“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 中国铁建梅溪青秀
梅溪湖北岸学区房次新小区
不利因素梳理：
1）梅溪湖板块楼市供应大于需求局面，价格必将回归居住属性
当下梅溪湖或许是长沙 高楼密度最大的地方 ，除了湖边一些别墅外，楼盘大都是33层的高楼、甚者超高层，梅溪湖一期有近10万套房子（预估南岸约2万户、北岸约4万户、西岸约2万户，安置小区和棚改区域约2万户）；整个梅溪湖一期整体基本上已经进入 二手房时代 ，2016年以前入手的购房者们在梅溪湖基本实现了2-3倍的收益。
其 学区因素 是梅溪湖二手房溢价最重要的手段，但随着梅溪湖越来越多的小区达到出售年限，二手房挂牌量逐步增加，目前，梅溪湖一期已有40多个小区有二手房在售，接近3200套房源挂牌中，大量“着急出售”、“诚心出售”等字眼，供应大于需求的局面已经出现，其价格走跌也是一种必然趋势，并且“炒房客”的离场也加速了板块内价格震荡下行。
梅溪鑫苑名家价格：2019年1.7万/㎡、2022年1.4万/㎡、2023年1.2万/㎡；
旭辉御府高层价格：2019年2.0万/㎡、2022年1.75万/㎡、2023年1.3万/㎡；
梅溪正荣府价格：2019年2.2万/㎡、2022年1.9万/㎡、2023年1.5万/㎡；
卓越浅水湾价格：2019年2.1万/㎡、2022年1.8万/㎡、2023年1.3万/㎡；
梅溪青秀价格：2021年2.0万/㎡、2022年1.8万/㎡、2023年1.3万/㎡；
市场博弈的过程之后，梅溪湖的房价才会回归正常价值，依靠学区溢价的刚需盘，终将回归居住属性，但对于准备出手的刚需者来说，价格是否还会继续下探，还是个值得思考的问题？
（去年梅溪湖土地出让频频失利，一季度土拍梅溪湖二期核心地块被中建放鸽子，临时找梦想置业托底拿地，梅溪湖一期地块又被天鸿地产退地，未来还能成为热点吗？）
2）对于刚需者来说，梅溪湖与主城区隔离，通勤时间过长，交通拥堵是弊端
从城市区位来说，梅溪湖板块是处于二环外郊区，属于远离商务区的“新城”，独立发展，对于城市新青年来说，潜在生活成本高——尤其是工作在商务区上班的人，距离遥远，上班通勤时间长，尽管可依靠地铁2号线，单边1个小时是常态，通勤时间也是成本；其次，由于梅溪湖商业化太严重，板块内都是一排排高层与超高层建筑，建筑密度太高，居住人口密集大，配套基础设施未来能否跟不上，也是个麻烦事？例如2号线早高峰，起始几个站点就已经没座位、挤满了人，未来地铁内出现了“人从众”场景也是很有可能的。
对于自驾来说，梅溪湖南边的桃花岭是一道发展天然屏障，内部受制于较大的中心湖面，同时东西面又被二环与三环的包夹，随着居住人口的增长，交通堵塞是必然；假如是在河东上班，每天从梅溪湖到五一路、芙蓉路、韶山路，在路上通勤的时间可能需要2个小时了。
3）小区楼间距短，矮楼层的采光与通风差，早期三期7、8栋有“钢渣房”事件，对小区的房屋质量需引起注意。
小区一期总共有8栋，二期总共10栋，三期总共14栋，其中一期的楼间距是最窄的，目测不会超过40米，其楼间距比较窄，其日照和采光受影响，尤其是矮楼层影响最大，其次，沿马路排布的高层楼栋，更容易受马路噪音与粉尘的污染，还需指出1期人车不分流。
楼与楼的间距近，矮楼层的采光与通风差
当年小区三期7、8栋的“钢渣房”事件闹得沸沸扬扬，权威检测机构检测为混凝土原材料质量问题，墙面密密麻麻都是坑洞，最终由41户退房，后又以毛坯11000左右元/㎡的价格再次出售，遭到了市场的哄抢，但现在仍有业主投诉三期钢渣房加固存在质量问题，所以计划购买该小区的业主，还需对小区房屋质量走访与调查，多加注意。
一期户型中，92㎡三房功能性强，但缺点就是只有一个卫生间、南北半通透、卧室面积小，103㎡三房也是只有一个卫生间，家里人口多了不够用，朝南只有两个采光面；二期户型中，92㎡三房，尽管做出两个卫生间，但厨房与客卫同用一个阳台透风，不卫生、南北不通透、次卧面积偏小；118㎡四房，户型不方正，卧室面积小，朝南只有两个采光面，走廊面积长，浪费面积，居住舒适性一般；三期户型中，基本上也是同类问题。
有利因素梳理：
1）双学区：岳麓区实验小学东校区+长郡梅溪湖中学
梅溪青秀小区配套的小学是岳麓区实验小学与“三梅之一”的长郡梅溪湖中学；岳麓区实验小学创办于2012年，是岳麓区教育局重点打造的一所公办示范性小学，目前在梅溪湖有东西两个校区，是梅溪湖认可度比较高的小学，东西校区是同一法人、同一套班子、同一教学理念，并且两个校区统一派位，西校区成立时间比东校区晚一点，但是从成绩上面，两个校区的教学实力相当。
长郡梅溪湖中学作为梅溪湖“三梅”之一，也是梅溪湖最早的学校之一，也是长郡系第二的初中，2019、2020年的时候，长梅成绩一飞冲天，近两年初中成绩略显平庸，但仍是长沙排名靠前的中学，学区是梅溪青秀最大的优势。
2）临近地铁2号线梅溪湖西，周边配套齐全
梅溪青秀距离最近的地铁站是2号线梅溪湖西站，2期最近，1期最远，步行距离大约700米，其次是周边还有6号线一师范西校区站，步行距离大约1.3公里，时间约20分钟了，距离和时间篇长，但双地铁出行，也是出行便利。附近公交线路有211路、228路、315路、359路、367路、371路、228路与270路等，公交线路也比较多，辐射范围比较广。
小区周边有金茂览秀城、步步高梅溪新天地购物中心，生活购物便利；附近有梅溪湖公园、梅岭公园，同时远眺桃花岭公园与象鼻窝森林公园，生态景观资源丰富；
3）大量挂牌房源、毛坯房，近期成交价格13000元/平方米左右
目前梅溪青秀二手房挂牌量约226套左右（1期58套、2期100套、3期68套），整体供应量比较多，次新房占比高，有利于买方市场讨价还价，目前一期小三房价格最低，小区挂牌价格最低135000~15000元/平方米，适合首付款50万以内刚需客群，相较于两年前，价格下跌54%，价格相对与前期高点已经回落不少。
综合来看，梅溪青秀适合依靠地铁出行，同时看重学区与生态环境的新青年刚需客户。