最近收到一个粉丝朋友的问题：“最近我去我们县城看了一个商场商铺，开发商宣传包租20年，10年就能回本，这些都会写到合同里，10多20万就能买个商铺，很多人都买了，请问这种商铺能买吗？”20年包租，10年回本，这确实是很划算的，算下来每年的回报率达到了10%，现在银行3年定期存款利率才2.75%，大部分银行存款利率是很难超过4%的。这种商铺被称为售后返租商铺，这种模式很早就出现了，虽然宣传得非常好，但是我劝粉丝和其他投资者最好别买这种商铺。

售后返租商铺是什么？

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成很多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给业主承诺的租金。

售后返租商铺的特点

长时间包租和高回报率

对于投资者来说，购买商铺最关心的就是商铺能不能租出去、商铺能租多少钱。开发商承诺20年时间或者15年时间包租，业主不用自己出租。至于商铺能租多少钱，开发商往往给予很高的回报率，比如前5年分别为6%、7%、8%、9%、10%，以后再随行就市，保证不低于多少回报率。

租金抵房款

投资购买商铺肯定是关心价格的，价格太高没人买，价格太低开发商不愿意。于是开发商想出了租金抵房款的办法。比如商铺总价为30万，前3年回报率分别为6%、7%、8%，总共为21%，购房者可以直接将前3年租金直接抵扣房款，也就是可以抵扣6.3万，总价减少了很多。

商铺为“格子铺”

去逛过商场的人都知道，商场里面的商铺面积是较大的，如果按独立一个商铺出售，总价就太高了，很多人都是买不起的。开发商将这些商铺分割成独立的产权面积，也就是“格子铺”，将这些产权面积卖给购房者。比如一个50平米的商铺，开发商将其分割成5个10平米的产权，购房者可以选择购买10平米，也可以购买20平米，或者50平米，实际上商铺是50平米的独立商铺，不会真正分割成5个独立的商铺。这样的好处是出售的面积小，总价低，适合更多的人投资。

看了以上这些特点，你是否觉得这种售后返租商铺还不错？那再看看售后返租商铺的模式是否可行。

售后返租模式存在的风险

售后返租商铺的价格往往是高于市场价的，开发商将本身备案价2万多一平的价格调整为3万元一平。由于实际销售价明显高于备案价是不能备案的，所以开发商选择了租金抵房款的方法，租金抵扣房款后，单价下降了不少，可以实现备案。开发商在没有任何房价损失的情况下，还赚到了商铺3年的租金。

由于售后返租商铺承诺很高的回报率，明显高于了市场行情，所以商铺的真实租金是很难达到这个水平的。比如10平米、30万商铺，按照第四年9%的回报率，第四年应该收27000元的租金，月租金为2250元，折合每平米的租金为225元。这个商铺有可能是在商场的三层或者四层。现在很多住宅底商都很难租到225元/平米/月的水平，何况这种还未修好、三四层的商铺呢？当真实租金无法覆盖承诺的回报率，开发商资金链断裂的几率也高了很多。

从上面的分析可以看出高回报的售后返租模式很难实现，那为什么开发商还敢把这些写在合同里呢？开发商大多都是不会签订这样的返租协议的，开发商会让不知名的物业公司或不知名的管理公司来和购房者签订这样的返租协议。当真的出现无法返租的情况，购房者找开发商也是没多大作用的，原因是开发商根本没有签订这样的协议，而物业公司或管理公司大多没钱，就算业主打官司赢了，拿回损失的几率也是非常小的。天上不会掉馅饼，在遇到高回报的投资产品时，投资者更需要警惕，更需要理性分析，否则很容易遭受损失。你们身边有购买售后返租商铺的人吗？欢迎大家评论。