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Q:提问: 京总您好，知乎上慕名而来，想请教您几个问题。目前我在亮马桥附近工作，我对象在丰台总部基地工作，都是未婚，毕业后落户到北京的。她有首套名额，我们的思路是婚前各买一套。
第一个问题是您觉得我们两这种情况是合起来买一套三居室，还是各买一套两居！我的预算是900左右，她是500，都是考虑了*款贷**后的总额。目前我看了酒仙桥、超青、双井、大望路等区域，比较中意的是双井、大望路那边，原因是两个人上班的通勤远近合适。看了首城国际、苹果社区南区、禧福汇，东方雅苑，风度柏林，我比较中意的盘是禧福汇，原因是小区环境好，缺点是两居户型没有南北向。
第二个问题就是请您看看我选的大望路这个区域怎么样，其次是这个小区怎么样在这个区域里面，或者您还有更推荐的区域吗？第三个问题就是我对象500万的总价预算，在通州看了京贸国际城，也在考虑丰台的两居室，主要想法是沿地铁线，看了七里庄附近的、庄维花园以及草桥附近的恋日家园，请您看看这个选房思路是否正确，在通州和丰台区域给出您的建议，或者还有没有其他建议，感谢您了
A:回答: 您好,感谢信任!1、900+500分为2套建仓,在你们目前看的这些区域也能选到不错的投资盘,如果集中起来优势会更大,第一:北京因长期的调控导致目前的改善群体全部被积压;整体的购买力大多集中在改善客，市场回暖会逐渐释放,1400万可以拿到核心地段次新3房，这种户型会是未来几年的主流产品;第二:你们可以保留一张完整的房票,待房屋升值后有很大的操作空间.
2、如果500万的预算可以重点考虑下朝青东边的常营板块,常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶;作为500万投资在全京选筹应该是最优的区域了,整体要比丰台价值大一些,其次朝阳的价值大于丰台;丽泽附近一带的盘还不错,但前期已经上涨了很多,现在丽泽有没有完全兑现,朝阳更稳健一些! 京贸国际城这个盘属于通州核心区;位置和品质都不错,但兑现需要时间,如果计划长持的话可以考虑;
3、酒仙桥、朝青、双井、大望路这四个板块除了酒仙桥其他都可,酒仙桥是个很独立的板块，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房,并且电子城未来的发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;而朝青大望路双井一直口碑不错的原因是整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群
大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;其次是大望路和双井
首城国际、风度柏林、苹果社区南区都不错,禧福汇，东方雅苑热度较低,在同区域排名靠后,朝青可以看下润风水尚东区、银谷美泉家园、天鹅湾北区,朝青的盘从品质和户型上要优于双井,居住体验也更好一些,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问: 京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目*考前**虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W*款贷**。
A:回答: 您好,感谢信任!甘露园这个商圈成长环境不是特别优质,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京也出现过几轮行情了,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营朝青板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉*款贷**还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!
Q:提问: 您好！看了您的很多文章，受益良多。但还是希望详细咨询一下：1.现在整体经济情况不好，很多形势不明朗，目前是否是好的买房时机？房子买了不涨或者短期下降的可能性大吗？
2.我有一套房子在沿海赛洛城，目前老人在住，想继续持有。现想再买一套自住，预算1000万左右，首付400万左右。目前的几个想法：1.我目前租住在望京北来广营，很喜欢这边的居住环境，但是房价越长越猛，二手房面积够用的，小区环境好的房价太高。现新开盘首开金茂望京樾，85,000每平，目前周边只有空地和规划，有人说25年交房后就会涨到10万。目前开发商给的规划（请见附件)不知道是不是政府的规划，建成的可能性有多大。
2.顺义后沙峪中海首开时光玖里有稍大平层，价格61000左右，户型和居住品质我更喜欢。3.也在看朝青、奥体附近的二手房，但首付都较高，基本在六七成左右。以上哪些增值空间更大？有何建议，先谢谢您了。
A:回答: 您好;感谢信任!1、疫情会导致短期成交量萎缩,对长期没什么影响,长远看核心优质房产还要上涨,未来,ZF为了刺激经济增长推动内循环,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧.房地产不是制造业，房地产是金融业，我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说，滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀。纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨。也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;只要保证月供充足,房子本身优质,基本没什么问题,不会发生财务风险;
2、百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因;这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏;沿海赛洛城主要的价值是价格比较低,但整个小区管理一般属于开放式社区;六期会比前几期好一些;这个盘流通性很好,保值性尚可,如果有条件的情况下可以考虑下置换;
3、目前北京整体的市场涨幅并不是望京一些品质盘涨的快,全市的一些热点板块基本都是一个行情,望京有奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度大家有目共睹,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房+置换,
而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,望京有这么多含金量高的企业,有的是老牌企业,有的是近几年新兴产业;整个区域发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合发展靠前的区;区域内有大量的购买力,品质楼盘常态化供小于求价自然上涨,道理很简单;未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,价格只不过是个信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;关于新区的一些规划,政府投资的产业导向性发展,不确定因素太多,要慎重选择;望京北的地块整体确定性更强一些;
4、朝青、奥体、后沙峪这些区域那些位置增值空间更大;要看区域的经济增长情况,经济持续增长比较高的区域,会带来大量的就业人口,新增人口最初来到这些地方需要租房,那么这个区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升,如望京、朝青;
望京上述已经告知,北京发展比较靠前的产住结合;朝青属于承接国贸东三环一带比较优质的刚需兼改善板块,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，
从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;
这个就是我们对板块的选择;按照我们的这个方*论法**选择区域包赚,其次奥体的价值是有稀缺的生态资源,这个是在市场上无法复制的,整个北京奥体公园就一个,所以这个区域内的盘价格比较牢靠;涨幅虽然没有靠近产业区的可观,但整体伦稳健程度还可,
顺义后沙峪属于外围,还是靠主城区的通勤支撑成交量;这个预算如果买在外围会换取更大的面积和更高的品质,但同样会失去涨幅,北京的每一轮涨幅,也都是从主城区开始轮动,主城区涨完、远郊开始涨,但远郊涨的前提是溢价洗净;这些市场规律其实大家都能看得到,只不过我了解的信息更全面一些;从资产配置的角度上,目前持有沿海赛洛城,在望京朝青再配置一套优质房产,更有利于家庭财富的成长性;风险指数较低,这种方案比较稳健;回看会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问: 您好，孩子今年下半年上高中，目标学校在中关村附近，现在的房子在奥森北园东边的万科星园，为了孩子上学方便，考虑将现有的房子置换到海淀区，离中关村近一点，看了下在中关村附近放价高，且楼比较旧，存在学区房降价的风险，请问从财富保值增值的角度看，是不置换，在学校附近租房子好，还是置换好？如置换，请推荐重点看哪些楼盘为好呢？总价预算在1000～1200万元，谢谢！
A:回答: 您好,感谢信任!万科星园属于奥森板块品质还可的盘,热度一直靠前,流通性很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个盘有持有的价值,
孩子不需要学区名额,完全没必要再往学区房里挤,学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.
房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!
中关村一带一是有学区溢价,二是楼盘较旧,居住体验不如万科星园,2017年之后房价上涨的规律是遇到行情第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;1000-1200在中关村一带选不到品质盘,从保值增值的角度,继续持有万科星园,以租换租,比较稳健一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问: 您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答: 您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问: 京总您好，关注您的公众号很久了，今天看了您的置顶精华文章，受益匪浅，请您针对我的问题给出合理建议，谢谢;基本情况：男方为北京市公务员工作地点朝阳；女方为中直事业单位工作地点中关村，夫妻年收入50+；大宝2026年幼升小，二宝2027年幼升小，可选择上中科启元小学；首套房产在大兴天宫院融汇小区80平，目前想卖掉大兴置换到海淀，计划首付350，总价600以内房产
问题：1.大兴房产年初300可卖未出手，现在调到299出手困难，是继续保持价位等待还是降价10-20万出手？2.方案一皂君庙片区老破小，550可入手东西向50平左右小两居，600以内可入手南北向小两居，距离字节跳动新址较近，从投资，兼顾学区角度是否可以入手？近五年是否跑赢大盘？3.方案二三义庙老破小，600以内可入手50-60平小两居，属于海淀学区，学区中学相对皂君庙要好，是否可以考虑？4.大兴房产为婚前购房，户主为女方姓名，是否有可以办理假离婚，二套由女方名字买，保留男方首套房票资格？5.在兼顾自住，投资保值，学区属性的情况下，您建议我们如何换房？
A:回答: 您好，感谢信任！1、关于学区房的购买建议，我把学区房列为高危投资品,忠告会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩,学区房是绑架勒索型的附加价值,其实我们都明白学区房的价值是政策赋予的，因此我们可以得到一个结论就是学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,一旦学区改动,可能面临巨大损失;
西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象
皂君庙和三义庙的溢价比较轻，论保值属性还可，但想跑赢大盘有些困难，现在的市场和之前的市场有很大差距，之前房地产红利时代所有人都知道只要买房就能赚钱，大家想的是搞更多的钱买更多的房子，不管是老破小还是远大新全涨了，现在的市场大家都很敏感，买房投资的门槛也越来越高，如果缺乏一定的专业度十有八九是亏的，反应到市场当中则是接盘的人越来越少，炒房的也越来越少，这种居住体验较差的盘基本上全是市场大涨后才能轮到，而行情是存在周期的，周期过短会限制此类房子的上涨预期
2、天宫院属于大兴西线最南侧板块，已经临近河北，环京区域和北京几个边界区域就是卫星城的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;
西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,
这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,天宫院这种远郊行情比较难现，从2017年到现在北京已经出现多轮行情了，但一次都没轮动过去，继续持有的话会错失配置优质房产的机会，资产不足的情况下应该尽量集中资源去购买优质的，而不是持有不良的。建议在合适的时机找机会出掉，哪怕稍微折一些价格，不要大幅度降价。
3、关于置换：建议以投资属性为主，两个小孩一个26年上学，一个27年上学，还有4-5年的时间，存在很多不确定性因素，内部家庭择校因素，外部政策因素，稳健的策略上学前一年（符合当地落户政策即可）确定好学校，购买一套小户型，风险系数相对较低,即便是发生政策变化,损失也是最小的; 房产溢价部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价。剔除学区因素家庭年收入50+，首付350，配上一定的杠杆，买一套纯投资盘更有利于家庭资产保值增值性。可结合双方的工作地点确定一个大概范围再沟通，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!
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