文 | 《地产小王子》主笔 花花
01
十年河东转河西，莫笑穷人穿破衣。
去年年中，全杭州鸡血打得最多的中介，大概都在城东新城。
当时，城东新城9盘贴身肉搏，流摇都是常事。我去城东新城跑盘，一下车，就有一堆中介、“小蜜蜂”围上来，七嘴八舌地给我介绍各个项目。
然而，去年的城东新城你爱理不理，今天的城东新城你却买不到了。
万万没想到，仅1年半时间，城东新城供应竟然见底。 随着花语天境府、德信中心等盘售罄，目前城东新城仅1盘在售。
唯一在售楼盘——佳兆业印月，也并不好摇。5月项目领出首张预售证，227套房源有4861人报名，中签率仅4.7%。
摇号难度指数蹭蹭上升，新房的机会越来越渺茫。现如今，你想在城东新城买房，基本只能买二手。
新房供应见底、摇号难度上升，也给了城东新城房东们底气。从去年底到现在，部分房源涨价几十万不止。
而且，当时城东新城不好卖，买房的多为自住购房者，上一批次新房又早已换过一轮，因此现在市场上拿出来急卖的二手房并不多。
现在的城东新城，价格想完全回到过去，怕是有点难了。
好在市场大环境下行，能比高峰期价格低一点，也给了大家一些机会。那现在二手房卖多少？我们能买到怎么样的房子？
城东新城二手房小区很多，价格跨度也很大。 我分别找了800万、600万、400万三个维度，在城东新城看了一天房。
02
揣着800万的预算，我看了两个小区：首开东城金茂府、世茂钱塘天誉。
由于首开东城金茂府、世茂钱塘天誉的房源起步都是120㎡左右，且价格也属于第一梯队，因此总价都比较高。
其中，首开东城金茂府是城东新城的价格天花板，800万只能算是入门级价格。 最便宜的一套119㎡，三房两厅两卫，位于2楼，也要810万。
不过，据说房东是诚心出的，看中之后价格可以再谈。它的挂牌价已经调整过7次，7月挂牌时报价910万。
外立面裙楼以下是石材，裙楼之上是仿石材质铝板，质感还不错。
小区内亮点有不少，像茂密的植被、水景、入户大堂屋檐金属勾边等等，营造出了一种高大上的气质。
不过，这么高级的小区，竟然没有会所，多少让我有点小失望。
房间内的科技系统，真的yyds。 打开科技系统，没一会，刚刚在太阳底下的燥热感消散不少。
在我看来，除了价格高点，没其他大毛病，另外就看能不能接受2楼。
对科技系统有情节的有钱人，可以冲。相比其他两座金茂府，首开东城金茂府价格还算便宜。如果对科技系统没要求，我还是建议再看看别的二手房，毕竟800万以上，奥体都可以试一下了。
同样的预算，在世茂钱塘天誉能买到更大一点的房子。
我看的一套世茂钱塘天誉的129㎡，四房两厅两卫，12楼，报价818万。
房源的挂价同样经过几次调整，昨天就降了57万。这还不是底线，最后价格可以再谈，具体根据付款方式来定。
我个人更喜欢钱塘天誉的外立面，灰白色的石材干挂+大面积玻璃，很显质感。另外，双会所、恒温泳池等也是加分项。
园林绿化稍显不足，但好在有风雨连廊、水景、格栅元素等，还比较精致。
室内装修方面，中央空调、地暖、新风等该有的都有，品牌用的汉斯格雅、博世、唯宝、TOTO等也都是一线大牌。
不出意外的话，这两套房800万以内都能谈下来。
不过， 两个小区今年才交付，业主心理预期也起伏不定，挂牌价相差比较大。如果不是急着买房，都可以再等等。
目前城东新城整个市场行情一般，尤其是第一梯队次新房，成交相对困难。而随着利率、新政的效果持续，二手房短期行情可能会一直这么惨淡。说不定，再过两个月，价格还有惊喜。
手边买房数据显示，钱塘天誉最近一套成交是在10月7日，单价48093元/㎡，面积119㎡，不排除做低的可能性。
03
价格降一档，选择很多。而且要论性价比，我觉得这一档的房源是最高的。
600万预算，中介推荐了都会风华、森林海尚、东宸三个小区。
都会风华距离地铁站最近，楼下就是在建中的十字天幕街，未来直接连通地铁站。小区体量不大，才5幢楼，绿化景观目之所及。
事实上，都会风华的价格也不算低，但好在有小户型。
中介带我看了一套13楼的房源，建面约94㎡，三房两厅两卫，报价618万。房东已经备注了一个底价595万，不过按照现在的行情，要是双方坐下来谈，可能还有一些空间。
房源精装修交付，其他配置其实都不缺。但少了墙纸，感官上就略显一般。
不管别人如何，我暂时是不愿意当这个接盘侠的。
在森林海尚，我同样看了一套三房两厅两卫，不过面积是89㎡。
一方面这套房源单价本来就低，另一方面少了几个平方面积，因而总价差的很多。这套房源报价才520万。
房源是边套，也位于13楼。面积小了一点，空间尺度肯定不一样，不过个人觉得影响不大。送了一个卧室的拓展空间， 整体舒适度还可以，适合一家三口的刚需家庭 。
看房时房东也在场，态度非常热情，很详细地给我介绍了装修，踢脚线用了金属包边，新风、地暖、中央空调、墙纸、电动卷帘等都有。
园区配置和装修标准，是够得上改善、豪宅标准的。但旁边有一条高速路，破坏了整个小区的调性。从房间内望出去就能看到，我个人会比较介意。
东宸的交付时间要比前两个小区早几年，但走在园区，感受不比都会风华、森林海尚差。
看的房源是毛坯约112㎡，三房两厅两卫，三个房间尺度都很舒服，还有两个阳台。
报价565万，单价只要50782元/㎡，总价、单价都是小区最低。
当然，这也是有原因的。房源位于三楼，且沿马路，噪音、采光等多多少少受些影响。正常情况下，580-590万能买到一套毛坯约112㎡的房子。
我也看了手边买房数据， 最近成交一套是110㎡，单价54343元/㎡，和中介告诉我的成交价相差不大。
相比较而言，同样的价格，在东宸能买到更大的户型。 如果有适合的楼幢、楼层出现，我是愿意坐下来和房东谈谈价格，定下来的。
04
经常听到城东新城上6万或者上7万的消息，所以很容易产生买不起城东新城的错觉。
我原本也以为400万在城东新城可能买不到什么好房子，但看了才知道， 总价400万，其实也能简单挑挑拣拣。
不过位置上，只能靠近笕桥，或者靠近原农药厂地块附近，距离核心区稍微有点距离 ，比如曙光之城、天阳文晖、天阳尚城国际、锦润公寓等。
又或是产品上只能选一些回迁房、老小区 ，比如东港嘉苑等。
这一梯队二手房，价格已经比新房限价还低了。同样是89㎡，三房两厅两卫，天阳尚城国际二期最低一套只要380万。
天阳尚城国际二期绿化做的还行，但体量也不大，各类设施自然也比较简单。我看的一套房源位于8楼，三房两卫，只是简装，后期需要重新装修。
目前，房东给出的底价是378万。听中介意思，还价空间应该不大了。
另一套天阳尚城国际的房子，总价430万，精装修，比上一套高出50万左右。房东正好在场：“只要房子看好，价格我们可以坐下来好好谈。”
4万出头点的价格买城东新城，我觉得很划算了。除了学区不给力之外，其他配套已经可以秒杀市面上很多4万+二手房。
锦润公寓一套更便宜，83㎡报价344万，基本格局为三房一卫，后期可以自己改造。
价格便宜的原因在于，首先房源是毛坯，其次位于顶楼，再者面积少了几个平方。
如果不是对楼层和卫生间有要求，我会考虑把它拿下。 作为一个均价4万左右的小区，景观做的很良心，得房率也不错。
从成交数据上看，锦润公寓几乎完胜不少小区，近90天成交了6套。挂牌房源中，涨价8套，跌价3套。在现在这样的市场上，还能涨价比跌价多，也是属实难得了。
最后我去看了一套回迁房东港嘉苑的房源，面积118㎡，报价415万，单价只要35146元/㎡。房间空间倒是很大，三房两卫一储物间。
刚走进园区，就有一辆车迎面而来，不得不避让。小区绿化一般，地上有一些停车位。
年轻人不建议去买，实在是没必要。这样的二手房，在未来升值空间也很有限。
05
总的来说，只要想买，基本能找到对应总价段的房子。
三个价格段，其实也正好代表着三个梯队的二手房。
城东新城是分为东西两块的。西面一块就是第三梯队二手房，但是配套和位置没有东面一块来的更好。东面一块的二手房就是第一梯队和第二梯队几个小区。
一分价格一分货。注重性价比，可以选第二梯队、第三梯队二手房 ，小区、产品都不差，价格也实惠。 有钱人，当然首选金茂府和钱塘天誉，均好性出色。
事实上，整个城东新城挂牌量都不多。
像是钱塘天誉，在贝壳网上，目前显示挂牌量只有23套。另外，首开东城金茂府挂牌15套，东宸挂牌7套，万科中央公园挂牌11套......
由于没有大量炒房客入驻，价格没有经历暴涨，因此也没有出现大幅回调。
相对来说，城东新城的价格还是比较夯实的。