的的项目能够进一步提速，让高新区变得越来越好吧。

世茂52+实拍图

医疗（8分）：对于项目来说，在建设中的市民健康中心虽然是覆盖整个高新区的医疗配套，但其实距离并不近，即便是开车也要二十多分钟。好在项目隔壁有一块地是作为医疗用地，而且根据指标来看，应该是500床的三甲医院，但话说回来，这个东西大家只需要抱着有更好，没有也不必强求的心态就行了，毕竟土地用途变更引发维权这事，在青岛也不是一次两次了。

售楼处拍摄的土地控规图

（三）保值属性

品牌（7分）：阜丰这个开发商，是一家从临沂莒南起家的企业，这两年能把房地产业务做到青岛来，还分别在高新区、胶州、莱西做了好几个项目，其实也是够不容易的。

阜丰地产背后的阜丰集团，是搞生物发酵起家的，能做到港股上市，公司规模也不算小了，不过地产是阜丰最近十年才开始布局的产业，虽然目前网上的风评褒贬不一，但烂尾跑路的问题，应该是不必担心。再就是物业方面，项目物业也是其集团下属企业“阜丰物业服务有限公司”，可谓是拿地、开发、营销、物业一肩挑了。

政策/地段（9分）：笔者个人其实对于高新区尤其是东片区的前景是长期看好的，这里近十年一直是青岛最火的投资热土，各种大项目、大规划层出不穷，如今也已经基本上是旧貌换新颜，但今天，咱们不说那些好的方面，主要来看一看目前高新区的问题所在。

首先，正如前文所说，这么多年来项目规划落地难、落地慢、落了地却变了味等问题一直都是高新区的通病，比如去年夏天才有第一个真正意义上的商业综合体营业，对于一个重点发展了十年的新区来说，真的是慢出了超级高水平。

又比如全民关注的东方伊甸园，上百亿投资的大项目，到现在落地已经四五年的时间了，现在竟然还没有正式开工，拜托奠基都快小半年了好吗？再说引以为傲的教育配套，挂着大名牌的青岛中学，如今已经暴露出了私立学校的本性，面向全国招生收费高到惊人；大名鼎鼎的58中分校等，说白了也只是分校性质，和校区有着本质的区别。

最后再说人口，高新区被人们形容为“睡城”，不是没有原因的，2019年，高新区新增人口1400人，共计只有10.51万人，人口流入之少之慢，放眼全国新区也实属罕见。所以我们看到，去年高新区承担了青岛整一半的人才公寓指标，也就不难理解为什么目前高新区遍地都在建人才公寓了。

不过不管怎么说，高新区这些年的发展我们还是有目共睹的，高新区这些年城市面貌的变化和提升也确实值得称赞。但我们也希望未来的高新区，能够发展更快一些，站位更高一些，思想更新一些，最后也希望高新区，能够努力追上那个曾经被寄予厚望自己吧。