核心内容
【房地产转型背景下，代建新签约面积呈现“逆势增长”】
· 代建行业新签约面积同比相较商品房销售面积同比呈现“逆势增长”。
· 商品房销售面积在2012至2022年十一年间的CAGR约为1.8%，而代建新签约建面的CAGR高达26.4%，且从2012年开始一直保持较高正增长。
【代建始于厦门，从地方迈向全国化，共历经1.0至4.0四种模式】
· 我国代建模式经历了从以政府代建为主到平台化的柔性代建的模式转变，从行业代建转变可以分为代建1.0至代建4.0模式。
【土地投资“国进民退”，越来越多房企“奔向”代建】
· 土地投资“国进民退”，2022年城投成为拿地主力军，城投住宅拿地金额为22494亿元，占比达全国住宅出让金的54%。
· 城投开工率普遍偏低，代建业务凭借其特性，成为目前越来越多房企奔向的目标。截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已超60家。
【代建行业步入成长期，近11年代建新签约面积保持稳步增长】
· 2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积110.7百万平方米，较2021年同比增长11.3%，近三年新签项目建面增速的均值为17.4%，更是明显高于整个房地产行业发展速度。
据RCC瑞达恒工程信息网不完全统计，2022年共报道了1683个代建项目，同比2021年增长32.0%；2023年1-5月，全国范围内约有1019个代建项目，总造价超3465亿元。
房地产转型背景下，代建新签约面积呈现“逆势增长”
【房地产转型背景下，代建新签约建面呈现逆势增长】
· 据国家统计局、第三方中指院数据，代建行业新签约面积同比相较商品房销售面积同比出现逆势增长。 传统房地产开发具有较为明显的周期性，且受到宏观经济与政策影响较为明显，相比较而言代建业务具有“逆周期性”。
· 商品房销售面积在2012至2022年十一年间的CAGR约为1.8%，而代建新签约建面的CAGR高达26.4%，且从2012年开始一直保持较高正增长。
走近代建，代建的发展历程与模式演变
【代建发展历程：始现于厦门市政建管，逐步迈向全国化】
· 于1993年，厦门将非经营性政府投资项目通过直接委托或招标方式，交给市场上具有专业能力的代建单位进行项目建设和管理，“代建行业”萌芽初现，在历经30年发展期间，国家层面出台了一系列政策措施，使得“代建行业”逐步迈向全国化。
“政府代建” 1993-2003
地方探索及政策试点
· 1993年，厦门工程建设管理体制改革提出：将一些基础设施项目委托给专业的项目管理机构建设。
· 2002年，国家开始对“政府投资项目管理方式改革”进行研究。
“政府代建+商业代建” 2004-2015
政策鼓励与全国化发展
· 2004年，国务院颁发的《国务院关于投资体制改革的决定》指出：对政府投资项目进行初步界定，对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”。
· 商品房大规模出现，开始出现全产业链房企。
政府代建+商业代建+资本代建 2016至今
政策完善与模式化创新
· 2016年，房地产行业施工面积达到75亿方以上。巨大的投资和建设规模，使得中小开发商与资本方作为委托方的商业代建业务获得较快发展。
【代建模式演变：前期以政府代建为主，现下商业代建迎头赶上】
· 我国代建模式经历了从以政府代建为主到平台化的柔性代建的模式转变，代建的转变可以分为代建1.0至代建4.0四种模式。
土地投资“国进民退”，越来越多房企“奔向”代建
【土地投资“国进民退”，近两年城投成为拿地主力军】
· 从拿地对象来看：近年来土地投资“国进民退”，地方城投平台手持大量优质土地亟待开发。2021年下半年，城投开始参与到土地市场， 到2022年，城投成为主力，全年城投拿地总建面达到58%。
· 从拿地金额来看： 2022年城投住宅拿地为22494亿元，占比达全国住宅出让金的54%。
【城投开工率普遍偏低，代建业务凭借其特性，成为目前越来越多房企奔向的目标】
· 从开工率来看：据第三方克尔瑞公布，2021年和2022年城投拿地开工率都很低，平均只有五成。尤其是从2022年第二批次开始，开工率越来越低。
· 从开发能力来看：城投公司多数都没有房地产开发的相关经验，这时需有人“代工”，类似制造业的“OEM”模式，在房地产行业，正是“代建”可解决这一困境 ：一家“委托方”，把个人土地交给拥有项目开发建设经验的专业“代建方”来开发，双方通过代建的低杠杆、高盈利、逆周期特性，最终实现双方共同盈利的一种合作开发模式。
· 结合互联网相关数据整理，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企如碧桂园、华润、龙湖、绿城、招商蛇口等，也有朗诗、仁恒等中小型房企。
【代建行业步入成长期，近11年代建新签约面积保持稳步增长】
· 据第三方中指院数据，2022年，代建企业代建项目新签约建筑面积110.7百万平方米，较2021年同比增长11.3%，近三年新签项目建面增速的均值为17.4%，更是明显高于整个房地产行业发展速度。
· 据RCC瑞达恒工程信息网不完全统计，2022年共报道了1683个代建项目，同比2021年增长32.0%；2023年1-5月止，全国范围内约有1019个代建项目，总造价超3465亿元。
· 随着“代建”逐步走向全国化，进入4.0平台柔性代建模式，当前越来越多房企开始入局代建，代建企业是否能够打破“内卷”魔咒， RCC瑞达恒将持续重点关注房地产代建项目，更多项目信息请登录RCC瑞达恒工程信息网查询。