小楼写了不少篇幅的小白买房，但是依然有不少小白看了好像懂了，去楼市里一圈转下来，发现更糊涂了，依然不明白到底是买哪个楼盘好啊。
小楼对于这个问题进行了思索与总结，其实这个问题不复杂，除了小楼说的前期收集信息可能不全面相关外，还有更深刻的原因在于无法在短期内对楼市建立一个全面的认知，这已经不是技术可以解决的问题，从逻辑上讲只能是世界观的问题。
因为存在这样的认知深浅维度问题，所以才存在一种人，叫中介。有人很痛恨中介，确实中介这个行业现在鱼龙混杂，什么人都有，门槛是非常低的，为了赚钱不择手段的大有人在。
小楼曾看到有个对比梅溪湖二期越秀亲爱里、招商华发依云曦城的视频，里面那个中介煞有介事的从地段、开发商、教育、地铁、价格、产品等各个方面进行对比，地段、教育都差不多，介绍开发商时说招商是排名靠前的开发商，是国企，越秀是个小开发商，不过是个上市公司，哪个实力强不言而喻，这个说法太草率了，明显是没有做好功课啊，看来这个中介没有去过广州打过工，不晓得越秀是广州的大国企，实力不会比跟招商一起开发的华发地产实力弱，这明显是想给招商带客，故意黑越秀；
然后对比价格，两个项目的毛坯限价都是10500元/㎡，越秀因为做的是高低配，高层价格可以做低一些，精装也是做到2200左右，所以越秀高层价格比起招商低500，这哥们就说一分价格一分货来踩越秀，最后给的结论是两个总价好像差不多，这一对比把人都搞懵逼了；
至于地铁口，招商也不是所有地块都近地铁口，拿这个来黑越秀距离地铁口远，似乎也有些牵强。
估计这哥们到最后受的内伤不轻啊。
不过从上面的案例里，我们看到的是如果只是从一些技术层面的对比，技术对比只是表面上的东西，这个结果可能是没有意义的。
比方说如果没有10500的限价限制，也许越秀的规划指标可能更适合偏改善的刚需客户，而招商地块可能更适合偏刚需的刚需客户，但是不好意思，两地块价格一刀切，导致的结果只能是刚需不刚需，改善不改善，左也可，右也可，就会出现那中介哥们对比完了之后，好像两个都是又都不是的尴尬。
所以纯技术的对比天然就存在缺陷，用老祖宗的话来说，那只是术的层面，更关键的意味在道这个层面，道是说规律、趋势等，不要说小白搞不清楚，那些只有半瓶水的中介也不会清楚的。
实质上开发商在设计产品时已经有了目标客户了，客户细分才是项目合不合适的更内在的东西。这个可能需要10多年的积累才有这个功夫吧。对于一个小白要短期内获得这个功夫不现实，同时买房是个低频交易，大部分人买了房之后，短期内不会再买第二套住房，所以怎么样才能破解这个尴尬呢？
小楼近期有几天没有更新，是因为公司的事情较多，由于团队人员不到位，所以不得不由小楼亲自操刀给一个活动撰写各种发言稿。
写这个发言稿有着不同的领导视角，有开发商的，有政府的，有合作单位的，同样都是说着一个项目，但是发出来的信息却是不同的。开发商基于的角度是对于项目开发的自矜，同时含蓄表达对于各方领导支持的感谢；政府基于的角度是服务与监督，要开发商不要添乱子；合作单位则表达按规程办事，表决心，合作共赢。
这几篇稿子下来，可以说是把项目各个层面的都考虑了个遍，可以说是具有了上帝视角。
这样看项目就会从各个不同层次来理解，这个可以作为一个多角度看待事物的案例。
第二个案例是有个朋友在后台留言，说岳麓区望兴景园这个项目是地铁口，为什么售价一直卖不上去？
这个项目小楼知道大概在汽车西站的正对面，有一个朋友原来在里面租过房子，确实也能说是地铁口，可是成交价格一直不满万，斜对过的达美D6区成交价早到了15000以上了，按说周边配套都差不多，怎么就这么差呢？
小楼对于二手房市场了解不是很多，但是觉得这个小区或可以作为购房人买房考虑角度的案例来说明。
对于买房人来说，虽然说地段是第一位的，但是最后的落脚点还是要落到产品本身上来。产品除了户型设计要符合发展的趋势，其他诸如小区环境、小区物业等也都是现在买房人要考虑的。
另外，这个小区的学区是望新小学，这个小学是集中接收进城务工子弟的，这个可能也会影响买房人对于这个小区的接受度。我们无意歧视务工子弟，买房人可就未必了。望新小学的派位尽管也是派位到梅溪湖一期这里的，比如长沙市一中岳麓中学、周南梅溪湖中学、西雅中学、湘仪中学，而且派到周南梅溪湖中学的还是最多的，但是那只是周南梅溪湖中学附近学位配套房入住人口不多的情形，现在那里学位紧张后，派位就存在更多的不确定性了，而湘仪中学可能会接收更多吧。
当然最大的问题还是这个项目西边就是西二环，噪音、扬尘这些问题是无法规避的。
所以当这个项目只有一个地铁口优势的时候，在客户细分上能接受的客户数量就越来越少了，可能价格优势是卖家不得不考虑的问题。
第三个案例是华润琨瑜府有业主投诉说自己的买的挑高公寓签了合同才发现上面的注明的物业性质是办公。小楼印象当中办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。所以我们一般看项目总图公示时，这些挑高公寓一般都注明是酒店式公寓或经济型酒店，当成酒店来设计的话，每一个小套间都是可以有卫生间设计的，当然是可以有上下水的。
而办公产品，我们都去看过写字楼，知道卫生间只能是公卫，不可能给每一个房间做卫生间。把写字楼改成公寓是有验收通不过的风险的。
在投诉的那个业主的说法中，一是办公没有办法住人，二是这个按样板房那样装修能不能通过规范。
最后在新闻主持人的协助下，咨询了区自然资源与规划局的工作人员，给的回复是这个办公当然可以住人，也就是默认这个办公是可以改成公寓的。
在很多项目中一般也都是将公寓与办公混淆起来搞，在办公市场难去化的情况下也许政府会默许这样改，但是如果真按物业性质较起真来，谁知会不会像以前北京对于商办市场的整顿一样，对于办公产品，500平米起售，只能卖给企业，不能卖给个人，这种政策下来，买这种办公改成的公寓的业主十有八九就会傻眼。
所以从开发商的角度来说，办公尤其是这种住宅小区里配建的办公产品，基本上难去化，改成供人居住的公寓可以加快去化速度，而从购房人的角度来说，买这么一个20、30平米的小公寓，怎么可能是拿来办公用，肯定是用来居住的，或者说是租给人居住的。而此一时彼一时的政策就是对于这种产品最致命的打击。
在新闻中买房人投诉说完全不晓得这个公寓是办公性质，没有看过合同等说法，将全部责任推给置业顾问，好像就是置业顾问骗他买房一样，这个有些夸张，只是在维权时有意无意的说法罢了。但是买房人在买房之前没有去认真看项目的五证，不清楚这里是办公产品，也只算是个人的失误吧。
就是因为没有从各个维度来审视这个产品，才会产生这样的纠纷吧。在第一时间晓得这个是办公，当然就不会买了，还会有这样的纠纷么？
所以对于小白买房实在有必要从三个维度去思考，其一是城市维度，其二是家庭维度，其三是流通维度，用个更通俗的说法，就是换位思考。
我们先来说城市维度。
城市维度还可以分成两个，一个是政府维度，一个是开发商维度。
首先来说政府维度。政府肯定希望每一块土地的收益都能最大化，把土地换回越多的银子越开心。但是政府的财力是有限的，不可能每一块土地雨露均沾，只能在一个阶段集中精力搞一个区域。一个新区的开发不只是买卖土地那么简单，房地产术语中有个词叫三通一平，或者七通一平，乃至九通一平的，政府向开发商移交土地现在都要求净地出让，土地*迁拆**、征收、道路、管网、水电等的建设都是需要政府花钱去做的。
而且由于如果这种征收以前由开发商主导的话，酿出了无数人间悲剧，所以现在这个工作基本都是由政府来做。在政府有限有财力支出面前，只能是一个阶段集中搞一个新区，新区动辄10平方公里的面积，前期一把投入就是100多亿元。所以才有买房跟着规划走的说法，土地要从生地变成熟地，最大的无非就是两点，一个是交通，一个是公建，这些都需要大额资本的投入，将来这些资本的回报体现就是越来越高的楼面价。
有人说洋湖南现在是高位，现在进去就是在高位接盘。但是当你想想，洋湖前期投入那么多钱，洋湖东的土地收入估计没有把本赚回来的，在洋湖南卖高一些价格，这也是很正常的。
所以从政府维度来看的话，就是看真金白银投入了多少，是停在纸上还是落到了实处。
其次来看开发商角度。今天有个项目开启认筹，别人把认筹信息发给了小楼。小楼定睛一瞧，这里面站在开发商的角度对于项目信息的传达一般就是说一半留一半。什么意思呢？这个项目位于汽车西站附近，只有3栋楼，190套房子，价格不到13000，毛坯。
在传达给客户的信息中，提到学校说了初中派位是周南梅溪湖中学、长沙市一中岳麓中学、西雅中学，但是将派位初中中湘仪中学给有意无意隐藏掉了，这个学校是无数梅溪湖一期需要派位的业主的噩梦，就怕派到这个学校来。
另一个小学是哪个只字未提，而我们知道这个学校是达美D6区北侧的望新小学，这个学校怎么样，上面说望兴景园已经讲过了。还有人严正指出，这个项目附近是知名的玉兰路，站街女的问题好像也让人对于这里降低不少好感度。但是这些信息是开发商打死也不愿说的，所以你在开发商的发的广告中或付钱的广告中是看不到这些信息的。
有人说买房就像谈恋爱，你只要关注爱人的优点就是了，但是我们知道有多少婚后关系不睦的家庭多少都是只看了优点，忘了缺点导致的。
所以在你看了开发商所罗列的优点之后，还是需要做一些补足未予明言的缺点的工作，不能只听信前半句话，后半句需要你从网络、中介、购房客户或实地勘查将其补齐。
再来看家庭维度。
有人说自己出行全部是自驾，所以不用考虑地铁口的问题，这是完全没有从家庭的角度来考虑问题，只考虑自我的问题。交通出行除了考虑两口子，还要考虑父母、子女的出行问题。有个地铁对于腿脚不便的父母而言，还是很重要的。距离地铁口不超过500米的地铁房肯定是优中之优的。
还有在买房时不考虑学校的距离问题，有些项目距离小学要3公里远，每天没有办法步行送孩子上学，只能开车送，一到下雨天拥堵得不像样子，下午下课比父母下班早，要么是请爷爷奶奶去接，要么是托管机构去接，哪个都不省心。
家庭维度实质上考虑的是满足家庭需求的问题。开发商可以开列出10来个项目卖点，但是我们根据家庭的需求是可以一个个划掉这些卖点的，或者说排出优先次序的。
技术对比只在两个项目档次相近时才有意义。比如拿树木岭的旭辉雨花郡与卓越洋湖晴翠143平米的房子对比才有意义，总价都在210万左右，对于决策人来说，可能在地段、通勤时间、学校之类的对比后，心理的天平就会出现倾斜。
或者就是拿旭辉国悦府与国欣向荣府的对比，地段一致，可能比较的就是开发商实力、物业服务、产品规划，当然最终还是会落到价格的比较上来的，不管你服不服，楼层位置所决定的价格才是最后的比较。
还有人问小楼润和翰文府与中建钰和城如何选。按说呢，这两个项目都有回迁房，类似于都是棚改性质，但是这两个项目总价都不一样，翰文府129平米做的是四房，总价140多万，而中建钰和城的三房120户型，就达到了150万以上了。
而且产品翰文苑是小高层，钰和城是高层。按说小高层会考虑做舒适性产品，高层要偏刚需一些，但是这两个项目却截然相反，翰文苑做的面积段是刚需的，钰和城的面积段更偏舒适一些。这样的产品规划只能从两个项目周边的环境和片区的供求去找答案了。
最后说流通维度，就是未来有没有人接手的问题。
小楼上网上看了一下望兴景园这个项目的在售二手房户型。11层的一梯两户小高层在得房率方面还是很有优势的。但是138平米做三房两厅两卫，120平米做三房两厅一卫，92平米做两房两厅一卫，四房都做到170平米了，显然这样的户型在现在流行户型面积上面有些错位，再加上立面又不是很规整，还做了一些造型，室内出现一些三角型空间。现在市场上一般流行的是110平米左右做三房两厅两卫，140平米左右做四房两厅两卫。产品过时有时候也是价格上不去的重要原因。
有个朋友想买万象公园项目，这个项目住宅是两梯三户的，边户是180/190的大户型，中间户是140平米的户型，纠结买哪个。170的大户型客厅朝北，北边下面就是北二环，每天的噪音与扬尘在所难免，客厅再朝北的话，这个窗户是没有办法开了。就算习惯了噪音，家里只要开窗，一天一层灰是必然的，请个佣人隔几天打扫一下房子板上钉钉。所以小楼的建议是如果买这个房子只是冲着买个麓山国际小学的学位的话，那么从接盘侠的角度来说，不如买个小的房子，总价低，用完了学位，再出手也容易找客户一些。